재산 범죄

아파트 매매가를 낮춰 신고해 등기부에 올라가면 형사처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 아파트 매매가를 실제보다 낮춰 신고해 등기부에 올라가도 공전자기록불실기재죄는 성립하지 않습니다. 대법원은 등기부의 거래가액이 권리의무관계에 중요한 사항이 아니라고 보았습니다. 다만 취득가액의 100분의 10 이하 과태료가 나올 수 있으니 실제 계약서부터 챙겨 두십시오.

등기부에 낮은 거래가액이 올라갔다는 사정만으로 소유권이전등기를 다시 해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 9월 아파트를 8억 5,000만원에 사면서 매도인의 요청으로 거래가액을 7억 5,000만원으로 신고했고, 그 금액이 등기부에 그대로 올라갔습니다. 2026년 7월 신고관청에서 실제 거래가격을 소명하라는 통지를 받자, A씨는 등기부까지 거짓으로 올라갔으니 공문서 관련 범죄로 처벌받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

거래가액을 낮춰 신고하면 공전자기록불실기재죄로 처벌되나요?

아니요, 공전자기록불실기재죄와 그 행사죄는 성립하지 않습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」 제228조 제1항은 공무원에게 허위신고를 해 공정증서원본이나 같은 전자기록에 「부실의 사실」을 기록하게 한 자를 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 여기서 부실의 사실은 권리의무관계에 중요한 의미를 갖는 사항이 객관적 진실에 반하는 것을 말합니다.

대법원 2013. 1. 24. 선고 2012도12363 판결은 등기부에 거래가액을 적게 한 취지가 부동산거래의 투명성 확보에 있을 뿐이라고 보았습니다. 그래서 거래가액은 권리의무관계에 중요한 의미를 갖는 사항이 아니고, 거짓 신고필증을 바탕으로 등기부에 사실과 다른 거래가액이 올라가도 이 죄는 성립하지 않는다고 판단했습니다. 거짓으로 기록된 등기부를 행사한 행위도 같은 이유로 처벌 대상이 아닙니다.

다운계약서로 신고하면 과태료는 얼마인가요?

실제보다 낮게 신고한 거래당사자는 해당 부동산 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 과태료를 낼 수 있습니다. 형사처벌은 피하더라도 행정상 제재는 남는다는 뜻입니다. 매도인의 요청에 따랐다는 사정은 과태료를 면하게 하는 사유가 아닙니다.

공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 신고 의무자는 거래당사자가 아니라 그 공인중개사입니다. 당사자가 중개사에게 거짓 신고를 요구했다면 그 요구 자체가 500만원 이하 과태료 대상입니다. 2026. 12. 17.부터 이 법의 개정 규정이 시행되지만, 거짓 신고에 대한 취득가액 100분의 10 이하 과태료 문언은 같습니다.

계약하지 않은 거래를 신고하면 처벌이 달라지나요?

네, 훨씬 무겁습니다. 매매계약을 맺지 않았는데 맺은 것처럼 거짓 신고하는 행위는 금지되고, 부당하게 재물이나 재산상 이득을 얻을 목적이었다면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 시세를 끌어올리려고 허위 거래를 신고하는 이른바 「집값 띄우기」가 여기에 해당합니다.

그런 목적이 증명되지 않더라도 계약 없이 거짓 신고한 사람에게는 3천만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 가액만 낮춘 다운계약과 계약 자체를 꾸며낸 허위 신고는 적용 조항과 제재 수준이 다르므로 어느 쪽인지부터 구분해야 합니다.

거래가액 말고 다른 내용이 허위라면 어떻게 되나요?

소유자나 등기원인처럼 권리관계를 나타내는 사항이 허위라면 결론이 달라질 수 있습니다. 판례가 불실기재죄를 부정한 이유는 거래가액이 권리의무관계에 중요한 사항이 아니라는 데 있기 때문입니다. 실제 매수인이 아닌 사람 명의로 등기하거나 매매가 아닌 거래를 매매로 꾸민 경우에는 이 판례를 그대로 적용하기 어렵습니다.

거래가액 허위신고 대응 순서

• 실제 계약서 확보 - 실제 매매대금이 적힌 계약서와 대금 이체 내역을 모읍니다. 신고관청 조사에서 실제 가액을 확인하는 자료입니다.
• 신고 주체 확인 - 신고를 당사자가 했는지 공인중개사가 했는지 확인합니다. 신고 의무자에 따라 과태료 대상자가 달라집니다.
• 유형 구분 - 가액만 낮춘 신고인지, 계약 자체가 없는 신고인지 나눕니다. 후자는 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
• 소명서 준비 - 신고관청의 소명 요구를 받으면 경위와 자료를 정리해 제출합니다. 자진 신고나 조사 협조 여부가 과태료 산정에 반영될 수 있습니다.
• 세금 영향 점검 - 낮춘 가액이 양도소득세·취득세 신고에 그대로 쓰였는지 확인합니다. 세무 문제는 과태료와 별도로 생길 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의를 빌려 등기했거나 대출을 받으려고 계약서를 따로 만든 경우에는 사기·불실기재 성립 여부를 계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래 관련 형사 사건의 수사 대응과 공판 변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다운계약서를 쓰면 공문서 범죄가 되나요?
  가액만 낮춘 경우라면 되지 않습니다. 대법원 2012도12363 판결은 등기부에 기재되는 거래가액이 권리의무관계에 중요한 사항이 아니어서, 거짓 신고로 낮은 가액이 등재되어도 공전자기록불실기재죄와 그 행사죄가 성립하지 않는다고 보았습니다.
• 다운계약 과태료는 누가 내나요?
  신고 의무자가 냅니다. 공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 중개사가, 직거래라면 거래당사자가 신고 의무자입니다. 당사자가 중개사에게 거짓 신고를 요구했다면 그 요구도 별도로 500만원 이하 과태료 대상입니다.
• 과태료는 매매대금 기준인가요?
  취득가액을 기준으로 합니다. 거짓으로 신고한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 과태료를 부과합니다. 실제 금액은 차액 규모와 경위에 따라 달라지므로 실제 계약서와 이체 내역으로 경위를 소명해 두어야 합니다.
• 거래신고는 언제까지 해야 하나요?
  계약 체결일부터 30일 이내입니다. 매매계약을 맺은 거래당사자는 실제 거래가격 등을 부동산 소재지 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고해야 하고, 한쪽이 거부하면 단독으로 신고할 수 있습니다. 기한을 넘기면 500만원 이하 과태료 대상입니다.
• 집값을 올려 허위 신고하면 처벌되나요?
  계약이 없는데 거짓으로 신고했다면 처벌될 수 있습니다. 부당하게 재산상 이득을 얻을 목적으로 계약 없이 거짓 신고하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 목적이 증명되지 않아도 3천만원 이하 과태료가 부과됩니다.
• 낮춘 가액 때문에 등기가 무효가 되나요?
  그렇지 않습니다. 판례는 등기부의 거래가액이 권리의무관계에 중요한 의미를 갖는 사항이 아니라고 보았으므로, 가액이 사실과 다르다는 이유만으로 소유권이전등기의 효력이 부정되지는 않습니다. 다만 소유자 명의나 등기원인이 허위라면 따로 판단해야 합니다.

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