상가 임대차

빌려준 돈을 상가 보증금으로 돌려 계약했는데 최우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

받을 수 있습니다. 빌려준 돈을 상가 보증금으로 돌려 계약했다는 사정만으로 대항력이나 소액임차인 지위가 부정되지는 않고, 건물 인도와 사업자등록을 갖추고 금액 기준을 충족하면 최우선변제를 주장할 수 있습니다. 다만 실제 영업보다 채권 회수가 주된 목적이었다면 보호받지 못하므로, 지금은 실제로 가게를 운영한 자료부터 모아 두십시오.

보증금을 현금으로 새로 건넸다는 증빙이 없어도 됩니다. 기존 채권을 보증금으로 삼기로 한 합의도 보증금 지급으로 인정됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 초 건물주에게 사업자금 1,500만원을 빌려주었으나 갚지 못하겠다는 말을 들었습니다. 2025년 2월 C씨는 그 돈을 보증금으로 하고 월세 20만원을 내기로 과밀억제권역에 있는 그 건물의 1층 점포를 빌려 네일숍을 열었고, 사업자등록도 마쳤습니다. 2026년 은행이 근저당권에 따라 경매를 신청하자 C씨는 최우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빌려준 돈을 보증금으로 돌리면 대항력이 없어지나요?

없어지지 않습니다. 대항력은 임대차계약의 성립, 건물 인도, 사업자등록이라는 요건을 갖췄는지로 정해지므로, 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력을 부정할 수 없습니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결이 주택 사건에서 이렇게 판단했고, 요건 구조가 같은 상가에도 그대로 적용됩니다.

다만 계약이 겉모양만 있는 통정허위표시라면 무효입니다. 건물주와 짜고 임대차계약서만 만들고 실제로는 가게를 쓰지 않았다면 처음부터 임대차가 없던 것으로 봅니다.

채권 회수가 목적이면 소액임차인 보호가 부정되나요?

부정될 수 있습니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 임대차의 주된 목적이 목적물 사용이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 기존 채권을 회수하려는 데 있으면 소액임차인으로 보호할 수 없다고 했습니다. 법원은 채권 관계, 보증금 액수, 계약 시점과 가압류 여부를 함께 봅니다.

건물주가 이미 빚에 쫓기던 시점에 소액 기준에 딱 맞춘 보증금으로 계약했다면 이 판결이 적용될 위험이 큽니다. 반대로 실제로 인테리어를 하고 매출을 올리며 영업했다면 사용 목적이 인정될 가능성이 높습니다.

과밀억제권역 상가라면 얼마까지 먼저 받나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 시행령상 과밀억제권역(서울특별시 제외)의 상가라면 환산보증금 5천500만원 이하인 임차인이 소액임차인이고, 보증금 중 1천900만원까지 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 계산합니다.

보증금 전환 상가 최우선변제 대응 순서

• 전환 합의서 확인 - 빌려준 돈을 보증금으로 삼기로 한 합의가 계약서나 별도 문서에 적혀 있는지 봅니다. 보증금 지급 사실의 증거가 됩니다.
• 실제 영업 자료 수집 - 인테리어 비용, 카드 매출, 직원 급여, 공과금 납부 내역을 모읍니다. 사용 목적을 보여 줍니다.
• 대항요건 시점 확인 - 입점일과 사업자등록 신청일이 경매신청 등기보다 앞서는지 확인합니다. 늦으면 최우선변제가 없습니다.
• 배당요구 - 경매 법원의 배당요구 종기 전에 권리신고와 배당요구를 합니다. 빠지면 배당받지 못합니다. 종기는 경매 사건 공고에서 확인합니다.
• 배당이의 대비 - 근저당권자가 가장 임대차라고 다툴 것에 대비해 계약 경위를 시간 순서로 정리합니다. 배당이의 소송의 쟁점이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주에게 가압류를 해 둔 뒤에 계약했거나 보증금을 소액 기준에 맞춰 정한 경우에는 계약 경위와 영업 실태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 경매 배당이의와 대여금 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금을 현금으로 안 줬는데 보증금으로 인정되나요?
  인정됩니다. 건물주에게 받을 돈을 보증금으로 삼기로 합의했다면 그 합의로 보증금이 지급된 것으로 봅니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결은 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력을 부정할 수 없다고 했습니다. 합의 내용이 문서로 남아 있어야 다툼에 대비할 수 있습니다.
• 근저당권자가 가짜 임대차라고 하면 어떻게 하나요?
  실제 영업 자료로 반박합니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 주된 목적이 채권 회수였는지를 채권 관계, 보증금 액수, 계약 시점 등을 종합해 판단했습니다. 인테리어 비용, 카드 매출, 직원 급여, 공과금 납부 내역이 있으면 사용 목적이 인정되기 쉽습니다.
• 가압류를 먼저 해 두고 임대차를 했다면요?
  불리합니다. 가압류 뒤에 소액 기준에 맞춘 보증금으로 계약하면 법원은 채권 회수 수단으로 계약했다고 보기 쉽습니다. 대법원 2001다14733 판결 사건도 대여금을 못 받자 가압류와 함께 소액 보증금으로 방 한 칸을 임차한 사안이었고, 소액임차인 보호가 부정되었습니다.
• 최우선변제 외에 나머지 돈은 어떻게 받나요?
  확정일자를 받아 두었다면 나머지 보증금은 확정일자 순위에 따라 배당받습니다. 순위에서 밀려 남는 대여금이나 보증금은 건물주에 대한 일반 채권으로 남아 판결을 받아 다른 재산에 강제집행해야 합니다. 경매 배당만으로 전액을 회수하지 못하는 경우가 많습니다.
• 계약서만 쓰고 가게를 안 쓰면 어떻게 되나요?
  통정허위표시로 무효가 될 수 있습니다. 민법 제108조 제1항은 상대방과 통정한 허위의 의사표시를 무효로 합니다. 이 경우 대항력이나 최우선변제는 인정되지 않고, 경매를 방해할 목적이었다면 형사 문제로 번질 수도 있습니다.
• 사업자등록은 언제부터 효력이 있나요?
  건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 마친 날의 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다. 최우선변제를 받으려면 이 요건을 경매신청 등기 전에 갖춰야 하고, 배당요구 종기까지 유지해야 합니다. 폐업하거나 사업장을 옮기면 요건을 잃습니다.

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