구분소유적 공유가 무엇인가요?

한 필지를 위치별로 나눠 각자 소유하면서 등기만 공유지분으로 해 둔 관계입니다. 내부적으로는 각자 특정 부분의 소유자이고, 대외적으로는 공유자로 보입니다. 이 경우 공유자끼리는 서로 상대방 부분에 대해 지분을 명의신탁한 것으로 봅니다.

분할 전에 내 부분 지분을 팔면 횡령인가요?

분할 전 내가 실제로 쓰는 특정 부분에 해당하는 지분이라면 혼자 처분해도 횡령이 되지 않습니다. 공유자끼리 각자 구분부분을 자유롭게 처분하는 데 동의한 것으로 보기 때문입니다. 다만 상대방 부분까지 포함해 처분했다면 문제가 됩니다.

근저당 설정이 왜 횡령 행위인가요?

보관하던 타인의 재물을 자기 것처럼 처분하는 행위가 횡령입니다. 상대방 필지에 남은 내 지분은 상대방을 위해 보관하는 것이므로, 여기에 담보를 설정하는 것은 소유자처럼 처분한 것으로 평가됩니다. 처분 방법이 매도가 아니라 담보 설정이어도 같습니다.

담보 금액이 크면 처벌이 무거워지나요?

네, 취득한 이익이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용됩니다. 5억원 이상 50억원 미만은 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상은 무기 또는 5년 이상의 징역입니다. 이익 금액을 어떻게 산정하는지는 사안마다 따로 다툼이 됩니다.

대출을 갚으면 무죄가 되나요?

아닙니다. 근저당권설정등기를 마친 때 이미 횡령죄가 성립하므로 나중에 대출을 갚고 말소해도 죄가 사라지지 않습니다. 다만 피해가 회복된 사정은 기소 여부와 형을 정할 때 유리하게 반영됩니다.

상대방 지분을 되찾으려면 어떻게 하나요?

상호명의신탁을 해지하고 그 지분을 내 앞으로 이전해 달라고 청구할 수 있습니다. 상대방이 협조하지 않으면 소유권이전등기 청구소송을 냅니다. 근저당이 붙어 있으면 말소나 손해배상도 함께 청구합니다.

형사·고소 가이드 목록

재산 범죄

토지 분할 뒤 남은 공유지분에 근저당을 잡으면 횡령인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 구분소유하던 땅을 필지별로 나눈 뒤 상대방 필지에 남아 있는 내 명의 공유지분에 근저당권을 설정하면 횡령죄가 됩니다. 분할 뒤 남은 지분은 상대방을 위해 맡아 둔 명의에 불과하다고 보기 때문입니다. 지금은 분할 전 구분소유 약정과 분할 후 등기부부터 확인하십시오.

그 자리에서

상대방 필지에 남은 내 지분에 근저당이 설정된 사실을 알았다면, 등기부등본을 떼어 설정일과 근저당 설정 금액, 근저당권자를 기록해 두십시오. 횡령 금액과 공소시효 계산이 이 날짜와 금액에서 시작합니다.

분할 뒤 남은 공유지분을 정리하려고 반드시 소송부터 낼 필요는 없습니다. 상대방이 협조하면 상호명의신탁 해지를 원인으로 지분이전등기를 넘겨받는 방식으로 정리할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨와 B씨는 2023년 임야 한 필지를 앞쪽과 뒤쪽으로 나눠 각자 쓰기로 하고 등기는 2분의 1씩 공유로 해 두었습니다. 2024년 땅을 두 필지로 분할했는데 새 필지마다 종전 공유등기가 그대로 옮겨 적혔습니다. A씨는 2025년 사업자금이 필요해지자 B씨 몫인 뒤쪽 필지에 남아 있던 자기 명의 지분을 담보로 근저당 설정 금액 4억원의 근저당권을 설정해 주고 돈을 빌렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분소유적 공유에서는 내 지분을 마음대로 처분할 수 있나요?

분할 전에는 내가 실제로 쓰는 특정 부분에 해당하는 지분이라면 혼자서 처분하고 이전등기를 넘길 수 있습니다. 공유자끼리 각자 자기 구분부분을 자유롭게 처분하는 데 서로 동의한 것으로 보기 때문입니다. 이때의 공유지분등기는 내부적으로 각자의 특정 부분을 나타냅니다.

