공유·경계

시효취득을 주장하는 점유자 땅에 소수 지분만 샀는데, 건물 철거를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 취득시효가 완성된 뒤 과반수에 못 미치는 소수 지분을 산 공유자는 과반수 지분권자가 될 시효취득자에게 건물 철거나 토지 인도를 청구할 수 없습니다. 판례는 공유물 사용 방법을 지분 과반수로 정한다는 원칙을 이 경우에도 적용합니다. 지금은 점유 시작일과 지분을 산 날의 선후부터 확인하십시오.

점유자가 아직 등기를 하지 않았으니 공유자인 내가 당연히 건물을 헐라고 할 수 있다고 생각하고 소송부터 낼 필요는 없습니다. 지분 비율과 시효 완성 시점에 따라 결론이 정해져 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2003년부터 공유 토지 900㎡ 가운데 5분의 3에 해당하는 부분을 점유하며 무허가 주택을 짓고 살아 왔습니다. 점유 20년이 지난 뒤인 2024년, A씨는 공유자 한 명에게서 이 토지의 5분의 1 지분을 샀습니다. A씨는 2026년 B씨가 취득시효를 주장하더라도 5분의 3 지분만 갖게 될 뿐이라며 공유자로서 주택 철거를 청구하려고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소수 지분을 산 공유자가 시효취득자에게 철거를 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결은 공유토지에 점유취득시효가 완성된 뒤 일부 공유자에게서 과반수에 못 미치는 소수 지분을 산 제3자는, 나머지 과반수 지분에 관해 시효취득 등기를 받아 과반수 지분권자가 될 지위에 있는 점유자에게 지상 건물 철거와 토지 인도 등 점유배제를 청구할 수 없다고 했습니다.

이유는 공유물을 어떻게 쓸지는 지분의 과반수로 정하기 때문입니다. 과반수 지분을 가질 사람이 특정 부분을 쓰고 있다면, 소수 지분권자가 그 사용을 뒤집을 수는 없습니다.

과반수 지분권자는 공유 토지를 혼자 써도 되나요?

특정 부분을 배타적으로 쓰기로 정하는 것은 관리행위로서 적법합니다. 과반수 지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 미리 협의하지 않았더라도 관리에 관한 사항을 단독으로 정할 수 있습니다. 다만 그 사용이 공유물의 모습을 본질적으로 바꿔 처분이나 변경에 이르면 다른 공유자의 동의가 필요합니다.

같은 판결은 다수 지분권자라도 나대지에 새로 건물을 짓는 것은 관리의 범위를 넘는다고 했습니다. 이미 서 있는 건물을 계속 쓰는 것과 새로 짓는 것은 따로 따집니다.

지분이 같거나 둘 다 소수라면 인도를 청구할 수 있나요?

인도 청구는 할 수 없고, 방해배제만 청구할 수 있습니다. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물을 독점적으로 점유하는 경우에도 다른 소수지분권자는 보존행위로서 인도를 청구할 수 없고, 자기 지분권에 기초해 방해 상태 제거나 공동 점유 방해 금지를 청구할 수 있다고 했습니다. 1/2 지분권자의 인도 청구를 허용했던 종전 판례는 이 판결로 변경됐습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제265조 단서는 보존행위를 공유자 각자가 할 수 있다고 정하지만, 판례는 다른 공유자를 배제하는 인도 청구를 보존행위로 보지 않습니다.

철거를 못 한다면 사용료는 받을 수 있나요?

지분 비율만큼의 사용 대가는 청구를 검토할 수 있습니다. 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있으므로, 다른 사람이 자기 지분 몫까지 쓰고 있다면 그 부분의 이익을 부당이득으로 돌려 달라고 할 여지가 있습니다. 청구 가능 여부와 금액은 점유자의 지위와 사용 기간을 보고 정합니다.

공유 토지 점유자 대응 순서

• 점유 기간 확인 - 점유자가 언제부터 어느 부분을 점유했는지 항공사진, 건축물 기록, 주민 진술로 확인합니다.
• 시효 완성일 계산 - 점유 개시일부터 20년이 되는 날을 계산하고, 지분을 산 날과 선후를 비교합니다.
• 지분 비율 정리 - 점유자가 시효로 얻을 지분과 내 지분을 합쳐 과반수가 누구에게 있는지 정리합니다.
• 청구 방식 선택 - 철거·인도가 막히면 방해배제, 부당이득, 공유물분할 중 가능한 청구를 고릅니다.
• 공유물분할 검토 - 공유관계를 끝내고 싶다면 공유물분할 소송으로 내 몫을 따로 나누는 방법을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유가 자주점유인지와 시효 완성일은 점유 경위와 등기 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 토지의 인도·철거, 공유물분할과 취득시효 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효가 완성되기 전에 지분을 샀다면요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 판례가 점유배제 청구를 막은 것은 취득시효 완성 뒤 소수 지분을 산 제3자에 관한 것입니다. 시효 완성 전에 공유자가 된 경우에는 점유자가 누구를 상대로 시효 등기를 구해야 하는지부터 달라지므로 따로 따져야 합니다.
• 점유취득시효는 몇 년이 필요한가요?
  20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유해야 합니다. 요건을 갖춰도 등기를 해야 소유권을 취득하므로, 시효가 완성된 점유자는 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위에 있습니다.
• 과반수 지분권자는 혼자 써도 되나요?
  특정 부분을 배타적으로 쓰기로 정하는 것은 관리방법으로서 적법합니다. 공유물 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 정하므로 과반수 지분권자는 다른 공유자와 협의 없이도 정할 수 있습니다. 다만 처분이나 변경에 이르면 전원 동의가 필요합니다.
• 과반수 지분권자가 새 건물을 지어도 되나요?
  관리의 범위를 넘습니다. 대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결은 다수 지분권자라도 나대지에 새로 건물을 짓는 것은 관리가 아닌 처분이나 변경에 해당할 수 있다고 봤습니다. 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 변경하지 못합니다.
• 1/2 지분권자끼리는 인도 청구가 되나요?
  되지 않습니다. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 소수지분권자가 공유물을 독점해도 다른 소수지분권자는 보존행위로 인도를 청구할 수 없고, 방해 상태 제거나 공동 점유 방해 금지를 청구할 수 있다고 했습니다.
• 점유자에게 사용료를 받을 수 있나요?
  청구를 검토할 수 있습니다. 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 권리가 있으므로 다른 사람이 내 지분 몫까지 쓰고 있다면 그 이익을 부당이득으로 청구할 여지가 있습니다. 점유자의 지위와 사용 기간에 따라 결론이 달라집니다.
• 공유관계를 끝내려면 어떻게 하나요?
  공유물분할을 청구합니다. 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구합니다. 현물로 나누기 어렵거나 값이 크게 줄 염려가 있으면 경매로 팔아 대금을 지분대로 나눕니다.

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