상속재산분할

상속받은 집에 계속 살면서 형제 지분만 돈으로 정산할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

오래 살아온 상속인이 집을 갖고 다른 형제에게 지분 가격을 배상하는 분할도 현물분할로 허용됩니다. 대법원 2023다217916 판결로 가격배상 요건, 변론종결일 시가 기준, 감정평가 다툼과 대응 순서를 정리했습니다.

네, 오래 살아온 상속인들이 집을 갖고 다른 상속인에게 지분 가격을 배상하는 방법도 현물분할로 허용됩니다. 대법원은 소수 지분 형제가 경매만 고집한 사건에서, 분할 방법 합의가 안 된다는 이유로 경매를 명한 원심을 파기했습니다. 다만 지분 가격은 공시지가나 오래된 감정가가 아니라 분할 시점의 시장가격이어야 합니다. 상대방이 시세 이상을 요구한다고 그 값을 따라야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 어머니, 동생과 함께 1995년부터 아버지 명의 단독주택에서 살아왔습니다. 2022. 8. 아버지가 돌아가신 뒤 상속인들은 법정상속분대로 지분 등기를 마쳤고, 아버지의 첫 혼인에서 태어나 해외에 사는 B씨 형제가 합계 3분의 1 지분을 갖게 되었습니다. B씨 형제는 2025. 10. 공유물분할 소송을 내며 집 전체를 경매에 부쳐 대금을 나누자고 했습니다. A씨 가족은 감정가대로 지분값을 주겠다고 했지만, B씨 형제는 감정가가 시세보다 낮다며 경매만 고집합니다. A씨는 집을 지키면서 지분값만 정산할 수 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 이 사건을 어떻게 판단했나요?

거주용 부동산 부분에 대해 경매분할을 명한 원심을 파기했습니다. 원고들은 망인과 전 배우자 사이의 자녀로 미국에 살았고, 피고들은 망인의 배우자와 그 자녀들로 1990년경부터 그 부동산에 거주해 왔습니다. 지분은 원고들 합계 13분의 4, 피고들 13분의 9였습니다. 원고들은 1심에서 시가에 따른 가격배상에 동의했다가, 시가감정 결과가 시세에 못 미친다며 경매분할을 고수했습니다.

대법원은 분할 방법 합의가 안 된 것은 주관적·추상적 사정에 불과하다고 보았습니다. 피고들이 약 30년간 거주했고 약 70% 지분을 가진 반면 원고들은 경제적 가치 취득이 주된 목적이었다는 점을 들었습니다. 피고들이 소유하면서 원고들에게 지분 가격을 배상하는 방법이 충분히 가능하다고 판단했습니다. 거주용이 아닌 나머지 부동산은 상고이유가 없어 상고가 기각되었습니다.

지분값만 주는 분할은 어떤 경우에 허용되나요?

공유물을 특정인에게 갖게 하는 것이 상당하고, 다른 공유자에게 지분 가격을 주는 것이 실질적 공평을 해치지 않는 특별한 사정이 있을 때입니다. 법원은 공유관계가 생긴 원인, 지분 비율, 분할했을 때의 경제적 가치, 공유자들의 희망을 종합해 판단합니다. 상속으로 생긴 공유, 다수 지분권자의 장기간 거주, 상대방의 거주 의사 부재는 가격배상 쪽으로 기우는 사정입니다.

민법은 현물로 나눌 수 없거나 분할로 가액이 현저히 감손될 염려가 있을 때에만 경매를 허용합니다. 원고가 바라는 방식의 현물분할이 부적당하다는 이유만으로 곧바로 경매를 명할 수도 없습니다. 이 조문은 판결 뒤 바뀌지 않아 현행 법령에서도 같습니다. 상속 부동산 분할 절차 전반은 「상속받은 아파트를 형제와 나누려면 공유물분할 소송을 내면 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

지분 가격은 어느 시점, 어떤 값으로 정하나요?

공유물분할 시점의 객관적 교환가치, 즉 시장가격 또는 매수가격으로 정합니다. 법원은 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론에 나온 자료를 토대로 평가합니다. 대법원은 “시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다”고 판시했습니다.

