공사·하자

시공사가 자재를 대서 지은 건물을 건축주의 다른 채권자가 압류할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 특별한 약정 없이 시공사가 주재료를 대서 지은 건물은 건축주가 대금을 치르고 넘겨받기 전까지 시공사 소유여서 건축주의 채권자가 압류할 수 없습니다. 대법원은 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 지은 사람이 그 소유권을 원시취득한다고 보고, 도급인에게 귀속시키기로 한 합의가 있을 때만 예외로 봅니다. 지금은 도급계약서에 건축주 명의 보존등기나 대물변제 같은 약정이 있는지부터 확인하십시오.

시공사가 건물을 넘기지 않고 있는 것을 두고 불법 점유라고 걱정할 필요는 없습니다. 대금을 받기 전까지는 자기 소유 건물을 지키는 것입니다.

이런 상담이 많습니다

N건설은 2025년 1월 건축주와 3층 사무실 건물 신축 공사를 공사대금 8억 4천만원에 도급받고, 공사에 필요한 주재료를 모두 직접 사서 썼습니다. 계약서에는 완성 건물을 넘겨주면서 대금을 받는다는 조항만 있었습니다. 2025년 12월 공사가 끝났지만 건축주가 대금을 치르지 못했고, 건축주에게 돈을 빌려준 채권자가 이 건물을 건축주 재산이라며 압류하겠다고 나섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시공사가 자재를 대서 지은 건물은 누구 것인가요?

특별한 약정이 없으면 자기 노력과 재료를 들여 건물을 지은 시공사가 소유권을 원시취득합니다. 대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결은 일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람이 그 소유권을 원시취득한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 도급의 효력만 정하고 소유권 귀속은 이 판례 법리에 맡기고 있습니다.

반대로 건축주가 주재료를 댔다면 건축주가 처음부터 소유자가 됩니다. 사례처럼 시공사가 주재료를 대고 건물을 넘기면서 대금을 받기로만 했다면, 건축주가 대금을 치르고 건물을 넘겨받아 소유권을 넘겨받기 전까지는 시공사 소유로 봅니다.

건축주 채권자의 압류는 어떻게 막나요?

시공사 소유 건물에 건축주의 채권자가 압류하면 시공사는 제3자로서 그 강제집행에 대한 이의의 소를 제기할 수 있습니다. 소유권이 있다고 주장하는 제3자가 채권자를 상대로 내는 소송으로, 이기면 그 건물에 대한 집행이 취소됩니다. 채무자인 건축주가 다투면 건축주를 함께 피고로 삼을 수 있습니다.

이 소송에서 시공사는 자재를 직접 구입한 증빙, 인건비 지출 내역, 도급계약서에 건축주 귀속 약정이 없다는 사실을 증명해야 합니다. 건축허가 명의가 건축주라는 사정만으로 바로 건축주 소유가 되지는 않지만, 다른 약정과 함께 보면 건축주 귀속 합의로 해석될 수 있어 계약서 전체를 검토해야 합니다.

건축주 소유로 인정되면 시공사는 무엇을 할 수 있나요?

계약서에 건축주 명의로 보존등기를 하기로 한 약정 등이 있어 건축주 소유로 인정되더라도, 시공사가 건물을 점유하고 있다면 공사대금을 받을 때까지 유치권을 주장할 수 있습니다. 공사대금은 건물에 관하여 생긴 채권이기 때문입니다. 경매로 팔려도 매수인은 유치권자에게 대금을 갚아야 건물을 넘겨받을 수 있습니다.

점유를 잃으면 유치권도 사라지므로, 공사가 끝난 뒤에도 현장 출입을 통제하고 관리 기록을 남겨 두어야 합니다. 건물 출입 권한을 건축주에게 넘기는 순간 점유 다툼이 시작될 수 있습니다.

신축 건물 압류 대응 순서

• 계약서 확인 - 소유권 귀속 약정, 보존등기 명의, 대물변제 조항이 있는지 봅니다. 소유권 판단의 출발점입니다.
• 자재·인건비 증빙 정리 - 주재료 구입 영수증과 인건비 지출 내역을 모읍니다. 시공사 원시취득의 증거입니다.
• 점유 유지 - 현장 출입을 통제하고 관리 일지를 씁니다. 소유권이 인정되지 않을 때 유치권의 근거가 됩니다.
• 제3자이의의 소 제기 - 압류가 들어오면 채권자를 상대로 이의의 소를 내고 집행정지를 함께 신청합니다. 경매 진행을 막습니다.
• 공사대금 회수 - 건축주에게 대금 지급과 동시에 건물을 넘기는 조건으로 정산을 협의합니다. 필요하면 공사대금 소송을 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축허가 명의·보존등기 약정·공사 도중 명의 변경이 얽혀 있으면 소유권 귀속이 달라질 수 있어 계약서와 허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 신축 건물의 소유권·공사대금·유치권을 둘러싼 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축허가가 건축주 명의면 건축주 소유인가요?
  허가 명의만으로 정해지지 않습니다. 대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결은 도급인 명의로 건축허가를 받아 보존등기를 하기로 하는 등 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보일 때 도급인 소유로 보았습니다. 그런 합의가 없고 시공사가 재료를 댔다면 시공사가 원시취득합니다.
• 시공사 소유 건물은 언제 건축주에게 넘어가나요?
  건축주가 대금을 치르고 건물을 넘겨받으면서 소유권을 넘겨받게 됩니다. 민법 제665조 제1항은 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 정하므로, 대금 지급과 건물 인도가 맞물려 이루어집니다. 그 전까지는 건축주의 채권자가 건축주 재산으로 압류할 수 없습니다.
• 압류가 이미 됐다면 어떻게 하나요?
  제3자이의의 소를 냅니다. 민사집행법 제48조 제1항은 제3자가 강제집행 목적물에 소유권이 있다고 주장하면 채권자를 상대로 이의의 소를 제기할 수 있게 합니다. 소송 중 경매가 진행되지 않도록 집행정지를 함께 신청하는 것이 일반적입니다.
• 건축주가 재료를 댔다면 결론이 달라지나요?
  달라집니다. 대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결의 법리에 따르면 자기 노력과 재료로 지은 사람이 원시취득하므로, 건축주가 주재료를 댔다면 건물은 처음부터 건축주 소유입니다. 이 경우 건축주의 채권자는 건물을 압류할 수 있고, 시공사는 유치권으로 대응합니다.
• 시공사는 건물을 계속 점유해도 되나요?
  대금을 받을 때까지 점유할 수 있습니다. 시공사 소유라면 자기 건물을 점유하는 것이고, 건축주 소유로 판단되더라도 민법 제320조 제1항에 따라 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권으로 유치권을 주장할 수 있습니다. 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 인정되지 않습니다.
• 건축주 채권자는 무엇을 압류할 수 있나요?
  건물 대신 건축주의 다른 재산을 찾아야 합니다. 건물이 시공사 소유라면 민사집행법 제48조 제1항에 따라 시공사가 이의를 제기할 수 있으므로, 건축주의 예금, 다른 부동산, 건물 분양대금이나 임대 보증금 채권처럼 건축주에게 속한 재산을 대상으로 삼는 것이 안전합니다.

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