문제는 땅이 구분부분별로 따로 분할된 뒤입니다. 분할 후에는 내 필지가 아닌 다른 필지에 옮겨 적힌 내 지분은 더 이상 내 몫을 나타내지 않습니다. 분할등기를 하면 종전 공유등기가 새 필지마다 그대로 옮겨 적히기 때문에, 등기부만 보면 서로 상대 필지에 절반씩 지분을 가진 모양이 됩니다. 이 모양을 정리하지 않고 두면 상대방 필지 지분을 내 재산처럼 착각하기 쉽습니다.

분할 후 상대방 필지에 남은 내 지분은 누구 것인가요?

실질은 상대방 것이고, 나는 그 지분을 상대방을 위해 보관하는 사람입니다. 대법원은 구분소유 부분별로 필지가 나뉘면 나머지 필지에 전사된 공유지분등기는 상호명의신탁관계만 남은 것이고, 각 공유자는 다른 공유자에 대한 관계에서 그 지분을 보관하는 지위에 있다고 보았습니다. 그래서 그 지분에 근저당권을 설정하면 횡령죄가 성립합니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」상 횡령죄는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다. 근저당 설정으로 얻은 이익이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률로 가중처벌됩니다.

근저당 설정만 하고 돈을 갚았으면 괜찮은가요?

아닙니다. 횡령죄는 근저당권설정등기를 마친 때 성립하고, 나중에 대출을 갚고 근저당을 말소해도 이미 성립한 죄가 없어지지는 않습니다. 변제와 말소는 피해 회복으로서 형을 정할 때 참작됩니다.

토지 관리를 업무로 맡은 사람이라면 업무상횡령으로 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 적용될 수 있습니다.

분할 토지 지분 횡령 대응 순서

등기부등본 확보 - 분할 전후 필지의 등기부를 모두 발급받습니다. 공유지분이 어느 필지에 옮겨 적혔는지 확인하는 출발점입니다.
구분소유 약정 확인 - 각자 쓰던 위치를 보여 주는 약정서·측량도·사진을 모읍니다. 상호명의신탁관계를 증명하는 자료가 됩니다.
근저당 내역 정리 - 설정일, 근저당 설정 금액, 실제 대출금을 적어 둡니다. 횡령 금액과 가중처벌 여부를 가르는 숫자입니다.
지분 정리 요구 - 상대방에게 명의신탁 해지를 원인으로 지분이전등기를 요구합니다. 거부하면 소송으로 넘어갑니다.
형사 절차 판단 - 피해 회복이 어려우면 고소를 검토합니다. 고소 전에 민사 정리와 순서를 먼저 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분할 전 구분소유 약정이 서면으로 없거나 분할 후에도 공유로 쓰기로 다시 합의한 사정이 있으면 약정과 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 횡령·배임 사건의 고소 대리와 형사 방어를 수행합니다.

분할 토지 지분 횡령 대응 흐름

1
등기부 확보
분할 전후 필지 모두
2
약정 확인
구분소유 위치 증명
3
근저당 정리
설정일과 설정 금액
4
지분 정리 요구
명의신탁 해지
5
고소 판단
민사 정리와 순서 결정

실무상 착안점

토지를 나눠 쓰던 사람들은 분할만 끝나면 각자 필지가 깔끔하게 정리된 줄 압니다. 실제로는 분할 뒤에도 등기부에 종전 공유등기가 그대로 옮겨 적혀, 서로 상대 필지에 절반씩 지분을 가진 모양이 남는 경우가 많습니다. 이 모양을 방치하면 한쪽이 그 지분을 담보로 쓰는 일이 생깁니다.

다툼의 재료는 대부분 날짜 기록입니다. 구분소유 약정을 맺은 날, 분할등기일, 근저당권설정일, 상대방이 이를 안 날이 모두 문서로 남아야 합니다. 말로만 한 약정은 나중에 「원래 공유였다」는 반론을 막지 못합니다.

이 기록은 형사 절차에서 보관자 지위와 횡령 금액을 정하는 근거가 되고, 민사에서는 지분이전등기 청구와 손해배상액 산정의 기초가 됩니다. 근저당이 실행되어 경매가 진행되면 배당 전에 권리관계를 정리해야 하므로 등기부 확인은 늦출수록 불리합니다.

— 허진영 변호사 · 형사·고소

이 상황에서 자주 묻는 것

분할 전후 등기부등본·구분소유 약정서·측량도·근저당 설정 자료를 준비해 주시면, 보관자 지위 인정 여부·횡령 금액·지분 정리 방법 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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