그래서 배상받는 쪽도 감정가가 낮다면 경매를 고집하기보다 시세 자료로 감정 결과를 다투는 것이 판결 취지에 맞습니다. 배상하는 쪽은 최근 거래사례와 시세 자료를 준비해 감정가가 시가를 반영한다는 점을 보여야 합니다. 지분을 경매로 산 외부인이 경매분할을 청구한 사안은 「가족이 사는 집 지분을 경매로 산 업자가 경매분할을 요구하면 따라야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

지분만 가진 형제는 무엇을 주장할 수 있나요?

지분 가격을 제대로 받는 것을 주장할 수 있습니다. 가격배상은 다른 공유자에게 적정하고 합리적인 지분 가격을 주는 것이 전제이므로, 감정가가 시세에 못 미치면 그 점을 자료로 다투면 됩니다. 이 사건 원고들이 경매를 고집한 이유도 감정가였는데, 대법원은 경매로 갈 일이 아니라 시가 반영 여부를 심리할 일로 보았습니다.

경매분할을 구하려면 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 현저히 줄어든다는 객관적 사정을 보여야 합니다. 거주하는 상속인이 배상금을 마련할 수 없다는 사정이 드러나면 가격배상이 공평하다고 보기 어려워 경매로 갈 여지가 생긴다고 볼 수 있습니다. 어느 쪽이든 경매 비용과 낮은 낙찰가 위험까지 따져 분할 방법별로 손에 쥘 금액을 비교해 보아야 합니다.

상속 주택 공유물분할 대응 순서

• 분할 원인 확인 - 상속재산분할 협의나 지분 등기가 끝났는지부터 확인합니다.
• 거주·사용 자료 정리 - 장기간 거주 사실과 다수 지분권자의 계속 사용 의사를 자료로 정리합니다.
• 가격배상 의사 표시 - 답변서에서 경매분할에 반대하고 지분 가격을 배상하겠다는 뜻을 밝힙니다.
• 시가 감정과 시세 자료 - 변론종결일 무렵 기준으로 감정을 받고 최근 거래사례를 함께 냅니다.
• 배상 자금 확보 - 판결에서 정할 배상금을 낼 대출·자금 계획을 미리 세웁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 누가 얼마나 오래 살아왔는지와 지분 비율, 배상금을 마련할 수 있는지에 따라 분할 방법이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상속 부동산 공유물분할 소송과 가격배상 협의를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속재산분할 협의를 하지 않았는데 공유물분할 소송을 낼 수 있나요?
  상속재산분할이 끝나지 않은 상태라면 공유물분할 소송이 아니라 상속재산분할 협의나 가정법원 심판으로 나누어야 하는지가 문제 됩니다. 지분 등기 경위와 협의 여부를 먼저 확인합니다.
• 공시지가로 지분값을 계산해 주면 되나요?
  아닙니다. 가격배상의 기준은 분할 시점의 객관적 시장가격 또는 매수가격입니다. 공시지가는 시세와 차이가 커 그대로 기준이 되기 어렵고, 시가감정과 거래사례로 정합니다.
• 해외에 사는 상속인을 상대로도 가격배상 분할을 구할 수 있나요?
  네, 공유자가 해외에 살아도 공유물분할 소송의 당사자가 되며 분할 방법은 같은 기준으로 정합니다. 해외 송달에 시간이 걸리므로 주소 자료를 미리 확보해 두는 편이 좋습니다.
• 지분이 적은 쪽이 집을 갖고 많은 쪽에 배상할 수도 있나요?
  가능합니다. 지분 비율만이 아니라 공유관계의 원인, 사용 현황, 공유자들의 희망을 종합해 특정인 취득이 상당하고 실질적 공평을 해치지 않으면 허용됩니다. 다만 배상 능력을 보여야 합니다.
• 감정 결과가 마음에 들지 않으면 다시 감정할 수 있나요?
  감정 결과가 시가 변동을 반영하지 못했다는 구체적 자료가 있으면 보완감정이나 재감정을 신청해 다툴 수 있습니다. 채택 여부는 법원이 정하므로 거래사례 등 근거를 함께 냅니다.
• 여러 부동산을 함께 상속받았으면 모두 같은 방법으로 나누나요?
  아닙니다. 부동산마다 이용 상황이 다르면 분할 방법도 달라질 수 있습니다. 이 사건에서도 거주용 부동산 부분만 파기되었고 나머지 부동산은 다른 판단을 받았습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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