대표 개인 명의로 계약하고 회사가 영업해도 되나요?

보호에 빈틈이 생길 수 있습니다. 대항력은 임차인 명의의 사업자등록으로 공시되는데, 계약은 개인이 하고 사업자등록은 회사가 하면 명의가 어긋납니다. 가능하면 계약 명의를 회사로 바꾸거나 건물주 동의를 받아 회사로 임차권을 넘기는 방법을 검토합니다.

법인도 소액임차인 최우선변제를 받나요?

환산보증금이 지역별 소액 기준 이하라면 받을 수 있습니다. 법은 소액임차인을 개인으로 한정하지 않습니다. 다만 법인이 소액 보증금으로 빌리는 경우는 많지 않아, 대부분 확정일자 순위 배당이 문제가 됩니다.

본점을 옮기면 대항력이 없어지나요?

임차 건물 주소의 사업자등록이 유지되는지에 달려 있습니다. 본점을 다른 곳으로 옮기더라도 임차 건물에 지점 사업자등록이 남아 있으면 공시가 유지될 수 있습니다. 등록을 말소하거나 주소를 바꾸기 전에 임차 건물의 등록 상태를 확인하십시오.

사무실로만 쓰는 회사도 적용되나요?

사업자등록 대상 건물에서 영업 활동을 하는 사무실이라면 적용될 수 있습니다. 법은 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임대차에 적용됩니다. 단순 보관 창고처럼 영업 활동이 없다면 적용을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

회사가 갱신요구권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 있습니다. 법인 임차인도 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 전체 임대차기간 10년까지 보장됩니다. 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 갱신요구권은 적용됩니다.

확정일자는 본점 관할 세무서에서 받아도 되나요?

사업자 단위 과세가 적용되는 사업자는 본점 또는 주사무소 관할 세무서에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 그 밖의 경우에는 임차 건물 소재지 관할 세무서에 신청합니다. 계약서 원본과 법인 확인 서류를 함께 가져갑니다.

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상가 임대차

회사를 세워 회사 명의로 상가를 빌려도 상가임대차법 보호를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

회사 명의로 빌린 상가도 영업용으로 쓰는 사업자등록 대상 건물이라면 상가건물 임대차보호법의 보호를 받습니다. 이 법은 임차인을 개인으로 한정하지 않고, 법인세법에 따른 법인의 사업자등록 신청도 대항력 요건으로 명시합니다. 지금은 회사 명의로 임차 건물 주소에 사업자등록이 되어 있는지 확인하십시오.

그 자리에서

회사가 입점하는 날 임차 건물 주소로 본점이나 지점 사업자등록을 신청하고 확정일자를 함께 받으십시오. 대표이사 개인 명의로 등록하면 회사 임대차의 대항요건으로 인정받기 어렵습니다.

회사라는 이유로 따로 임대차등기를 하거나 전세권을 설정해야만 보호받는 것은 아닙니다. 환산보증금이 기준 이하라면 개인과 같은 방법으로 보호받습니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 11월 온라인 쇼핑몰을 하던 H씨는 주식회사를 세운 뒤 회사 명의로 서울의 상가 1층을 보증금 1억원, 월세 500만원에 빌려 쇼룸 겸 매장을 열었습니다. 계약서의 임차인은 회사였고 사업자등록도 회사 명의로 냈습니다. H씨는 개인이 아니라 회사가 임차인이어도 상가임대차법 보호를 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법인 임차인도 개인과 같은 보호를 받나요?

받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상 건물의 임대차에 적용되고, 임차인이 개인인지 법인인지를 구분하지 않습니다. 대항력 요건인 사업자등록도 부가가치세법, 소득세법과 함께 법인세법에 따른 등록을 명시하고 있어 법인 명의 등록으로 요건을 갖출 수 있습니다.

