빌려준 돈·보증

물상보증인 땅이 경매된 뒤 채권자가 채무자 담보를 풀어 주면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

물상보증인 부동산이 매각돼 배당만 남은 상황에서 채권자가 채무자 부동산의 근저당권을 말소했다면, 변제자대위 기대를 침해한 불법행위로 손해배상 책임이 생깁니다. 대법원 2017다261882 판결로 요건과 배당이의를 놓친 경우의 대응 순서를 정리했습니다.

네, 물상보증인 부동산이 경매로 매각돼 배당만 남은 상태에서 채권자가 채무자 부동산의 근저당권을 풀어 주었다면 손해배상을 받을 수 있습니다. 대법원은 이런 경우 채권자가 물상보증인에게 담보를 성실히 보존·행사할 의무를 지고, 담보 포기는 불법행위가 된다고 했습니다. 평소에는 채권자가 담보를 줄여도 물상보증인은 그만큼 책임을 면하는 데 그칩니다. 배당이의를 놓쳤다고 해서 이 청구까지 막히는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 동생 B씨와 토지를 절반씩 사면서, 2021. 4. B씨의 대출을 위해 토지 전체에 근저당권을 설정해 주었습니다. B씨가 이자를 내지 못하자 채권을 넘겨받은 C사는 2025. 3. A씨 지분에만 경매를 신청했고, 2026. 1. 매수인이 대금을 냈습니다. 같은 날 B씨는 자기 지분을 팔았고, C사는 B씨 지분의 근저당권을 해지로 말소해 주었습니다. 배당표에는 C사가 1억 원을 전부 받는 것으로 적혔고, A씨는 이의를 하지 못했습니다. A씨는 2026. 9. 동생 지분에서 돌려받을 길이 막혔는데 C사에 책임을 물을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채권자가 담보를 풀어 주면 원래는 어떻게 되나요?

원칙적으로 물상보증인은 그만큼 책임을 면하는 방법으로 보호받습니다. 남의 빚을 대신 갚거나 담보물이 경매된 물상보증인은 변제할 정당한 이익이 있는 사람이어서 당연히 채권자를 대위합니다. 그래서 채권자가 가진 채무자 부동산의 저당권을 넘겨받아 구상금을 회수할 수 있습니다.

채권자가 고의나 과실로 이 담보를 잃게 하거나 줄이면, 대위할 사람은 그 때문에 상환받지 못하게 된 한도에서 책임을 면합니다. 대법원은 이를 대위할 사람의 구상권과 대위에 대한 기대를 보호하는 규정으로 봅니다. 담보 상실이 다른 보증인 사이의 구상에 미치는 영향은 「대신 갚은 연대보증인이 넘겨받은 담보를 날렸다면 다른 보증인도 구상에 응해야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

원고와 피고 1은 2010. 11. 17. 토지를 1/2씩 취득했고, 피고 1이 1억 4,000만 원을 대출받으며 토지 전체에 채권최고액 1억 6,800만 원의 근저당권을 설정했습니다. 채권과 근저당권을 양수한 피고 2는 원고 지분만 경매에 넘겼고, 매수인은 2015. 12. 2. 대금을 완납했습니다. 같은 날 피고 2는 피고 1 지분의 근저당권을 해지로 말소해 주었고, 2015. 12. 24. 피고 2에게 8,400만 원을 배당하는 배당표가 작성됐습니다.

대법원은 물상보증인 지분의 담보권 실행이 현실화돼 변제자대위가 당연히 이루어질 상황이었다고 보았습니다. 그리고 근저당권 말소는 “물상보증인의 변제자대위에 대한 정당한 기대를 침해하는 행위로서 민법 제750조에 정한 불법행위에 해당한다고 봄이 타당하다.”라고 판시하며 채권자의 상고를 기각했습니다.

