기업 범죄

실질 경영자가 개인 빚 담보로 회사 부동산에 근저당을 잡혔다면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

근저당권자가 개인 빚 담보라는 사정을 알아 근저당 설정이 무효이고 그 뒤 말소되었다면, 회사에 손해가 생기지 않아 회사 부동산 근저당 배임을 이유로 한 손해배상은 어렵습니다. 대법원 2011도15857 판결은 이런 경우 회사에 재산상 손해나 실해 발생의 위험이 없다며 업무상배임죄 성립을 부정했습니다. 지금은 근저당권자가 개인 채무 담보임을 알았는지와 등기가 아직 남아 있는지부터 확인하십시오.

근저당이 무효라고 해서 아무 조치 없이 기다릴 필요는 없습니다. 말소등기 청구로 등기를 정리할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨가 주주로 있는 제조회사의 실질 경영자는 2024년 9월 자신이 개인적으로 빌린 5억원을 담보하려고 회사 소유 공장 부지에 담보 한도 6억원의 근저당을 지인 명의로 설정해 주었습니다. 근저당권자인 지인은 개인 빚 담보라는 사정을 잘 알고 있었습니다. 다른 주주들의 항의로 근저당은 몇 달 뒤 해지를 원인으로 말소되었고, 주주들은 경영자에게 손해배상을 청구하려고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개인 빚 담보로 한 회사 부동산 근저당은 유효한가요?

근저당권자가 실질 경영자의 개인 빚을 담보하려는 것이라는 사정을 알았거나 알 수 있었다면 회사에 대해 무효입니다. 대표권 남용 행위는 일단 회사의 행위로 유효하지만, 상대방이 그 진의를 알았거나 알 수 있었을 때에는 무효가 된다는 것이 대법원의 일관된 입장입니다. 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011도15857 판결 사안에서도 근저당권자는 개인채무 담보라는 사정을 잘 알고 있어 근저당 설정이 대표권 남용으로 무효라고 보았습니다.

회사에 손해가 없으면 배임이 아닌가요?

배임죄 기수에는 해당하지 않지만, 미수 여부는 따로 따져야 합니다. 대법원 2011도15857 판결은 근저당 설정이 무효이고 회사가 사용자책임 등 손해배상의무도 지지 않으며 근저당권이 해지로 말소되었으므로 회사에 손해나 실해 발생의 위험이 없다며 업무상배임죄를 인정한 원심을 파기했습니다. 그 뒤 대법원 2017. 7. 20. 선고 2014도1104 전원합의체 판결은 대표권 남용 의무부담행위가 무효인 경우 기수는 아니어도 배임미수가 된다고 정리했으므로, 같은 유형의 근저당 설정도 미수로 문제될 수 있습니다.

반대로 근저당권자가 개인 빚 담보라는 사정을 몰랐다면 근저당은 회사에 유효하고, 회사 부동산이 담보로 묶이는 것 자체가 손해 위험이어서 배임죄 기수가 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「형법」상 업무상배임은 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다.

회사는 실질 경영자에게 손해배상을 청구할 수 있나요?

근저당이 무효이고 이미 말소되어 회사에 실제 손해가 없다면 손해배상 청구는 어렵습니다. 불법행위 책임도, 이사의 회사에 대한 책임도 손해 발생을 요건으로 하기 때문입니다. 다만 근저당 말소를 위해 소송비용·등기비용을 썼거나, 근저당 때문에 회사가 다른 대출을 받지 못해 추가 이자를 부담했다면 그 손해는 청구할 여지가 있습니다.

실질 경영자가 등기상 이사라면 이사의 임무 해태 책임도 함께 검토합니다. 이사가 아니더라도 회사에 영향력을 행사해 업무를 지시했다면 불법행위 책임이 문제됩니다.

회사 부동산 무단 근저당 대응 순서

• 등기부 확인 - 근저당권 설정일, 담보 한도, 근저당권자, 이전 여부를 확인합니다. 손해 위험이 남았는지 판단합니다.
• 근저당권자 인식 자료 확보 - 대출 서류, 근저당권자와 경영자의 관계, 채무자 명의를 모읍니다. 무효 주장의 핵심 자료입니다.
• 처분금지가처분 - 근저당권이 제3자에게 넘어가지 않도록 막습니다. 유통되면 무효를 주장하기 어려워집니다.
• 말소등기 청구 - 근저당권자에게 말소를 요구하고, 거부하면 소송으로 갑니다. 말소되면 손해 위험이 사라집니다.
• 형사 고소 검토 - 근저당권자 인식 여부에 따라 배임 기수 또는 미수로 고소합니다. 고소장에 등기 현황을 분명히 적습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권자가 선의라고 주장하거나 이미 경매가 진행 중이면 대출 서류와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 회사 임원의 업무상배임 고소 대리와 회사 재산 보전 가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당권자가 개인 빚인 줄 알았으면 근저당은 무효인가요?
  회사에 대해서는 무효입니다. 대표권 남용 행위는 상대방이 그 진의를 알았거나 알 수 있었으면 회사에 무효라는 것이 대법원 2017. 7. 20. 선고 2014도1104 전원합의체 판결 등 대법원의 입장입니다. 대법원 2011도15857 판결 사안에서도 근저당권자가 사정을 알고 있어 무효로 보았습니다.
• 근저당이 무효면 경영자는 배임죄가 안 되나요?
  기수는 아니지만 미수가 문제될 수 있습니다. 대법원 2011도15857 판결은 무효이고 말소된 근저당에 대해 업무상배임죄를 부정했지만, 그 뒤 2014도1104 전원합의체 판결은 대표권 남용 의무부담행위가 무효인 경우 배임미수가 된다고 정리했습니다. 형법 제359조가 배임 미수범을 처벌합니다.
• 근저당권자가 몰랐다면 어떻게 되나요?
  근저당이 회사에 유효하므로 회사 부동산이 담보로 묶여 손해 위험이 생기고, 배임죄 기수가 됩니다. 형법 제355조 제2항과 제356조의 업무상배임에 해당하고, 회사는 경매 등으로 실제 손해가 생기면 경영자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 근저당권자의 인식을 먼저 확인하십시오.
• 말소된 근저당에 대해 손해배상을 받을 수 있나요?
  실제 손해가 없으면 어렵습니다. 민법 제750조의 불법행위와 상법 제399조 제1항의 이사 책임은 모두 손해 발생을 요건으로 합니다. 다만 말소를 위해 쓴 소송비용과 등기비용, 근저당 때문에 새 대출이 막혀 부담한 추가 이자처럼 구체적 손해가 있으면 그 부분은 청구할 수 있습니다.
• 등기가 남아 있으면 먼저 무엇을 해야 하나요?
  근저당권이 제3자에게 넘어가지 않도록 처분금지가처분을 먼저 검토합니다. 근저당권이 이전되면 새 권리자가 사정을 몰랐다고 주장해 무효를 다투기 어려워지고, 형법 제355조 제2항의 손해 위험도 현실화됩니다. 가처분 뒤 말소등기 청구 소송으로 등기를 정리합니다.
• 등기상 이사가 아닌 실질 경영자에게도 책임을 묻나요?
  물을 수 있습니다. 등기상 이사라면 상법 제399조 제1항의 임무 해태 책임이 문제되고, 이사가 아니더라도 회사 업무를 사실상 지시해 회사 재산을 담보로 제공했다면 민법 제750조의 불법행위 책임이 문제됩니다. 형사상 배임죄의 「타인의 사무를 처리하는 자」에도 해당할 수 있습니다.

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