법인 임차인에게 적용되는 보호

보호 내용	환산보증금 기준 이하	기준 초과
대항력	적용	적용
계약갱신요구권(10년)	적용	적용
권리금 회수기회 보호	적용	적용
확정일자 우선변제	적용	미적용
증액 5% 상한	적용	미적용

대항력: 환산보증금 기준 이하: 적용; 기준 초과: 적용
계약갱신요구권(10년): 환산보증금 기준 이하: 적용; 기준 초과: 적용
권리금 회수기회 보호: 환산보증금 기준 이하: 적용; 기준 초과: 적용
확정일자 우선변제: 환산보증금 기준 이하: 적용; 기준 초과: 미적용
증액 5% 상한: 환산보증금 기준 이하: 적용; 기준 초과: 미적용

출처 - 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제3조 제1항

회사는 상행위를 하지 않더라도 상인으로 봅니다. 회사가 상가를 빌려 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰고 있다면 법 적용 대상이 됩니다. 1인 회사나 설립 직후의 회사도 마찬가지입니다.

법인 임대차에도 환산보증금 기준이 적용되나요?

적용됩니다. 보증금에 월세의 100을 곱한 금액을 더한 환산보증금이 지역별 기준 이하여야 확정일자 우선변제, 최우선변제, 5% 증액 상한이 적용됩니다. 서울특별시 기준은 9억원입니다. 기준을 넘더라도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호는 법인 임차인에게도 적용됩니다.

대표가 바뀌거나 회사가 합병되면 어떻게 되나요?

대표이사가 바뀌어도 임차인은 회사이므로 임대차에는 영향이 없습니다. 반면 계약을 대표 개인 명의로 맺고 회사가 영업을 하는 경우에는 임차인과 사업자등록 명의가 달라 대항력 다툼이 생길 수 있습니다. 판례는 사업자등록이 임대차를 공시하는 방법이어서 실제 영업하는 사람 명의로 등록되어야 한다는 기준을 유지합니다.

건물이 팔리면 회사 보증금은 누가 돌려주나요?

대항력을 갖춘 회사라면 새 건물주가 돌려줍니다. 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 회사는 새 소유자에게 남은 기간 동안 임대차를 주장하고 계약이 끝나면 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 회사 사업자등록 신청이 매매에 따른 소유권이전보다 앞서 있었는지가 먼저 확인할 사항입니다.

법인 상가 임대차 점검 순서

계약 명의 확인 - 계약서의 임차인이 회사인지 대표 개인인지 확인합니다. 명의와 사업자등록이 일치해야 합니다.
사업자등록 신청 - 임차 건물 주소로 회사 사업자등록(지점 포함)을 신청합니다. 신청 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
확정일자 부여 - 계약서 원본으로 관할 세무서에서 확정일자를 받습니다. 사업자 단위 과세 법인은 본점 관할 세무서에 신청할 수 있습니다.
환산보증금 계산 - 지역별 기준 이하인지 확인합니다. 초과하면 임대차등기나 전세권설정을 검토합니다.
변경 시 재정비 - 본점 이전, 합병, 상호 변경이 있으면 사업자등록 정정과 새 확정일자를 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대표 개인 명의 계약에 회사가 입점했거나 여러 계열사가 한 공간을 나누어 쓰면 계약서와 사업자등록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

회사를 세운 뒤 상가를 빌리는 분들은 상가임대차법이 소상공인 개인만 보호한다고 생각해 등기나 보증보험부터 알아보는 경우가 있습니다. 실제로는 회사도 환산보증금 기준 안이면 개인과 같은 보호를 받습니다. 문제가 되는 것은 법인이라는 사실이 아니라 계약 명의와 사업자등록 명의가 어긋나는 경우입니다.

그래서 서류의 명의와 날짜를 맞춰 두어야 합니다. 계약서의 임차인, 사업자등록 명의, 확정일자를 받은 계약서가 모두 같은 회사여야 하고, 사업자등록 신청일과 확정일자 부여일이 남아 있어야 합니다. 본점을 옮기거나 상호를 바꿀 때 정정신고를 빠뜨리면 공시 효력을 두고 다툼이 생깁니다.

이 서류들은 건물이 팔리거나 경매에 들어갔을 때 회사가 새 소유자에게 대항할 수 있는지, 배당에서 어느 순위인지를 정합니다. 대표 개인 명의로 계약하고 회사가 영업한 경우에는 이 부분부터 다툼이 시작됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서, 법인 사업자등록증명, 법인 등기사항증명서를 준비해 주시면, 회사 명의 임대차에 법이 적용되는지, 계약 명의와 등록 명의가 일치하는지, 환산보증금 기준을 넘을 때 보증금을 지킬 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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