배당이의를 하지 않았어도 배상을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 대법원은 물상보증인이 배당절차에서 담보 상실로 인한 면책을 이의로 주장하지 않았더라도 불법행위 성립은 달라지지 않는다고 했습니다. 면책을 전제로 채권자에게 배당금 일부의 부당이득반환을 구할 수 있는 경우라도 마찬가지입니다.

다만 이 판결은 「특별한 사정」이 있는 경우에 관한 것입니다. 경매가 막 신청된 정도이거나 담보 실행 가능성이 막연한 때에는 원칙대로 면책 주장으로 보호받는다고 볼 수 있습니다. 매각대금 완납, 배당 예정, 채권 전액 배당 같은 사정이 겹칠수록 불법행위 주장이 힘을 얻습니다. 채무자가 구상금을 상계로 줄이려는 경우는 「물상보증인 집이 먼저 경매되면 채무자가 구상금을 상계로 없앨 수 있나요?」에서 다루었습니다.

채무자에게는 따로 구상할 수 있나요?

구상할 수 있습니다. 이 사건에서 채무자인 피고 1은 원고가 각서를 써 주어 구상권을 포기했다고 주장했지만, 대법원은 이를 배척한 원심을 유지했습니다. 각서나 합의서가 있으면 문언이 구상권 포기까지 담고 있는지 따져야 합니다.

현실적으로는 채무자에게 자력이 없어 채권자 상대 청구가 실익이 큰 경우가 많습니다. 물상보증인의 구상권은 보증채무에 관한 규정에 따르므로, 담보물을 잃은 금액을 채무자에게 청구할 수 있습니다. 두 청구를 함께 내고, 손해액은 말소된 저당권으로 대위해 받을 수 있었던 금액을 기준으로 계산하는 것이 일반적입니다.

담보 포기 손해배상 대응 순서

• 등기 경과 확인 - 채무자 부동산의 근저당권 말소일과 원인을 등기사항증명서로 확인합니다.
• 경매·배당 기록 확보 - 매각대금 완납일, 배당표, 채권자 배당액을 경매 기록에서 정리합니다.
• 대위 가능 금액 산정 - 말소된 저당권이 남아 있었다면 받을 수 있었던 금액을 계산합니다.
• 청구 상대 정리 - 채권자 상대 손해배상과 채무자 상대 구상을 함께 검토합니다.
• 기한 관리 - 말소 사실을 안 날부터 3년이 지나기 전에 소를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보 포기 당시 경매가 어디까지 진행됐는지와 채무자 부동산의 가치에 따라 배상 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 물상보증인의 구상·손해배상 청구와 배당 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 물상보증인도 변제자대위를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 담보물이 경매돼 채권자가 배당을 받으면 물상보증인은 변제할 정당한 이익이 있는 사람으로서 당연히 채권자를 대위하고, 채무자 부동산의 저당권 등을 행사할 수 있습니다.
• 채권자가 경매 전에 채무자 담보를 풀어 주었다면 어떻게 되나요?
  원칙적으로 물상보증인은 담보 상실로 상환받지 못하게 된 한도에서 책임을 면한다고 주장할 수 있습니다. 경매가 현실화되기 전이라면 불법행위보다 이 면책 주장이 기본 수단입니다.
• 채권을 넘겨받은 새 채권자도 담보보존의무를 지나요?
  이 사건에서는 금융기관에서 채권과 근저당권을 양수한 채권자가 책임을 졌습니다. 양수한 채권자도 대위할 사람이 있는 상태에서 담보를 포기하면 같은 기준으로 판단된다고 볼 수 있습니다.
• 손해배상 청구는 언제까지 해야 하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 해야 합니다. 근저당권 말소 사실을 등기부로 확인한 날이 기산점 다툼의 출발점이 됩니다.
• 채무자와 쓴 각서 때문에 구상권이 없어지나요?
  각서 문언이 구상권 포기까지 담고 있어야 합니다. 이 사건에서 채무자는 각서로 구상권을 포기했다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다. 처분문서의 문언과 작성 경위를 함께 봅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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