공유·경계
같은 소수지분 공유자가 비닐하우스를 짓고 공유 땅을 혼자 쓰면 인도를 청구할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 지금 판례로는 소수지분권자가 다른 소수지분권자에게 공유 토지 전부의 인도를 청구할 수 없고, 비닐하우스 철거 같은 방해배제와 지분만큼의 사용료를 청구해야 합니다. 대법원 전원합의체 판결(2018다287522)이 원안이 따른 종래 판례를 변경했습니다. 지금은 등기부 지분과 시설물 위치부터 확인하십시오.
다른 소수지분 공유자가 공유 토지에 비닐하우스를 짓고 혼자 농사를 짓고 있다면, 등기부로 각자의 지분을 확인하고 시설물의 위치와 설치 시기를 사진으로 남겨 두십시오. 지금 판례로는 토지를 통째로 넘겨 달라는 인도청구 대신 시설물 철거와 방해금지를 구해야 합니다.
과반수 지분이 없다고 해서 아무것도 못 한다고 체념할 필요는 없습니다. 소수지분권자도 자기 지분권에 기해 방해 제거와 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨, B씨, C씨는 2021년 상속으로 밭 약 2,000㎡를 각각 5분의 1, 5분의 1, 5분의 3 지분으로 공유하게 됐습니다. 2024년 봄 B씨가 A씨와 C씨에게 알리지 않고 밭 전체에 비닐하우스 네 동을 지어 혼자 농사를 짓기 시작했고, 2025년까지 계속 쓰고 있습니다. A씨는 B씨에게 밭을 넘겨 달라고 할 수 있는지, C씨가 나중에 혼자 밭을 쓰기로 정할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
소수지분 공유자가 혼자 쓰는 땅, 다른 소수지분권자가 인도를 청구할 수 있나요?
아니요, 지금은 소수지분권자가 다른 소수지분권자에게 공유물 전부를 넘겨 달라는 인도청구를 보존행위로 할 수 없습니다. 원안이 따른 대법원 2015. 11. 26. 선고 2015다206584 판결은 인도청구를 허용했지만, 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결이 종래 판례를 변경해 인도청구를 부정했습니다. 독점하는 공유자도 자기 지분 범위에서는 공유물을 쓸 권한이 있고, 인도를 명하면 그 권한까지 빼앗게 된다는 이유입니다.
그럼 소수지분권자는 무엇을 청구할 수 있나요?
자기 지분권에 기초해 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위를 금지해 달라고 청구할 수 있습니다. 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있고, 다른 공유자가 이를 독점하면 지분권 침해가 되므로 방해배제청구권을 행사할 수 있습니다. 비닐하우스·시설물 철거, 출입 방해 금지처럼 방해 행위와 방해물을 구체적으로 특정해 청구합니다.
| 청구 내용 | 변경 전(2015다206584) | 현재(2018다287522) |
|---|---|---|
| 소수지분권자의 인도청구 | 보존행위로 가능 | 불가 |
| 시설물 철거·방해금지 | 가능 | 지분권에 기해 가능 |
| 지분 초과 사용료 | 부당이득 청구 가능 | 부당이득 청구 가능 |
| 과반수 지분권자 배타적 사용 결정 | 적법 | 적법 |
- 소수지분권자의 인도청구
- 변경 전(2015다206584): 보존행위로 가능
- 현재(2018다287522): 불가
- 시설물 철거·방해금지
- 변경 전(2015다206584): 가능
- 현재(2018다287522): 지분권에 기해 가능
- 지분 초과 사용료
- 변경 전(2015다206584): 부당이득 청구 가능
- 현재(2018다287522): 부당이득 청구 가능
- 과반수 지분권자 배타적 사용 결정
- 변경 전(2015다206584): 적법
- 현재(2018다287522): 적법
출처 - 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결, 민법 제263조, 제265조
독점 사용으로 자기 지분만큼 쓰지 못한 기간에 대해서는 지분 비율에 해당하는 사용료를 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 공유 규정은 원안 당시와 같고, 달라진 것은 판례입니다.
과반수 지분권자는 혼자 쓰기로 정할 수 있나요?
