분양·청약

인근에 쓰레기 매립장이 생기는 걸 숨기고 아파트를 분양했다면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 시행사가 인근 쓰레기 매립장 건설 계획을 알면서 알리지 않고 아파트를 분양했다면 분양계약자는 가치하락액 손해배상이나 계약 취소를 청구할 수 있습니다. 대법원은 매립장 건설 예정 사실을 신의칙상 고지 대상으로 보고, 시가가 올랐어도 손해를 인정했습니다. 지금은 매립장 계획이 발표된 날짜와 뉴스를 본 날짜를 먼저 확인해 두십시오.

분양계약을 꼭 취소해야만 돈을 받을 수 있는 것은 아니고, 계약을 유지한 채 손해배상만 청구할 수도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 4월 신도시 아파트를 7억 2,000만원에 분양받았습니다. 입주를 두 달 앞둔 2026년 여름, D씨는 뉴스를 보고 단지에서 1km 남짓 떨어진 곳에 광역 폐기물 매립장이 들어선다는 계획이 분양 전부터 확정되어 있었다는 사실을 알게 되었습니다. 시행사는 모집공고에 그런 내용이 없었다며 책임이 없다고 했고, D씨는 계약을 물리거나 손해를 배상받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

쓰레기 매립장 계획을 숨기고 분양했다면 시행사 책임인가요?

네, 시행사에 책임을 물을 수 있습니다. 거래 상대방이 어떤 사정을 알았다면 그 거래를 하지 않았을 것이 경험칙상 분명하면, 파는 쪽은 신의성실의 원칙상 그 사정을 미리 알릴 의무가 있습니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 아파트 인근 쓰레기 매립장 건설 예정 사실이 분양자가 분양계약자에게 알려야 할 대상이라고 보았습니다.

모집공고에 적어야 하는 법정 항목이 아니라는 이유로 면책되지 않습니다. 고지의무는 법령뿐 아니라 계약상·관습상·조리상 원칙에서도 생기기 때문입니다.

분양계약을 취소할 수 있나요, 손해배상만 받을 수 있나요?

둘 중 하나를 고를 수 있습니다. 알려야 할 사실을 숨긴 것은 부작위에 의한 기망이므로, 분양계약자는 사기를 이유로 계약을 취소하고 분양대금 반환을 구할 수 있습니다. 취소를 원하지 않으면 계약을 유지한 채 불법행위를 이유로 손해배상만 청구할 수도 있습니다.

손해배상 청구권도 기간이 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 취소권 기간과 따로 계산되므로 두 기간을 모두 관리해야 합니다.

집값이 분양가보다 올랐어도 손해가 인정되나요?

네, 인정됩니다. 같은 판결은 손해액을 쓰레기 매립장 건설을 고려한 아파트의 가치하락액으로 보았고, 그 뒤 부동산 경기 상승으로 시가가 분양가를 넘었다고 해서 손해가 없다고 할 수 없다고 했습니다. 매립장이 없었다면 더 올랐을 가격과 비교하는 것입니다.

가치하락액은 법원 감정으로 정합니다. 매립장과의 거리, 악취·차량 통행 영향, 인근 비교 단지 시세가 감정 요소가 되므로 입주예정자 여럿이 함께 소송을 하면 감정 비용을 나눌 수 있습니다.

분양 고지의무 위반 대응 순서

• 분양 전 인지 여부 확인 - 매립장 계획이 분양 공고 전에 확정·발표되었는지 고시·회의록·보도로 확인합니다. 시행사가 알았거나 알 수 있었는지가 책임의 출발점입니다.
• 알게 된 날 기록 - 뉴스를 본 날과 기사 원문, 입주예정자 단체방 공지를 저장합니다. 취소권과 손해배상 시효의 기산점이 됩니다.
• 취소·배상 선택 - 대금 반환이 목적이면 취소, 입주 후 계속 살 계획이면 손해배상을 고릅니다. 선택에 따라 청구 구조가 달라집니다.
• 가치하락 감정 준비 - 비교 단지 시세와 매립장 영향 자료를 모읍니다. 법원 감정에서 손해액을 정하는 자료가 됩니다.
• 공동 대응 검토 - 같은 단지 계약자와 선정당사자나 공동소송을 검토합니다. 감정 비용과 증거 수집 부담이 줄어듭니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 주변 환경 변경에 대한 면책 문구가 있거나 계획이 분양 뒤에야 확정되었다면 계약서와 행정 고시 날짜를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 취소와 분양대금 반환, 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 모집공고에 없던 내용도 고지의무 대상인가요?
  그렇습니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 고지의무가 법령뿐 아니라 계약상·관습상·조리상 원칙에서도 생긴다고 보고, 모집공고 항목이 아니라는 이유의 면책 주장을 받아들이지 않았습니다. 계약자가 알았다면 분양받지 않았을 사정인지가 기준입니다.
• 시행사가 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?
  고지의무 위반은 알면서 숨긴 경우를 전제로 하므로, 시행사가 분양 당시 계획을 알았거나 알 수 있었다는 점을 보여야 합니다. 도시계획 고시일, 관계기관 협의 공문, 사전 보도 날짜가 분양 공고일보다 앞서는지 확인하는 것이 출발점입니다.
• 취소하면 무엇을 돌려받나요?
  사기를 이유로 분양계약을 취소하면 계약은 처음부터 효력이 없게 되어 이미 낸 계약금과 중도금 등 분양대금 반환을 구할 수 있습니다. 대신 분양받은 권리도 돌려주어야 합니다. 취소는 속은 사실을 안 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에 해야 합니다.
• 취소하지 않고 살면서 배상만 받을 수 있나요?
  가능합니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 분양계약을 취소하지 않고 고지의무 위반을 이유로 손해배상만 청구할 수 있다고 보았습니다. 입주해 계속 살 계획이라면 이 방식이 현실적입니다.
• 손해액은 어떻게 계산하나요?
  매립장 건설을 고려한 아파트의 가치하락액이 손해액입니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 이를 감정 결과로 정한 원심을 유지했고, 이후 시가가 분양가를 넘었어도 손해가 없다고 볼 수 없다고 했습니다. 비교 단지 시세 자료가 필요합니다.
• 배상 청구는 언제까지 해야 하나요?
  불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 분양계약일이 오래되었다면 10년 기간이 먼저 끝날 수 있으므로 계약일도 함께 확인하십시오.

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