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공유지분을 판 채무자, 사해행위 책임재산은 어떻게 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공유지분 매도도 지분 시가에서 그 지분이 부담하는 담보채무와 압류된 세금을 빼고 남는 몫이 있으면 사해행위가 될 수 있습니다. 다른 공유자가 물상보증인이면 근저당 채무 전액을 빼야 한다는 대법원 2023다249739 판결로 계산 방법과 가액배상 범위를 정리했습니다.

공유지분을 판 행위도 지분 시가에서 담보채무와 압류된 세금을 빼고 남는 몫이 있으면 사해행위가 될 수 있습니다. 다른 공유자가 물상보증인인 근저당은 채무자 지분에서 채무 전액을 빼고, 매매 당시 압류된 세금도 뺍니다. 근저당 채권최고액만 보고 미리 소송을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. B씨에게 사업자금 5,000만 원을 빌려주었습니다. B씨는 동업자 C씨와 상가 건물을 반씩 공유했고, 건물 전체에는 두 사람이 함께 채무자인 은행 근저당과 B씨만 채무자인 근저당이 잡혀 있었습니다. B씨는 세금 체납으로 지분에 압류가 들어온 뒤 2025. 12. 자기 지분을 C씨에게 시세보다 싸게 넘겼습니다. 2026. 3. 9. 등기부를 떼어 본 A씨는 대출과 세금이 지분값보다 많아 사해행위가 아니라는 C씨 측 말이 맞는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 지분 매도를 어떻게 판단했나요?

사해행위로 보았습니다. 채무자와 피고는 건물과 토지를 18억 원에 함께 사서 1/2씩 등기하고, 공동채무자로 채권최고액 15억 6,000만 원의 근저당을 설정했습니다. 그 뒤 채무자만 채무자인 근저당(최고액 1억 1,000만 원)이 전체 부동산에, 다른 근저당과 국세 압류가 채무자 지분에 더 붙었습니다. 채무자는 2020. 12. 31. 지분을 다른 공유자인 피고에게 8억 8,600만 원에 팔았습니다.

원심은 두 번째 근저당 채무를 절반만 빼고 국세는 빼지 않았습니다. 대법원은 두 가지 모두 잘못이라고 보았습니다. 그러나 모두 빼고 다시 계산해도 매매 당시 책임재산 58,674,290원이 남아 사해행위에 해당하고, 변론종결 무렵 공동담보가액 89,723,130원이 원고의 채권 47,438,187원보다 많다며 피고의 상고를 기각했습니다.

공동근저당이 잡힌 지분은 담보채무를 얼마나 빼나요?

원칙은 각 부동산 가액에 비례해 나눈 금액이고, 다른 공유자가 물상보증인이면 채무자 지분에서 전액을 뺍니다. 여러 부동산에 공동근저당이 있으면 민법 제368조의 취지에 따라 가액 비율로 나눕니다. 두 공유자가 함께 채무자인 첫 근저당 채무 14억 원은 그래서 지분 비율대로 7억 원씩 나눴습니다.

채무자 한 사람의 빚 때문에 다른 공유자 지분까지 담보로 잡혔다면 다릅니다. 그 공유자가 빚을 대신 갚으면 변제자대위로 채무자 지분에 근저당을 행사할 수 있기 때문입니다. 대법원은 “그 물상보증인이 채무자에 대하여 구상권을 행사할 수 없는 특별한 사정이 없는 한 채무자 소유의 부동산에 관한 피담보채권액은 최고액의 한도에서 피담보채권액 전액으로 보아야 한다”고 하고, 이 법리가 하나의 부동산을 지분으로 나눠 가진 경우에도 같다고 밝혔습니다. 이 사건 두 번째 근저당은 채무자만 채무자여서 피고는 물상보증인 지위였고, 구상권을 행사할 수 없는 사정도 보이지 않아 80,490,300원 전액을 채무자 지분에서 빼야 했습니다.

세금 압류가 있으면 책임재산에서 세금도 빼나요?

네, 일반채권보다 먼저 받는 조세채권으로 압류등기가 되어 있으면 그 세액을 뺍니다. 국세는 원칙적으로 다른 채권보다 우선 징수되므로, 일반채권자가 그 지분에서 기대할 수 있는 몫이 그만큼 줄어들기 때문입니다. 이 사건에서도 매매 당시 국세 118,528,290원 때문에 지분에 압류등기가 되어 있어 이를 공제해야 한다고 보았습니다.

