분양·청약

분양회사가 인근 쓰레기매립장 계획을 숨겼다면 아파트 분양계약을 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 분양회사가 인근 쓰레기매립장 건설 예정 사실을 알리지 않았다면 사기를 이유로 분양계약을 취소하거나 취소 없이 손해배상만 청구할 수 있습니다. 대법원은 이 사실을 분양회사의 신의칙상 고지 대상으로 보았습니다. 지금은 매립장 설치승인일이 분양계약보다 앞서는지부터 확인하십시오.

분양계약서나 모집공고에 고지 항목이 없었다는 이유로 분양회사 책임이 사라지지는 않습니다. 법령에 정한 공고 사항이 아니어도 고지의무가 인정될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 9. 신축 아파트를 분양가 5억 8,000만원에 분양받았습니다. 입주를 앞둔 2025. 12. 단지에서 1km 남짓 떨어진 곳에 폐기물 매립시설이 들어선다는 소식을 들었고, 알아보니 분양 전에 이미 설치승인이 나 있었습니다. 분양 상담과 모집공고, 계약서 어디에도 이 내용은 없었습니다. 그 사이 주변 시세는 올랐지만 A씨는 매립장 때문에 이 아파트 값이 덜 올랐다고 생각합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양회사는 인근 쓰레기매립장 계획을 알려야 하나요?

알려야 합니다. 거래 상대방이 그 사정을 알았다면 계약하지 않았을 것이 경험칙상 명백하면 신의성실의 원칙상 미리 알릴 의무가 있습니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 아파트 단지 인근에 쓰레기매립장이 건설될 예정이라는 사실이 분양회사가 알려야 할 대상이라고 보았습니다.

같은 판결은 그 사실이 모집공고에 적어야 할 사항에 들어 있지 않다는 분양회사의 주장을 받아들이지 않았습니다. 고지의무는 법령뿐 아니라 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에서도 생긴다는 이유였습니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결은 단지 인근 공동묘지도 같은 고지 대상으로 보았습니다.

알리지 않았으면 사기로 분양계약을 취소할 수 있나요?

알려야 할 사실을 알리지 않은 것은 부작위에 의한 기망이 될 수 있어, 사기를 이유로 분양계약을 취소할 수 있습니다. 취소하면 계약은 처음부터 무효가 되고 분양회사는 받은 분양대금을 돌려주어야 합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 취소는 분양회사에 취소 의사표시가 도달해야 효력이 생깁니다. 취소 사유와 매립장 설치승인 시점을 적어 내용증명으로 보내고, 입주 전이라면 잔금 지급과 입주를 어떻게 할지 함께 정해야 합니다.

취소하지 않고 손해배상만 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 수분양자가 분양계약을 취소하지 않고 고지의무 위반에 따른 손해배상만 청구할 수 있다고 보았습니다. 아파트에 계속 살 생각이라면 이 방법이 현실적입니다.

손해배상 청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 취소권의 기간과 따로 계산하므로 두 기간을 모두 확인해야 합니다.

아파트값이 올랐어도 손해가 인정되나요?

인정될 수 있습니다. 같은 판결은 부동산 경기 상승으로 아파트 시가가 분양가를 넘게 되었더라도 손해가 없다고 할 수 없다고 보고, 쓰레기매립장 건설을 고려한 아파트의 가치하락액을 손해액으로 인정했습니다.

가치하락액은 보통 감정으로 정합니다. 매립장이 없었을 때의 가격과 매립장을 반영한 가격의 차이를 따지므로, 비슷한 조건의 인근 단지 시세 자료를 모아 두면 감정 신청에 도움이 됩니다. 수분양자가 스스로 확인할 수 있었던 사정이 있으면 배상액이 줄어들 수 있습니다.

쓰레기매립장 미고지 분양 대응 순서

• 설치승인 시점 확인 - 지자체에서 폐기물처리시설 설치승인일과 입지 고시일을 확인합니다. 분양계약보다 앞서 있어야 고지의무 위반을 주장할 수 있습니다.
• 분양 자료 보존 - 모집공고, 분양 안내서, 상담 녹취나 문자를 모읍니다. 매립장 언급이 없었다는 점을 증명하는 자료입니다.
• 선택 결정 - 계약을 취소할지 유지하며 손해배상만 받을지 정합니다. 잔금·대출·입주 일정이 판단 기준이 됩니다.
• 내용증명 발송 - 취소 또는 손해배상 청구 의사를 분양회사에 보냅니다. 도달일이 기간 계산의 기준이 됩니다.
• 소송과 감정 - 합의가 안 되면 분양대금 반환이나 손해배상 소송을 내고 가치하락액 감정을 신청합니다. 다른 수분양자와 함께 내는 경우가 많습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 당시 매립장 계획이 언론에 널리 알려졌거나 계약서에 주변 시설에 관한 특약이 있으면 계약서와 공고 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 취소에 따른 분양대금 반환과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 모집공고에 없어도 알릴 의무가 있나요?
  있습니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 쓰레기매립장 건설 예정 사실이 모집공고 고지 사항에 들어 있지 않다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 고지의무는 법령뿐 아니라 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에서도 인정됩니다.
• 수분양자가 알아볼 수 있었다면 책임이 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결은 상대방이 알 수 있었는데 알지 못한 과실이 있더라도 고지의무 자체를 면하지는 않고, 책임을 일부 제한할 여지가 있을 뿐이라고 보았습니다. 이미 알고 있던 사람에게는 고지의무가 없습니다.
• 매립장 말고 어떤 시설이 고지 대상인가요?
  계약 여부와 가격에 영향을 주는 혐오시설이 대상이 될 수 있습니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결은 아파트 단지 인근에 공동묘지가 조성되어 있는 사실도 분양회사가 알려야 할 대상으로 보았습니다. 시설의 규모와 거리, 조망 여부가 함께 고려됩니다.
• 취소하면 무엇을 돌려받나요?
  낸 분양대금을 돌려받고 아파트는 돌려줍니다. 민법 제141조에 따라 취소된 계약은 처음부터 무효로 보므로 양쪽이 받은 것을 반환합니다. 중도금 대출 이자나 등기 비용 같은 손해는 불법행위 손해배상으로 따로 청구할 수 있습니다.
• 손해액은 어떻게 계산하나요?
  쓰레기매립장 건설을 고려한 아파트의 가치하락액이 기준입니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 이 방식을 인정했고, 그 뒤 시세가 올라 분양가를 넘었더라도 손해가 없다고 할 수 없다고 보았습니다. 금액은 법원 감정으로 정하는 것이 일반적입니다.
• 취소와 손해배상을 함께 청구할 수 있나요?
  취소하면서 취소로 메워지지 않는 손해를 함께 청구할 수 있습니다. 다만 취소하면 분양대금을 돌려받으므로 아파트 가치하락액을 다시 청구할 수는 없습니다. 계약을 유지하는 경우에는 가치하락액을 손해로 청구하게 되어 둘 가운데 하나를 고르게 됩니다.

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