네, 공유물을 어떻게 쓸지 정하는 것은 관리에 관한 사항이어서 지분의 과반수로 결정하고, 과반수 지분권자는 다른 공유자와 미리 협의하지 않았더라도 자기가 공유물을 배타적으로 사용하기로 정할 수 있습니다. 2015다206584 판결의 이 부분 판단은 2018다287522 판결로 바뀌지 않았습니다. 원안 사례처럼 5분의 3 지분을 가진 공유자는 단독으로 이런 결정을 할 수 있습니다.
다만 과반수 결정으로도 공유물의 처분이나 변경은 할 수 없습니다. 토지 형질을 바꾸거나 건물을 짓는 것처럼 공유물 자체를 바꾸는 행위는 공유자 전원의 동의가 필요합니다.
과반수 지분권자가 혼자 쓰면 나머지 공유자는 손해만 보나요?
아닙니다. 과반수 결정으로 배타적 사용이 적법하더라도, 그 공유자는 자기 지분을 넘는 부분의 사용이익을 다른 공유자들에게 부당이득으로 돌려줘야 합니다. 그래서 소수지분권자는 인도는 구하지 못해도 지분 비율에 따른 임료 상당액을 청구할 수 있습니다. 관계가 계속 나쁘다면 공유물분할 청구로 공유관계 자체를 정리하는 방법도 있습니다.
공유 토지 독점 사용 대응 순서
- 지분 확인 - 등기부로 각 공유자의 지분을 확인합니다. 과반수 결정이 가능한지 여기서 드러납니다.
- 현황 기록 - 시설물 위치, 설치 시기, 사용 면적을 사진과 측량으로 남깁니다. 방해배제 청구취지를 특정하는 자료가 됩니다.
- 관리 결정 확인 - 과반수 지분권자의 결정이 있었는지, 있다면 문서로 남았는지 봅니다. 배타적 사용의 적법성이 갈립니다.
- 방해배제·부당이득 청구 - 인도 대신 시설물 철거와 방해금지, 지분 비율 사용료를 청구합니다. 2020년 전원합의체 판결 기준입니다.
- 공유물분할 검토 - 다툼이 계속되면 분할을 청구해 공유관계를 정리합니다. 현물분할이 원칙입니다.
여기까지는 일반 기준이고, 공유자들 사이에 사용 방법에 관한 약정이 따로 있거나 공유 토지 위에 한 공유자 소유 건물이 있는 경우에는 약정서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 부동산의 방해배제·부당이득 청구와 공유물분할 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
공유 토지 상담에서는 「같은 지분인데 저 사람만 쓰니 땅을 넘겨받겠다」는 요청이 많습니다. 예전에는 그 청구가 받아들여졌지만 2020년 전원합의체 판결 뒤로는 인도청구가 막혔습니다. 대신 시설물을 걷어 내고 함께 쓸 수 있게 해 달라는 청구와 사용료 청구로 방향을 바꿔야 합니다.
이 청구는 구체적인 기록이 있어야 됩니다. 비닐하우스와 창고를 설치한 날짜, 차지한 면적, 출입을 막은 방법과 시기를 사진과 측량도로 남겨 두어야 청구취지를 특정할 수 있습니다. 지분 과반수를 가진 사람이 따로 사용 결정을 했는지도 문서로 확인해야 합니다.
이 기록은 방해배제 판결의 집행 범위를 정하고, 부당이득 소송에서 사용료를 계산하는 기간과 면적의 근거가 됩니다. 다툼이 길어져 공유물분할로 넘어가도 같은 자료가 분할 방법을 정하는 데 쓰입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공유 부동산 사용을 둘러싼 분쟁을 수행해 왔으며, 지분 구조와 관리 결정 여부를 먼저 확인한 뒤 방해배제·부당이득 청구와 공유물분할을 단계별로 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 가사·상속 사건
- 강제집행·채권추심
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
토지 등기부등본, 현장 사진, 측량성과도, 공유자 간 약정서를 준비해 주시면, 인도 대신 청구할 방해배제의 범위·과반수 관리 결정 여부·사용료 부당이득 금액을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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