기업 범죄

분양 승인 전에 빌린 돈 대신 집을 넘겨도 주택법 위반인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

입주자모집승인을 받아야 하는 사업주체가 승인 없이 채권자에게 대물변제나 담보로 주택을 넘겨도 주택법 위반입니다. 대법원 2014도16752 판결로 처벌 범위와 사업주체 해당 기준, 이미 넘긴 뒤의 대응 순서를 정리했습니다.

네, 입주자모집승인을 받아야 하는 사업주체가 승인 없이 채권자에게 집을 넘겼다면 주택법 위반입니다. 대법원은 공개 모집이 아니라 공사 자금을 빌려준 채권자들에게 대물변제나 담보로 넘긴 경우도 같다고 보았습니다. 상대방이 투자자라는 사정만으로는 결론이 바뀌지 않습니다. 넘겨받은 쪽과의 민사 관계는 처벌과 별개로 정리해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 주택건설사업자로 등록하고 사업계획승인을 받아 40세대 아파트를 짓고 있었습니다. 공사비가 모자라 지인들에게 돈을 빌렸고, 2026. 2. 16. 갚는 대신 완공된 세대 몇 채의 소유권을 넘겨주었습니다. 일부 세대는 빌린 돈의 담보로 채권자 명의로 등기해 두었습니다. 그 뒤 구청 점검에서 입주자모집승인 없이 주택을 공급했다는 지적을 받았습니다. 채권자들은 정상 분양가보다 낮은 가격으로 계산해 받았습니다. A씨는 분양 광고도 하지 않았는데 처벌 대상이 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

주택건설사업 과정에서 돈을 빌린 사업주체가 입주자모집승인 없이 채권자들 앞으로 여러 세대의 소유권이전등기를 해 준 사건입니다. 피고인은 그 등기가 가등기담보법을 어겨 무효이므로 공급이 아니고, 명의자들은 투자자나 채권자여서 불특정 수분양자가 아니라고 다퉜습니다.

대법원은 입주자모집승인 제도가 모집 시기·조건·절차를 규제해 국민의 주거안정에 이바지하려는 것이라고 보았습니다. 그러면서 “설령 사업주체가 공개모집 절차를 통하여 입주자를 모집한 것이 아니고 주택건설사업 과정에서 자금을 차용한 기존 채권자들의 채권에 대한 대물변제나 담보로 해당 주택을 양도한 것이라 하더라도 달리 볼 것은 아니다.”라고 판시하고 상고를 기각했습니다.

광고 없이 채권자 몇 명에게만 넘겨도 입주자 모집인가요?

그렇게 볼 수 있습니다. 주택법상 입주자는 주택을 공급받는 자입니다. 대가가 분양대금이든 빌린 돈의 정산이든, 사업주체에게서 주택 소유권을 넘겨받으면 공급받는 자에 해당합니다.

피고인은 소유권이전등기가 가등기담보법상 청산 절차를 거치지 않아 무효라는 주장도 했습니다. 원심은 이를 배척했고, 대법원도 그 판단에 잘못이 없다고 보았습니다. 담보 목적이라도 사업주체가 승인 없이 주택을 넘긴 행위 자체가 처벌 대상이 된다는 뜻입니다. 미계약 물량을 지인에게 넘긴 경우는 「아파트 미계약 물량을 공개모집 없이 지인에게 분양하면 처벌되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

어떤 건축주가 이 규정을 지켜야 하나요?

사업주체입니다. 주택법상 사업주체는 사업계획승인을 받아 주택건설사업을 시행하는 자로, 등록한 주택건설사업자가 대표적입니다. 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 지으려면 사업계획승인을 받아야 합니다. 반대로 승인 대상이 아닌 규모를 건축허가만으로 짓는다면 원칙적으로 이 조항의 사업주체가 아니어서, 먼저 승인 대상인지부터 따져 봐야 합니다.

건축허가를 받아 주택 외 시설과 주택을 한 건물에 일정 호수 이상 짓는 건축주, 사용검사를 받은 주택을 사업주체에게서 한꺼번에 사들인 자도 사업주체에 포함됩니다. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사 같은 공공주택사업자는 입주자모집승인 의무에서 빠집니다. 판결 당시 구 주택법과 현행 제54조 제1항은 적용 제외 대상의 표현만 다르고 승인 의무와 처벌 구조는 같습니다.

승인 없이 넘긴 뒤 처벌을 줄이려면 무엇을 해야 하나요?

처벌을 면한다고 장담할 수는 없지만, 경위와 사후 조치는 양형에 반영될 수 있습니다. 먼저 넘긴 세대 수, 시기, 넘긴 이유가 공사 자금 조달이었는지를 자료로 정리합니다.

남은 세대는 즉시 승인을 받아 정상 공급 절차로 돌리는 것이 좋습니다. 채권자와 맺은 대물변제 약정이나 담보 약정의 처리도 함께 정해야 합니다. 이미 넘긴 세대의 민사상 효력과 세금 문제는 형사 문제와 따로 검토해야 합니다.

대물변제로 넘긴 세대는 사업주체 쪽에서는 매출로, 채권자 쪽에서는 취득으로 처리되는 경우가 많습니다. 처벌을 피하려고 등기를 되돌리면 또 다른 세금과 분쟁이 생길 수 있으니, 되돌릴지 그대로 둘지는 채권자와 협의해 한 번에 정하는 편이 좋습니다.

대물변제 주택 공급 위반 대응 순서

• 사업주체 해당 확인 - 사업계획승인 여부와 호수, 건축허가 내용으로 승인 의무가 있는지 봅니다.
• 양도 내역 정리 - 채권자별 대여금, 등기 원인, 넘긴 세대와 날짜를 표로 만듭니다.
• 남은 세대 정리 - 아직 넘기지 않은 세대는 입주자모집승인을 받아 공급합니다.
• 약정 재정비 - 대물변제·담보 약정을 승인 절차와 맞게 다시 정리합니다.
• 조사 대응 - 행정 점검이나 수사에서 자금 조달 경위와 사후 조치를 소명합니다. 남은 세대의 승인 신청 자료도 함께 제출해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업계획승인 대상인지와 넘긴 세대 수, 대물변제인지 담보인지에 따라 처벌 위험과 대응이 달라집니다. 법무법인 윤성은 주택건설사업자의 주택법 위반 사건 변론과 공급 약정 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주자모집승인 없이 주택을 공급하면 어떤 처벌을 받나요?
  2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금입니다. 주택 공급업무를 대행한 자도 같은 조항으로 처벌될 수 있습니다.
• 담보로 등기만 넘겼는데도 공급인가요?
  공급으로 볼 수 있습니다. 대법원은 기존 채권자들의 채권에 대한 대물변제나 담보로 주택을 양도한 경우도 승인 없는 입주자 모집과 달리 볼 것이 아니라고 했습니다.
• 공공기관이 짓는 주택도 입주자모집승인을 받아야 하나요?
  공공주택사업자는 입주자모집승인 의무에서 빠집니다. 다만 공급 시기·조건·방법·절차와 마감자재 목록표 제출 같은 다른 공급 규정은 따로 적용될 수 있습니다.
• 사업주체로부터 남은 주택을 한꺼번에 산 사람도 승인을 받아야 하나요?
  사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자는 사업주체에 포함되므로, 이를 다시 공급하려면 같은 규정을 지켜야 합니다.
• 주택법 위반 공소시효는 몇 년인가요?
  법정형이 2년 이하 징역이어서 공소시효는 5년입니다. 주택을 넘긴 날부터 세며, 여러 세대를 다른 날 넘겼다면 세대별 양도일을 각각 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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