재산 범죄

토지거래허가를 피하려고 매매를 증여로 등기하면 처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 토지거래허가구역의 땅을 사고팔면서 허가를 피하려고 등기원인을 증여로 적어 이전등기를 마치면 공정증서원본불실기재죄와 그 행사죄가 성립합니다. 대법원은 매도인과 매수인이 증여로 등기하기로 합의했더라도 실체와 다른 등기를 하게 한 허위신고라고 보았습니다. 지금은 계약서에 적힌 실제 거래 내용과 등기원인이 다른지부터 확인하십시오.

당사자끼리 합의했으니 거짓 등기가 아니라고 생각할 필요는 없습니다. 당사자의 합의가 있어도 등기가 실제 거래와 다르면 처벌 대상입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 토지거래허가구역 안의 밭을 3억원에 사기로 했습니다. 매도인과 C씨는 허가 절차가 번거롭고 허가가 나지 않을 수도 있다는 생각에 등기원인을 증여로 적어 C씨 앞으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 몇 달 뒤 관할 관청의 조사가 시작되자 C씨는 둘 다 동의한 등기인데도 형사처벌을 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매를 증여로 등기하면 왜 공정증서원본불실기재죄가 되나요?

허가를 잠탈하려는 매매는 확정적으로 무효이고, 그에 터 잡은 증여 등기는 실체관계에 맞지 않는 불실의 사실이기 때문입니다. 대법원 2007. 11. 30. 선고 2005도9922 판결은 토지거래허가구역 안 토지를 실제로는 매매하고도 처음부터 허가를 피할 목적으로 등기원인을 증여로 한 경우, 당사자 사이에 증여 등기를 할 의사의 합치가 있었더라도 허위신고로 공정증서원본에 불실의 사실을 기재하게 한 때에 해당한다고 보았습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」상 이 죄는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다.

불실 기재된 등기부를 행사하면 행사죄도 함께 성립합니다. 등기가 등기부에 올라 공시되면 행사로 보는 것이 일반적이어서, 실무에서는 불실기재죄와 행사죄가 함께 기소됩니다.

허가 없이 맺은 토지거래계약은 효력이 있나요?

허가를 받지 않고 맺은 토지거래계약은 효력이 생기지 않습니다. 원안이 인용한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 토지거래허가 규정은 현재 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」로 옮겨져 있습니다. 허가구역 안 토지의 소유권을 대가를 받고 이전하는 계약은 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.

허가 없이 체결한 계약은 무효입니다. 처음부터 허가를 피하려고 증여를 가장한 경우는 나중에 허가를 받아 유효로 만들 여지도 없는 확정적 무효로 봅니다.

허가를 받지 않은 것 자체도 처벌되나요?

네. 허가 없이 토지거래계약을 체결하거나 속임수로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처합니다. 공정증서원본불실기재죄와 무허가 거래죄가 함께 성립하면 경합범으로 처리됩니다.

같은 판결은 등기원인을 허위로 적은 부동산등기 특별조치법 위반죄는 계약이 유효해야 성립한다는 이유로 이 사안에서는 성립하지 않는다고 보았습니다. 대신 공정증서원본불실기재죄가 성립한다고 정리한 것입니다.

토지거래허가 회피 등기 대응 순서

• 실제 계약 확인 - 매매계약서와 대금 지급 내역을 모읍니다. 실제 거래가 매매였는지가 모든 판단의 출발점입니다.
• 등기 경위 정리 - 누가 증여로 등기하자고 했는지, 법무사에게 어떻게 의뢰했는지 적어 둡니다. 가담 정도를 다툴 때 쓰입니다.
• 원상회복 검토 - 계약이 무효이므로 등기 말소와 대금 반환을 어떻게 할지 정합니다. 피해 회복 여부가 처분에 반영됩니다.
• 행정 조사 대응 - 관할 관청의 토지이용 조사나 과태료 절차가 함께 진행되는지 확인합니다. 형사 절차와 진술이 엇갈리지 않게 합니다.
• 조사 출석 준비 - 경찰·검찰 출석 전에 시간 순서대로 진술을 정리합니다. 사실과 다른 진술은 이후 불리하게 쓰입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제로 대가 없는 증여였거나 허가 대상 면적 이하 토지였다면 계약서와 토지 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래를 둘러싼 형사 사건의 수사 대응과 형사 공판 변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 당사자가 합의한 증여 등기도 처벌되나요?
  네. 대법원 2007. 11. 30. 선고 2005도9922 판결은 실제로는 매매인데 허가를 피하려고 증여로 등기한 경우, 매도인과 매수인 사이에 증여 등기를 할 의사의 합치가 있었더라도 공정증서원본불실기재죄가 성립한다고 보았습니다. 합의 여부는 죄 성립에 영향이 없습니다.
• 공정증서원본불실기재죄 처벌은 어느 정도인가요?
  형법 제228조 제1항은 공무원에게 허위신고를 해 공정증서원본에 불실의 사실을 기재하게 한 사람을 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금으로 처벌합니다. 불실 기재된 등기부를 행사하면 같은 형으로 행사죄도 성립합니다.
• 허가 없이 맺은 매매계약은 유효한가요?
  효력이 생기지 않습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항은 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않는다고 정합니다. 처음부터 허가를 피하려고 증여를 가장했다면 확정적 무효로 봅니다.
• 무허가 토지거래도 따로 처벌되나요?
  네. 허가 없이 토지거래계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처합니다. 증여 등기로 인한 공정증서원본불실기재죄와 함께 성립할 수 있습니다.
• 이미 낸 매매대금은 돌려받을 수 있나요?
  계약이 확정적 무효라면 매수인은 이미 낸 대금의 반환을, 매도인은 등기의 말소를 서로 구할 수 있는 관계가 됩니다. 다만 상대방이 반환을 거부하면 민사소송으로 다퉈야 하고, 대금 이체내역이 기본 증거가 됩니다.
• 등기원인 허위기재로 부동산등기 특별조치법 위반도 되나요?
  이 사안에서는 성립하지 않는다고 보았습니다. 같은 판결은 등기원인 허위기재를 처벌하는 부동산등기 특별조치법 위반죄는 해당 이전계약이 유효해야 성립하는데, 허가를 잠탈한 매매는 확정적 무효라는 이유로 이를 부정했습니다. 대신 공정증서원본불실기재죄를 인정했습니다.

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