공사·하자

건축허가가 건축주 명의이고 대물변제 약정이 있으면 건축주 채권자가 건물을 압류할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건축허가가 건축주 명의이고 대금을 못 주면 건물로 대물변제하거나 가등기를 해 주기로 약정했다면 시공사가 재료를 댔더라도 건물은 처음부터 건축주 소유여서 건축주 채권자가 압류할 수 있습니다. 대법원은 이런 약정은 도급인이 완성 건물의 소유권을 취득함을 전제로 한 것이어서 건물의 원시적 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것이라고 보았습니다. 시공사라면 지금 현장 점유를 유지하면서 유치권과 저당권설정청구권으로 공사대금을 지킬 방법을 확인하십시오.

시공사가 재료와 인건비를 모두 댔다고 해서 건물이 당연히 시공사 소유가 되는 것은 아닙니다. 계약 내용에 따라 처음부터 건축주 소유가 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

M건설은 2024년 10월 건축주와 근린생활시설 신축 공사를 공사대금 15억원에 도급받아 철근·콘크리트 등 주재료를 직접 대며 공사했습니다. 건축허가는 건축주 명의였고, 도급계약서에는 건축주가 대금을 못 주면 미지급액만큼 완성 건물로 대물변제하거나 M건설 앞으로 소유권이전청구권 가등기를 해 준다는 조항이 있었습니다. 2025년 11월 건축주의 자금 사정이 나빠져 대금 지급이 멈추자, 건축주에게 돈을 빌려준 다른 채권자가 이 건물을 건축주 재산이라며 압류하려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시공사가 재료를 댄 건물은 누구 소유인가요?

특별한 약정이 없으면 자기 노력과 재료로 건물을 지은 시공사가 원시취득하지만, 완성 건물을 건축주에게 귀속시키기로 한 합의가 있으면 처음부터 건축주 소유가 됩니다. 대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결은 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보이면 그 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 문제를 조문으로 따로 정하지 않고, 도급계약의 해석과 판례에 맡기고 있습니다. 그래서 계약서의 문구가 소유권을 가르는 기준이 됩니다.

대물변제·가등기 약정이 있으면 왜 건축주 소유가 되나요?

대금을 못 주면 건물로 대물변제하거나 시공사에게 가등기를 해 준다는 약정은, 건물이 먼저 건축주 소유가 된다는 것을 전제로 합니다. 대물변제든 가등기든 건축주가 소유자여야 할 수 있는 일이기 때문입니다. 위 91다34790 판결은 이런 약정이 있으면 시공사가 공사를 80%쯤 하고 중단한 건물이 독립한 건물의 형태를 갖췄더라도 인도나 대금 지급과 상관없이 원시적 소유권이 도급인에게 귀속된다고 보았습니다.

따라서 사례의 건물은 건축주 소유이고, 건축주의 다른 채권자는 이 건물을 건축주 재산으로 압류할 수 있습니다. 시공사가 제3자이의의 소로 압류를 막으려면 건물이 자기 소유라는 점을 증명해야 하는데, 이런 약정이 있으면 받아들여지기 어렵습니다.

시공사는 공사대금을 어떻게 지키나요?

시공사가 건물을 점유하고 있다면 공사대금을 받을 때까지 건물을 유치할 수 있습니다. 공사대금은 건물에 관하여 생긴 채권이므로 유치권이 성립하고, 압류와 경매가 진행되어도 매수인은 유치권자에게 공사대금을 갚아야 건물을 넘겨받을 수 있습니다. 점유를 잃으면 유치권도 사라지므로 현장 관리가 필요합니다.

건물이 건축주 명의로 보존등기되면 공사대금을 담보하기 위해 저당권 설정을 청구할 수 있습니다. 계약서의 가등기 약정도 이행을 요구해 등기를 마쳐 두면, 이후 들어오는 다른 채권자보다 앞설 수 있습니다.

공사 중 건물 압류 대응 순서

• 계약서 문구 확인 - 건축허가 명의, 대물변제·가등기·보존등기 약정이 있는지 확인합니다. 소유권 귀속의 기준입니다.
• 점유 유지 - 현장 출입 통제, 유치권 표시, 관리 인력 배치 기록을 남깁니다. 유치권의 요건입니다.
• 공사대금 확정 - 기성 내역서와 미지급 금액을 정리합니다. 유치권과 배당에서 주장할 채권액입니다.
• 등기 확보 - 보존등기 직후 저당권 설정이나 약정된 가등기를 요구합니다. 다른 채권자보다 앞설 수 있습니다.
• 경매 절차 대응 - 압류 뒤 경매가 진행되면 유치권 신고와 권리 주장을 합니다. 매수인에게 대금 지급을 요구하는 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 건물을 시공사 소유로 한다는 명시적 조항이 있거나 건축허가 명의가 공사 도중 바뀌었다면 계약서와 허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금·유치권·경매 배당을 둘러싼 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특약이 없으면 신축 건물은 누구 소유인가요?
  주재료를 누가 댔는지로 정합니다. 대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결은 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람이 그 소유권을 원시취득한다고 보았습니다. 시공사가 주재료를 댔다면 원칙적으로 시공사가, 건축주가 댔다면 건축주가 원시취득합니다.
• 건축허가 명의만으로 건축주 소유가 되나요?
  허가 명의만으로 단정하지는 않고 계약 전체를 봅니다. 대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결은 도급인 명의로 건축허가를 받아 보존등기를 하기로 하는 등 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보이는 경우에 도급인의 원시취득을 인정했습니다. 대물변제·가등기 약정이 함께 있으면 그 합의가 인정되기 쉽습니다.
• 시공사가 압류를 막을 수 있나요?
  건물이 시공사 소유라면 막을 수 있습니다. 민사집행법 제48조 제1항은 제3자가 강제집행 목적물에 소유권이 있다고 주장하면 채권자를 상대로 제3자이의의 소를 낼 수 있게 합니다. 다만 건축주 귀속 약정이 있으면 소유권 주장이 받아들여지기 어려우므로 유치권 주장으로 대응하는 편이 현실적입니다.
• 건축주 소유면 시공사는 공사대금을 못 받나요?
  받을 방법이 있습니다. 민법 제320조 제1항에 따라 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이 변제기에 있으면 시공사는 건물을 점유하며 유치권을 주장할 수 있습니다. 경매로 건물이 팔려도 매수인은 유치권자에게 공사대금을 갚아야 건물을 넘겨받을 수 있어 실질적인 담보가 됩니다.
• 가등기 약정만 있고 등기는 안 했어요
  약정만으로는 다른 채권자에게 대항하지 못합니다. 가등기는 실제로 등기를 마쳐야 순위 보전 효력이 생기므로, 건물이 보존등기되면 곧바로 약정대로 가등기를 요구해야 합니다. 건축주가 거부하면 소송이 필요하고, 그사이 다른 채권자가 먼저 압류하면 순위에서 밀릴 수 있습니다.
• 저당권 설정도 요구할 수 있나요?
  있습니다. 민법 제666조는 부동산공사의 수급인이 보수채권을 담보하기 위해 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있다고 정합니다. 건축주 소유로 보존등기가 된 건물이라면 오히려 이 권리를 바로 행사할 수 있습니다. 청구권이므로 합의나 판결로 등기를 마쳐야 효력이 생깁니다.

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