분양·청약

모집공고에 군시설 소음만 적고 사격장은 안 알렸다면 아파트 분양계약을 물릴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

쉽지 않습니다, 입주자모집공고에 인근 군시설과 소음 가능성을 적고 현장 확인을 권했다면 사격장 존재를 따로 알리지 않았다는 이유만으로 분양계약을 취소하거나 해제하기는 어렵습니다. 판례는 이미 알고 있거나 스스로 확인할 의무가 인정되는 사람에게는 고지의무를 인정하지 않지만, 단순히 알 수 있었는데 몰랐다는 과실만으로 고지의무가 사라지지는 않는다고 봅니다. 지금은 모집공고 문구와 분양 당시 받은 자료에 사격장 관련 내용이 어떻게 적혀 있었는지 확인하십시오.

모집공고에 「이의를 제기할 수 없다」는 문구가 있다고 해서 모든 청구가 막히는 것은 아닙니다. 공고에 적힌 내용과 실제 사정의 차이를 따져 봐야 합니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 5월 A씨는 신도시 아파트를 6억원에 분양받았습니다. 입주자모집공고에는 「인근 군시설로 소음이 발생할 수 있음」, 「계약 전 현장을 확인하기 바라며 미확인으로 인한 민원은 이의를 제기할 수 없음」이라는 문구가 있었고, 분양 전 인근 사격장 사고 기사도 나온 적이 있었습니다. 2026년 입주 뒤 단지에서 2km 떨어진 군사격장의 사격 소음을 겪은 A씨는 분양회사가 사격장을 알리지 않았다며 계약을 물리고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양회사는 주변 시설을 어디까지 알려야 하나요?

수분양자가 알았더라면 계약하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 사정은 알려야 합니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 이 고지의무가 법령뿐 아니라 계약상·관습상·조리상의 일반원칙으로도 인정된다고 보고, 아파트 인근에 쓰레기 매립장이 건설될 예정인 사실을 알릴 의무를 인정했습니다. 사격장처럼 소음과 사고 위험이 큰 시설도 고지 대상이 될 수 있습니다.

공고에 군시설 소음을 적었으면 고지의무를 다한 것인가요?

그렇게 볼 가능성이 큽니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5843 판결은 고지 대상 사실을 이미 알고 있는 사람에게는 고지의무가 따로 인정되지 않고, 상대방에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우에도 예외가 된다고 했습니다. 모집공고에 인근 군시설과 소음 가능성을 밝히고 계약 전 현장 확인을 권했으며, 사격장 사고가 보도된 적도 있다면 수분양자가 사격장 존재와 소음을 알았거나 스스로 확인할 수 있었다고 보기 쉽습니다.

반대로 같은 판결은 그런 예외가 아닌 한, 실제로 몰랐던 상대방이 알 수 있었는데 과실로 몰랐다는 사정만으로 고지의무 자체가 사라지지는 않는다고 보았습니다. 공고 문구가 막연한 소음 가능성에 그치고 사격장의 위치, 사격 빈도, 사고 위험은 전혀 드러나지 않았다면 다툼의 여지가 남습니다.

계약을 물리지 못하면 손해배상은 받을 수 있나요?

고지의무 위반이 인정되면 계약을 취소하지 않고 손해배상만 청구할 수도 있습니다. 이때 수분양자가 알 수 있었는데 확인하지 않은 과실은 배상 책임을 일부 제한하는 사유로 참작됩니다. 분양 계약은 매매이므로 계약을 끝내는 방법은 해지가 아니라 해제나 취소입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 불법행위 손해배상에 과실상계를 준용합니다.

분양 아파트 군사격장 미고지 대응 순서

• 공고 문구 확인 - 입주자모집공고와 분양계약서의 군시설·소음 관련 문구를 그대로 확보합니다. 고지 범위를 판단하는 기준입니다.
• 분양 자료 대조 - 조감도, 분양 안내책자, 견본주택 설명에서 사격장이 어떻게 표시됐는지 확인합니다. 오해를 유발했는지 보여 줍니다.
• 소음·위험 자료 - 사격 일정, 소음 측정 결과, 사고 보도를 모읍니다. 고지 대상의 중대성을 뒷받침합니다.
• 인지 시점 정리 - 사격장을 처음 안 날과 계기를 정리합니다. 취소권 행사기간과 과실 판단에 쓰입니다.
• 공동 대응 검토 - 같은 단지 수분양자와 함께 손해배상을 청구하면 감정과 입증 부담을 나눌 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 안내책자나 조감도가 사격장 자리를 숲이나 공원으로 표시했거나 분양 상담 때 사격장이 없다고 설명했다면 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제·취소와 분양 관련 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양회사가 알려야 하는 주변 시설은 무엇인가요?
  수분양자가 알았더라면 계약하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 사정입니다. 판례는 인근 쓰레기 매립장 건설 예정이나 대규모 공동묘지 같은 시설을 알릴 의무를 인정했고, 소음과 사고 위험이 큰 사격장도 고지 대상이 될 수 있습니다.
• 공고에 소음 가능성을 적으면 고지한 것인가요?
  공고에 인근 군시설과 소음 가능성을 밝히고 현장 확인을 권했다면 수분양자가 스스로 확인할 수 있었다고 보아 고지의무 위반을 인정하지 않을 가능성이 큽니다. 다만 문구가 막연하고 사격장의 존재와 위험이 전혀 드러나지 않았다면 다툴 여지가 있습니다.
• 알 수 있었는데 몰랐으면 고지의무가 없어지나요?
  원칙적으로 없어지지 않습니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5843 판결은 스스로 확인할 의무가 있거나 거래관행상 당연히 알 것으로 예상되는 예외가 아닌 한, 과실로 몰랐다는 사정만으로 고지의무를 면하지 않고 책임 제한 사유가 될 뿐이라고 보았습니다.
• 분양계약을 해지할 수 있나요?
  분양계약은 매매여서 끝내는 방법은 해지가 아니라 해제나 취소입니다. 고지의무 위반이 기망에 해당하면 사기를 이유로 취소할 수 있고, 취소하지 않고 손해배상만 청구할 수도 있습니다.
• 손해배상에서 수분양자 과실은 어떻게 반영되나요?
  수분양자가 현장 확인 권고를 받고도 확인하지 않았다면 그 과실이 배상액을 정할 때 참작됩니다. 불법행위 손해배상에도 과실상계 규정이 준용되기 때문입니다. 공고 문구가 구체적일수록 참작 폭이 커집니다.
• 「이의를 제기할 수 없다」는 공고 문구는 유효한가요?
  그 문구가 곧바로 모든 청구를 막는 것은 아닙니다. 공고에 적힌 범위의 사정은 수분양자가 감수한 것으로 보기 쉽지만, 공고에 드러나지 않은 중대한 사정까지 포기한 것으로 보기는 어렵습니다. 문구와 실제 사정의 차이를 따져야 합니다.

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