판결이 공제를 인정한 것은 압류등기로 그 재산에서 먼저 받을 지위가 드러난 조세채권입니다. 체납 사실만 있는 세금까지 모두 빼는지는 사안마다 따져 보아야 합니다. 수익자 쪽에서는 이렇게 공제할 항목을 하나라도 더 찾아내는 것이 방어의 출발점입니다. 임차보증금 공제 문제는 「채무자가 넘긴 건물 지분을 사해행위로 취소하면 전세금은 지분만큼만 빼나요?」에서 자세히 설명했습니다.

가액배상은 얼마까지 받을 수 있나요?

사실심 변론종결 때의 지분 공동담보가액과 취소채권자의 채권액 가운데 적은 금액까지입니다. 지분이 다른 공유자에게 넘어가 담보가 얽혀 있으면 보통 지분 자체 대신 돈으로 돌려받는 가액배상을 구합니다. 이 사건도 원고가 구한 47,438,187원 범위에서 매매를 취소하고 같은 금액의 가액배상을 명한 원심이 그대로 유지되었습니다. 소송 중 지분 시가가 올라 공동담보가액이 커져도 배상액은 취소채권자의 채권액을 넘지 못합니다. 시세 기준 시점은 「사해행위로 넘어간 집값이 소송 중에 올랐다면 가액배상은 언제 시세로 계산하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

공유지분 사해행위 대응 순서

• 등기부 확보 - 지분 이전일, 근저당마다의 채무자, 압류등기를 확인합니다.
• 채무자·물상보증인 구분 - 근저당마다 공동채무자인지 채무자 단독인지 나눕니다.
• 채무액 조회 - 매매 당시와 현재의 대출 잔액, 압류된 세액을 사실조회로 받습니다.
• 책임재산 계산 - 지분 시가에서 안분액이나 전액, 조세채권을 빼 남는 금액을 산정합니다.
• 소 제기와 보전 - 기한 안에 취소와 가액배상을 청구하고 필요하면 처분금지가처분을 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당마다 누가 채무자인지와 매매 당시 압류된 세금, 지분 시가에 따라 사해행위 여부와 배상액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소와 가액배상 청구, 수익자 측 방어 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다른 공유자에게 지분을 팔았어도 사해행위가 되나요?
  될 수 있습니다. 매수인이 기존 공유자라도 채무초과 상태에서 남는 책임재산이 있는 지분을 팔았다면 취소 대상입니다. 다만 매수인이 매매 당시 채권자를 해함을 몰랐다면 취소할 수 없어 거래 경위가 쟁점이 됩니다.
• 근저당 채권최고액이 지분 시가보다 크면 사해행위가 아닌가요?
  최고액이 아니라 최고액 한도 안의 실제 피담보채권액을 뺍니다. 매매 당시 대출 잔액이 최고액보다 적으면 남는 몫이 생길 수 있으므로 실제 잔액부터 확인해야 합니다.
• 매매 뒤 세금 압류가 풀렸으면 세금을 빼지 않나요?
  이 사건 압류등기는 매매 직후 말소되었지만, 대법원은 매매 당시 압류가 있었으므로 그 조세채권을 책임재산에서 빼야 한다고 보았습니다. 기준은 매매 당시 등기부입니다.
• 두 공유자가 함께 채무자인 근저당은 어떻게 나누나요?
  특별한 사정이 없으면 각 지분의 가액에 비례해 최고액 한도에서 피담보채권액을 나눕니다. 1/2 지분이면 공동 대출 잔액의 절반을 그 지분에서 뺍니다.
• 가액배상금은 다른 채권자와 나눠야 하나요?
  취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다. 다만 이 사건처럼 수익자가 취소채권자에게 가액배상금을 직접 지급하라는 판결이 유지되기도 하므로, 받은 뒤의 정산 문제는 따로 검토합니다.
• 사해행위취소 소송 기한은 언제까지인가요?
  취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 내야 합니다. 두 기간 중 하나라도 지나면 소가 부적법해지므로 등기 이전을 안 날을 기준으로 서두르는 편이 안전합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기