분양·청약

분양받은 아파트가 엘리베이터를 못 쓰는 구조인데 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 그 사실을 알았다면 같은 가격으로 계약하지 않았을 것이 분명한 구조상 결함을 분양사가 알리지 않았다면 입주 후에도 가치하락분을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 대법원은 거래 상대방이 알았다면 거래하지 않았을 사정은 신의칙상 미리 고지할 의무가 있고, 분양계약을 취소하지 않고 손해배상만 청구할 수도 있다고 보았습니다. 지금은 분양 공고문과 모델하우스 안내 자료에 동선 설명이 있었는지 확인하십시오.

이미 입주했다고 해서 권리를 포기한 것은 아닙니다. 계약을 유지한 채 손해배상만 청구하는 방법이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 4월 분양 광고를 보고 1,000세대 규모 아파트 1층 세대를 7억원에 분양받았습니다. 입주를 앞둔 2026년 3월, G씨는 자기 동을 포함한 19세대가 지하주차장에서 엘리베이터로 곧바로 올라올 수 없고 다른 동을 거쳐야 한다는 사실을 알게 되었습니다. 분양가는 다른 세대와 같았고, 계약 때 이에 대한 설명은 없었습니다. 건설사는 지하에서 올라오는 계단만 설치하겠다고 했고, 노부모를 모시는 G씨는 배상을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양사가 알리지 않은 구조도 사기가 되나요?

네, 알려야 할 사정을 일부러 말하지 않은 것도 사기가 될 수 있습니다. 사기는 적극적으로 거짓말하는 것뿐 아니라, 고지의무가 있는 사정에 침묵하는 부작위로도 성립합니다. 부동산 거래에서 상대방이 그 사정을 알았다면 거래하지 않았을 것이 경험칙상 분명하면, 신의성실의 원칙상 미리 알릴 의무가 있습니다.

고지의무는 법령에 적힌 사항에만 생기지 않습니다. 대법원은 쓰레기 매립장 건설 예정 사실이 모집공고 고지 사항에 없었더라도 계약상·관습상·조리상 알려야 할 대상이라고 보았습니다. 지하주차장에서 집까지 엘리베이터로 갈 수 없는 1층 세대라는 사실은 생활 동선에 직접 영향을 주므로, 같은 값이라면 계약하지 않았을 사정으로 다툴 수 있습니다.

계약을 취소하는 것과 손해배상 중 무엇이 나은가요?

두 가지 중에서 선택할 수 있습니다. 첫째, 사기를 이유로 분양계약을 취소하고 낸 분양대금을 돌려받으면서 계약이 유효하다고 믿어 입은 손해를 청구하는 방법입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있도록 정합니다. 취소하면 분양사는 받은 대금을 부당이득으로 돌려주어야 합니다.

둘째, 계약은 그대로 두고 고지의무 위반에 따른 손해만 청구하는 방법입니다. 이미 입주해 살고 있거나 시세가 올라 계약을 유지하는 편이 나을 때 씁니다. 대법원은 분양계약을 취소하지 않고 불법행위를 이유로 손해배상만 청구할 수 있다고 보았습니다.

손해배상액은 어떻게 계산하나요?

손해배상액은 구조적 문제를 반영한 아파트의 가치하락액을 기준으로 정하는 것이 보통입니다. 엘리베이터를 쓸 수 있는 같은 평형 세대와 비교한 시세 차이를 감정으로 산정합니다. 대법원은 그 뒤 부동산 경기 상승으로 시가가 분양가를 넘게 되었더라도 손해가 없다고 할 수 없다고 보았습니다.

분양사가 제시한 계단 설치안은 손해 전부를 메우지 못할 수 있습니다. 계단을 설치한 뒤에도 남는 불편과 가치 차이가 있다면 그 부분은 여전히 배상 대상입니다.

아파트 설명의무 위반 대응 순서

• 분양 자료 확보 - 입주자 모집공고, 분양 카탈로그, 모델하우스 안내 영상과 사진을 모읍니다. 동선 설명이 빠졌다는 사실을 보여 주는 자료입니다.
• 같은 처지 세대 확인 - 같은 구조의 세대 수와 계약자 연락처를 정리합니다. 공동으로 대응하면 감정 비용과 증명 부담이 줄어듭니다.
• 분양사 답변 기록 - 항의에 대한 분양사의 회신과 계단 설치안을 서면으로 받습니다. 분양사가 구조를 알고 있었다는 자료가 됩니다.
• 취소와 배상 중 선택 - 입주 여부, 시세, 대출 상황을 보고 계약 취소와 손해배상 중 하나를 고릅니다. 취소는 속은 사실을 안 날부터 3년 안에 해야 합니다.
• 감정과 소송 - 가치하락액 감정을 신청하고 소송을 냅니다. 여러 세대가 선정당사자를 세워 함께 진행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 구조 관련 특약이 있거나 설계변경으로 구조가 바뀐 경우에는 계약서와 설계도서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 아파트 분양계약 분쟁과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주 후에도 분양계약을 취소할 수 있나요?
  속은 사실을 안 날부터 3년, 계약일부터 10년 안이라면 입주 후에도 취소할 수 있습니다. 다만 입주 후 취소하면 분양대금을 돌려받는 대신 아파트를 반환해야 하고, 사용 기간의 이익을 정산해야 하므로 실익을 따져야 합니다. 대출과 이사 문제까지 함께 봅니다.
• 분양 공고에 없던 내용도 고지의무 대상인가요?
  네, 고지의무는 법령에 적힌 공고 사항에만 한정되지 않습니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 모집공고 고지 사항에 없던 쓰레기 매립장 건설 예정 사실도 신의칙상 고지 대상이라고 보았습니다. 상대방이 알았다면 계약하지 않았을 사정인지가 기준입니다.
• 시세가 분양가보다 올랐으면 손해가 없나요?
  아닙니다. 대법원은 부동산 경기 상승으로 아파트 시가가 분양가를 넘게 되었더라도 고지의무 위반에 따른 가치하락 손해가 없다고 할 수 없다고 보았습니다. 같은 단지의 비교 세대와 시세 차이를 감정해 손해액을 정합니다.
• 계단을 설치해 주면 배상 청구를 못 하나요?
  계단 설치로 불편이 일부 줄더라도 엘리베이터를 쓸 수 있는 세대와의 가치 차이가 남는다면 그 부분은 청구할 수 있습니다. 분양사의 설치안을 받아들일 때 「더 이상 청구하지 않는다」는 합의서에 서명하면 청구가 막힐 수 있으니 문구를 확인하십시오.
• 여러 세대가 함께 소송할 수 있나요?
  네, 같은 구조로 피해를 입은 세대들이 공동원고가 되어 함께 소송할 수 있고, 대표자를 선정당사자로 세울 수도 있습니다. 가치하락액 감정을 한 번에 진행할 수 있어 비용이 줄어듭니다. 세대별로 계약일과 사실을 안 날이 다르면 시효는 따로 따져야 합니다.
• 분양사가 몰랐다고 주장하면요?
  분양사는 설계도서를 가진 당사자이므로 구조를 몰랐다는 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 설령 고의가 없었더라도 과실로 알리지 않았다면 불법행위 손해배상 책임은 성립합니다. 사기 취소는 고의가 필요하므로 취소를 택할 때는 분양사가 알고 있었다는 자료를 더 준비해야 합니다.

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