대부업·사채

대부업 빚을 다 갚았다며 낸 근저당 말소 소송, 빚이 남으면 지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 근저당 말소 소송에서 남은 빚이 확인되면 법원은 원칙적으로 그 잔존채무를 갚는 조건으로 말소를 명해야 합니다. 대부업자가 떼어 간 수수료는 선이자로 보아 실제 받은 돈 기준으로 다시 계산해야 한다는 대법원 2023다266390 판결로 계산법과 소송 대응을 정리했습니다.

아니요, 다 갚았다고 주장한 근저당 말소 소송에서 빚이 조금 남은 것으로 밝혀져도 법원은 원칙적으로 청구를 그냥 기각하지 않습니다. 남은 원금과 지연손해금을 확정한 뒤 그 돈을 갚는 조건으로 말소를 명해야 한다는 것이 대법원 판단입니다. 계산이 애매하다고 소송을 미룰 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016. 3. 대부업체에서 2,000만 원을 빌리기로 하고 집에 근저당을 설정해 주었습니다. 그런데 업체는 수수료와 근저당 설정비용, 이런저런 비용을 떼고 1,700만 원만 보내 주었습니다. A씨는 2025년까지 꾸준히 이자와 원금을 갚아 모두 3,500만 원을 냈다고 생각했지만, 업체는 약정 이자에도 못 미친다며 근저당 말소를 거부했습니다. A씨는 2026. 3. 9. 말소 소송을 냈다가 빚이 남았다고 판단되면 패소하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

원고 청구를 기각한 원심을 파기했습니다. 원고는 대부업자인 피고와 원금 1,800만 원의 금전대차를 하고 근저당을 설정했는데, 수수료·근저당 설정비용과 매매잔금을 피고가 직접 처리하고 남은 95만 원만 받았다고 주장했습니다. 피고가 낸 증거로도 송금액은 1,640만 원에 그쳤습니다. 원심은 원고가 2013. 1.부터 2021. 5.까지 갚은 3,697만 6,000원이 약정이율 이자 4,932만 원에도 못 미친다며 청구를 기각했습니다.

대법원은 원심이 1,800만 원 전액을 원금으로 본 피고 계산을 그대로 따랐을 뿐 선이자의 존부와 범위를 심리하지 않았다고 보았습니다. 나아가 잔존채무가 있더라도 “근저당권설정등기의 피담보채무 중 잔존원금 및 지연손해금의 액수를 심리·확정한 후 그 변제를 조건으로 근저당권설정등기의 말소를 명하여야 한다”고 판시했습니다.

대부업자가 떼어 간 수수료도 이자인가요?

네, 명목이 수수료든 사례금이든 금전대차의 대가로 볼 수 있으면 이자로 보고, 미리 떼었다면 선이자로 봅니다. 법은 사례금, 할인금, 수수료, 공제금, 연체이자, 체당금 등 이름과 상관없이 대부와 관련해 대부업자가 받는 것을 모두 이자로 간주합니다. 탈법을 막기 위한 규정이기 때문입니다.

다만 담보권 설정비용과 일정한 신용조회비용은 거래의 체결과 변제에 관한 부대비용이라 이자에서 빠집니다. 근저당 설정비용을 뗀 부분은 이자가 아니지만, 수수료 명목으로 뗀 부분은 이자로 계산될 수 있습니다. 매매잔금처럼 채무자를 위해 대신 지급한 돈인지도 따로 따져야 합니다. 이 구조는 현행 법률에서도 같고, 현재 대부업 상한이자율은 연 20%입니다.

선이자를 떼였으면 갚을 원금은 어떻게 계산하나요?

실제로 받은 돈을 원본으로 상한이자를 계산해, 선이자가 그보다 많으면 초과분을 약정 원금에서 뺍니다. 대부일부터 변제기까지 실제 받은 돈에 대한 상한이자를 구하고, 선이자 공제액에 변제기까지 실제 낸 이자를 더해 비교합니다. 초과한 부분은 선이자 공제 전 약정 원금에 충당되고, 그 나머지가 변제기에 갚을 원금이 됩니다.

