등기·명의신탁

아내 명의로 해 둔 제 집, 아내가 먼저 사망하면 자녀들에게서 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 조세포탈·강제집행 면탈 같은 목적 없이 한 부부간 명의신탁이라면 명의자인 아내가 먼저 사망해도 명의신탁은 아내의 상속인들과 사이에 그대로 유효하게 이어지므로, 명의신탁을 해지하고 상속인들에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 대법원은 부부관계가 사망으로 끝나도 부부간 명의신탁의 효력은 없어지지 않는다고 보았습니다. 지금은 집을 살 때 누구 돈이 들어갔는지 보여 주는 자료를 모아 두십시오.

아내 명의 등기가 되어 있다는 이유만으로 그 집이 곧바로 상속재산으로 확정되어 자녀들과 나눠야 하는 것은 아니므로, 상속재산 분할 협의서에 서둘러 서명할 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2015년 자기 돈으로 아파트를 사면서 대출 심사 사정 때문에 명의를 아내로 해 두었고, 대출금도 모두 자기 계좌에서 갚아 왔습니다. 2025년 12월 아내가 먼저 세상을 떠났고, 두 자녀는 그 아파트가 어머니 상속재산이라며 법정상속분대로 나누자고 했습니다. A씨는 명의만 아내였던 집을 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부부간 명의신탁은 왜 유효한가요?

법률이 특례를 두기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 하지만, 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않으면 이 무효 규정과 과징금·형사처벌 규정을 적용하지 않습니다.

명의자인 배우자가 사망하면 명의신탁은 어떻게 되나요?

상속인과 사이에 그대로 이어집니다. 대법원 2013. 1. 24. 선고 2011다99498 판결은 명의신탁을 받은 사람이 사망하면 명의신탁관계는 그 재산상속인과 사이에 그대로 존속한다고 보았습니다. 또 특례 조항은 명의신탁등기가 성립할 때 부부관계가 있을 것만 요구하고 부부관계의 존속을 효력 요건으로 삼지 않으므로, 배우자 사망으로 부부관계가 끝나도 명의신탁약정은 다른 상속인과의 관계에서 여전히 유효하다고 판단했습니다.

상속인은 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로, 아내가 명의수탁자로서 지던 의무도 자녀들에게 넘어갑니다. 명의신탁자인 남편은 명의신탁을 해지하고 자녀들에게 각자의 상속지분만큼 소유권이전등기를 청구합니다.

조세포탈 목적이 있었다고 다투면 어떻게 되나요?

특례가 적용되지 않아 명의신탁이 무효가 됩니다. 이 경우 등기는 원인무효가 되어 소유권은 원래 매도인이나 명의신탁자에게 남는 구조로 바뀌고, 명의신탁자는 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 명의를 배우자로 한 이유가 대출 조건, 가족 사정처럼 목적과 무관한 것이었다는 자료가 필요합니다.

배우자 명의 부동산 상속 대응 순서

• 자금 출처 정리 - 매수 당시 계약금·잔금·대출 상환이 누구 돈으로 이루어졌는지 계좌 내역을 모읍니다. 명의신탁 사실의 기본 증거입니다.
• 명의 경위 확인 - 아내 명의로 한 이유를 보여 주는 메모, 가족 간 대화, 대출 서류를 확인합니다. 조세포탈 등 목적이 없었다는 근거가 됩니다.
• 상속인 파악 - 가족관계증명서로 아내의 상속인과 상속지분을 확인합니다. 청구 상대방과 지분이 정해집니다.
• 해지 통지 - 상속인들에게 명의신탁 해지와 이전등기 요구를 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 청구 시점의 증거가 됩니다.
• 처분금지가처분 - 상속인이 상속 등기 후 제3자에게 팔 우려가 있으면 가처분을 신청합니다. 처분되면 제3자에게 대항하기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁 당시 혼인신고를 하지 않은 사실혼이었거나 아내가 대출금을 함께 갚아 온 사정이 있다면 혼인 경위와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 배우자 명의신탁 부동산의 반환·상속 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사실혼 배우자 명의도 특례가 적용되나요?
  특례 조항은 「배우자 명의로 등기한 경우」를 정하고 있어, 명의신탁등기 당시 법률상 부부관계가 있었는지가 문제됩니다. 판례도 명의신탁등기가 성립할 때 부부관계가 존재할 것을 요구한다고 보았으므로, 혼인신고 전의 명의신탁이라면 특례가 적용되는지 따로 따져야 합니다.
• 남편도 아내의 상속인인데 어떻게 청구하나요?
  남편 몫의 상속지분은 혼동으로 정리되고, 나머지 자녀들의 상속지분에 대해 이전등기를 청구합니다. 명의신탁 해지로 명의신탁자가 받을 권리와 상속인으로서 받는 지분이 겹치기 때문입니다. 자녀별 법정상속분에 맞춰 청구 범위를 정합니다.
• 자녀들이 집을 팔아 버리면 어떻게 되나요?
  제3자가 유효하게 소유권을 취득할 수 있습니다. 유효한 부부간 명의신탁이면 명의수탁자 측이 처분할 때 매수인은 원칙적으로 소유권을 취득하고, 명의신탁자는 상속인에게 손해배상이나 부당이득을 구하는 문제로 바뀝니다. 그래서 처분 우려가 있으면 처분금지가처분을 먼저 합니다.
• 명의신탁을 증명하지 못하면 어떻게 되나요?
  그 집은 아내의 상속재산으로 취급됩니다. 등기 명의자는 소유자로 추정되므로 명의신탁을 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 증명하지 못하면 남편은 배우자 상속분만 받고 나머지는 자녀들과 상속재산 분할 절차로 나누게 됩니다.
• 상속 등기 전에도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 상속인은 상속개시 때부터 피상속인의 권리의무를 포괄적으로 승계하므로 상속 등기 전에도 명의수탁자의 의무를 집니다. 판결을 받은 뒤 상속 등기를 거쳐 명의신탁자 앞으로 이전등기를 하는 순서로 진행합니다.
• 조세포탈 목적은 무엇을 보고 판단하나요?
  명의를 배우자로 한 경위와 그로 인한 세금 차이를 봅니다. 양도소득세 중과를 피하거나 다주택 여부를 숨기려고 명의를 나눈 사정이 드러나면 특례가 부정될 수 있습니다. 반대로 대출 조건이나 생활상 필요로 명의를 정한 자료가 있으면 목적이 없었다는 근거가 됩니다.

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