등기·명의신탁

법정지상권 있는 낡은 건물을 헐고 새로 지어도 땅을 쓸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 관습상 법정지상권이 성립한 뒤 건물을 헐고 새로 지어도 법정지상권은 유지되지만, 그 범위는 옛 건물을 유지·사용하는 데 일반적으로 필요한 대지 부분으로 한정됩니다. 대법원은 증·개축은 물론 철거 후 신축한 경우에도 법정지상권이 성립하되 구건물을 기준으로 범위를 정한다고 보았습니다. 지금은 옛 건물의 건축물대장과 배치도를 확보해 새 건물이 그 범위를 넘는지 확인해 두십시오.

땅 주인에게서 신축 동의를 따로 받을 필요는 없습니다. 옛 건물이 차지하던 범위 안이라면 법정지상권으로 대지를 계속 쓸 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 4월 A씨는 B씨 소유 땅 위에 있던 B씨의 단층 목조 주택만 1억 2천만원에 사서 소유권이전등기를 마쳤고, 매매계약서에 철거 약정은 없었습니다. 주택이 너무 낡아 2026년 A씨는 헐고 새로 짓기로 했는데, 새 설계는 옛 집보다 건축면적이 넓은 2층 주택이었습니다. B씨는 새 건물에는 권리가 없다며 공사를 막겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물만 샀는데도 관습상 법정지상권이 생기나요?

생깁니다. 땅과 건물이 같은 사람 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라졌고, 건물을 철거한다는 합의 같은 특별한 사정이 없으면 건물 소유자는 땅 주인에게 관습상 법정지상권을 취득합니다. 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결은 매수인이 자기 의사로 건물만 산 경우에도 마찬가지라고 보았습니다.

관습상 법정지상권은 법률행위가 아닌 관습법에 따라 생기는 권리라서 등기 없이도 취득합니다. 다만 등기를 하지 않으면 이를 처분할 수 없으므로, 건물을 다시 팔 계획이 있다면 지상권 등기를 받아 두는 것이 좋습니다.

건물을 새로 지으면 법정지상권 범위는 어떻게 되나요?

법정지상권이 성립한 뒤 건물을 증축·개축하거나 헐고 새로 짓더라도 법정지상권은 성립하지만, 그 범위는 옛 건물을 기준으로 유지·사용에 일반적으로 필요한 대지 부분으로 한정됩니다. 새 건물이 더 넓은 땅을 차지하면 넘는 부분은 법정지상권으로 보호받지 못합니다.

그래서 옛 건물이 1층 목조 주택이었는데 3층 철근콘크리트 상가를 지으면서 건축면적을 넓혔다면, 넓어진 부분에 대해 땅 주인이 철거를 청구할 여지가 생깁니다. 층수나 구조가 달라지는 경우에도 판단 기준은 옛 건물의 유지·사용에 필요한 대지 범위이므로, 건축면적과 위치를 옛 건물에 맞추는 것이 다툼을 줄이는 방법입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 판례도 이 기준을 유지하고 있습니다.

법정지상권의 존속기간과 지료는 어떻게 정하나요?

관습상 법정지상권은 존속기간을 따로 정하지 않은 지상권으로 보아 건물 종류에 따른 최단존속기간이 적용됩니다. 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년이고, 견고한지는 건물의 외력·화재에 대한 저항력과 해체의 난이도를 종합해 판단합니다.

지료는 당사자가 협의하고, 협의가 안 되면 법원에 정해 달라고 청구합니다. 지료가 정해진 뒤 2년 이상 지료를 내지 않으면 땅 주인이 지상권 소멸을 청구할 수 있으므로 지료 협의를 미루지 않는 편이 안전합니다.

법정지상권 건물 신축 대응 순서

• 성립 요건 확인 - 매매 당시 땅과 건물이 같은 소유자였는지, 철거 합의가 없었는지 매매계약서로 확인합니다.
• 옛 건물 자료 확보 - 헐기 전에 건축물대장, 현황측량도, 사진을 확보합니다. 신축 뒤 범위 다툼의 기준입니다.
• 신축 설계 조정 - 새 건물의 건축면적과 위치를 옛 건물 범위 안으로 맞춥니다. 넘으면 철거 청구를 받을 수 있습니다.
• 지료 협의 - 땅 주인과 지료를 협의하고, 안 되면 법원에 지료 결정을 청구합니다. 연체는 소멸청구 사유가 됩니다.
• 지상권 등기 - 건물을 팔거나 담보로 쓸 계획이면 법정지상권 등기를 받아 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매 당시 토지 매수인과 건물 철거를 약정했거나 새 건물의 용도·규모가 크게 달라지는 경우에는 계약서와 설계도면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권 확인과 건물 철거·지료 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물만 사면 땅을 쓸 권리가 생기나요?
  땅과 건물이 같은 소유자에게 속했다가 매매로 소유자가 달라졌고 철거 합의가 없었다면 관습상 법정지상권이 생깁니다. 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결은 매수인이 자기 의사로 건물만 산 경우에도 법정지상권을 취득한다고 보았습니다.
• 새 건물을 크게 지으면 어떻게 되나요?
  법정지상권은 옛 건물을 기준으로 유지·사용에 일반적으로 필요한 대지 부분에만 미칩니다. 새 건물이 그 범위를 넘으면 넘는 부분은 보호받지 못해 땅 주인이 철거와 인도를 청구할 수 있습니다. 설계 단계에서 옛 건물 범위를 확인해야 합니다.
• 법정지상권도 등기해야 하나요?
  취득에는 등기가 필요 없습니다. 관습법에 따라 생기는 권리이므로 등기 없이 취득합니다. 다만 등기를 하지 않으면 처분할 수 없으므로, 건물을 팔거나 담보로 제공하려면 땅 주인에게 지상권설정등기 절차 이행을 청구해 등기를 마쳐야 합니다.
• 법정지상권은 몇 년 동안 유지되나요?
  존속기간을 정하지 않은 지상권으로 보아 건물 종류별 최단존속기간이 적용됩니다. 석조·연와조처럼 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다. 견고한 건물인지는 외력과 화재에 대한 저항력, 해체의 난이도를 종합해 판단합니다.
• 지료는 누가 정하나요?
  땅 주인과 건물 소유자가 협의해 정하고, 협의가 안 되면 당사자의 청구로 법원이 정합니다. 지료가 정해지기 전에는 지료를 안 냈다고 지체로 보지 않지만, 정해진 뒤 2년 이상 연체하면 땅 주인이 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다.
• 매매 때 철거하기로 약속했다면요?
  땅과 건물의 소유자가 달라질 때 건물을 철거하기로 합의했다면 관습상 법정지상권은 성립하지 않습니다. 매매계약서의 특약과 당시 주고받은 문자를 확인해야 하고, 철거 합의가 없었다는 점은 법정지상권을 주장하는 쪽의 기본 주장이 됩니다.

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