이 사건 원심은 4,932만 원이라는 이자를 어떻게 계산했는지 밝히지 않았고, 근거는 1,800만 원을 원금으로 본 피고 측 계산표였습니다. 대법원은 이 점을 심리미진으로 보았습니다. 선이자 계산 예시는 「선이자 200만원을 떼고 800만원만 받았는데 1,000만원을 다 갚아야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

빚이 남았다고 청구를 그냥 기각하면 안 되는 이유는 무엇인가요?

다 갚았다며 말소를 구하는 청구에는 남은 빚이 있으면 그것을 갚고 말소하겠다는 취지도 들어 있다고 보기 때문입니다. 이는 장래 이행을 미리 청구하는 소로서 이익도 인정됩니다. 그래서 법원은 잔존 원금과 지연손해금을 확정해 선이행 조건부로 말소를 명해야 하고, 그런 취지가 없다고 볼 특별한 사정이 있는지도 심리해야 합니다.

이 사건 원심은 이 부분 판단을 빠뜨려 선이행 판결에 관한 판단누락이 있다고 지적받았습니다. 채무자로서는 판결로 남은 금액이 확정되면 그 돈만 갚고 바로 말소등기를 할 수 있습니다. 공탁으로 정리하는 방법은 「근저당 말소서류를 주는 조건으로 빚을 공탁해도 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대부업 근저당 말소 대응 순서

• 실수령액 확인 - 대출 당일 통장 입금액과 대부업자가 뗀 항목을 정리합니다.
• 변제 내역 정리 - 그동안 갚은 돈을 날짜별로 모으고 영수증과 이체 내역을 확보합니다.
• 이자 다시 계산 - 실수령액 기준 상한이자를 구하고 초과분을 원금에 충당합니다.
• 말소 소송 제기 - 주위적으로 전액 변제를, 남는다면 잔존채무 변제 조건부 말소를 구합니다.
• 잔액 정리 - 확정된 잔존채무를 갚거나 공탁하고 말소등기를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대부업자가 뗀 돈이 이자인지 부대비용인지와 실제 받은 금액, 변제 시기에 따라 남은 빚과 말소 조건이 달라집니다. 법무법인 윤성은 대부업·사채 근저당 말소와 초과이자 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당 설정비용을 떼고 줬다면 그것도 선이자인가요?
  아닙니다. 담보권 설정비용은 거래의 체결과 변제에 관한 부대비용으로 이자에서 빠집니다. 다만 수수료나 사례금 명목으로 뗀 돈은 이자로 보아 선이자 계산에 넣습니다.
• 지금 대부업 이자 상한은 몇 %인가요?
  대부업자가 개인이나 소기업에 빌려줄 때 상한은 연 20%입니다. 이를 넘는 이자 약정은 무효이고, 이미 낸 초과 이자는 원본에 충당되며 남으면 돌려달라고 청구할 수 있습니다.
• 예전에 빌린 돈도 지금 상한으로 계산하나요?
  상한이자율은 대출 당시 적용되던 법령을 따릅니다. 이 사건도 2014년 개정 전 법률과 당시 시행령 상한으로 판단했으므로, 대출 시점의 상한을 먼저 확인해야 합니다.
• 개인에게 빌린 돈이면 어떤 법이 적용되나요?
  대부업자가 아닌 개인 사이 금전대차에는 이자제한법이 적용되고, 현재 최고이자율은 연 20%입니다. 이 사건은 원심이 대부업법을 적용했고 대법원도 그 판단을 유지했습니다.
• 빚이 남았다는 판결이 나오면 근저당은 언제 지울 수 있나요?
  판결로 확정된 잔존 원금과 지연손해금을 갚으면 그 판결로 말소등기를 할 수 있습니다. 대부업자가 돈을 받지 않으면 변제공탁을 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기