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연립주택 땅 지분만 경매됐는데 새로 지은 건물을 철거해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

철거 위험이 큽니다. 일부 공유자의 땅 지분에만 공동근저당이 설정되었다가 경매로 넘어가면 새로 지은 연립주택을 위한 법정지상권이 생기지 않습니다. 대법원은 다른 공유자 지분에까지 지상권 부담을 지울 수 없다고 보고, 건물을 헐고 새로 지은 경우에도 저당권자 보호를 앞세우므로 지금은 근저당 설정 당시 건물이 옛 건물이었는지와 새 건물에 같은 순위 근저당이 설정되었는지를 확인하십시오.

그 자리에서

경매로 땅 지분을 산 사람이 철거·인도 소장을 보냈다면, 새 건물에 대해 옛 땅 근저당과 같은 순위의 공동근저당이 설정된 적이 있는지 등기부 을구를 먼저 보십시오. 이 한 가지가 법정지상권 인정 여부를 바꾸는 예외 사유입니다.

철거 판결이 나더라도 곧바로 건물이 헐리는 것은 아닙니다. 지분 매수인과 토지 사용료·지분 매수 협상을 할 시간은 남아 있습니다.

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A씨는 2023년 재건축으로 새로 지은 20세대 연립주택에 살며 대지와 건물을 각 5/100 지분으로 가지고 있습니다. 재건축 전인 2022년, 공유자 14명이 지인의 사업자금 대출 담보로 자기 대지 지분에 은행 공동근저당을 설정했는데 새 건물에는 근저당을 옮기지 않았습니다. 대출이 연체되자 2025년 경매가 진행되어 B회사가 그 지분을 모두 샀고, B회사는 2026. 5. 연립주택 철거와 대지 인도를 구하는 소를 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅 지분 일부만 경매되면 법정지상권이 생기나요?

생기지 않습니다. 땅과 건물이 모두 공유인데 일부 공유자의 땅 지분만 근저당을 잡혔다가 경매되면, 그 지분을 산 사람에 대해 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않습니다. 법정지상권을 인정하면 담보를 제공하지 않은 다른 공유자의 지분에까지 지상권 부담을 지우는 셈이 되기 때문입니다.

이 법리는 토지공유자 한 사람이 다른 공유자 과반수의 동의를 얻어 건물을 지은 경우에 관습법상 법정지상권을 부정한 판례에서 출발했고, 민법 제366조의 법정지상권에도 똑같이 적용됩니다. 공유 토지 위의 건물은 법정지상권으로 보호받기 어렵다는 점을 전제로 대응해야 합니다.

옛 건물을 헐고 새로 지으면 법정지상권은 어떻게 되나요?

원칙적으로 생기지 않습니다. 땅과 건물에 공동저당을 설정한 뒤 옛 건물을 헐고 새 건물을 지은 경우, 새 건물 소유자가 땅 소유자와 같고 새 건물에도 땅과 같은 순위의 공동저당을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없으면 새 건물을 위한 법정지상권은 인정되지 않습니다. 집합건물의 전유부분과 대지 지분에 공동저당을 설정한 경우도 같습니다.

법정지상권 성립 여부 비교
단독 소유 땅·건물, 땅 근저당 후 경매
법정지상권: 성립
공유 토지 일부 지분만 근저당 후 경매
법정지상권: 불성립
공동저당 후 철거·신축, 새 건물에 같은 순위 저당 없음
법정지상권: 불성립
공동저당 후 신축, 새 건물에 같은 순위 공동저당 설정
법정지상권: 성립 여지

출처 - 대법원 2014. 9. 4. 선고 2011다73038 판결

저당권자는 처음에 땅과 건물 전체의 가치를 담보로 잡았는데, 새 건물에 법정지상권을 인정하면 땅이 지상권 부담이 붙은 싼 땅으로 바뀌어 손해를 봅니다. 재건축으로 연립주택을 새로 지었다면 대지 지분 근저당을 새 건물에도 같은 순위로 옮겨 두었는지가 결론을 가릅니다.

법정지상권이 없으면 지분 매수인과 무엇을 협상하나요?

토지 사용료와 지분 매수를 협상합니다. 경매로 땅 지분을 산 사람은 공유자로서 지분 비율에 따라 땅 전체를 사용·수익할 권리가 있어서, 건물 소유자들에게 부당이득 반환을 청구하거나 철거를 요구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 공유자는 공유물 분할도 청구할 수 있으므로, 지분 매수 가격을 먼저 제시하는 방식이 현실적인 해결책이 되는 경우가 많습니다.

연립주택 대지 지분 경매 대응 순서

  • 등기부 을구 확인 - 대지 지분 근저당 설정일과 새 건물 근저당 설정 여부를 확인합니다. 같은 순위 공동저당이 있으면 예외가 될 수 있습니다.
  • 건물 신축 시점 확인 - 근저당 설정 당시 옛 건물이었는지 새 건물이었는지 확인합니다. 신축 시점이 법정지상권 판단의 기준입니다.
  • 공유자 현황 정리 - 담보를 제공한 공유자와 제공하지 않은 공유자를 나눕니다. 협상과 소송 당사자가 달라집니다.
  • 사용료 산정 - 지분 매수인이 청구할 사용료를 감정 기준으로 추산합니다. 부당이득 다툼의 금액 기준이 됩니다.
  • 지분 매수 협상 - 경매로 넘어간 지분을 되사는 조건을 제시합니다. 철거 판결 전 합의가 비용을 줄입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재건축조합 방식으로 신축했거나 새 건물에 근저당을 설정한 사정이 있으면 조합 서류와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 토지 위 건물의 철거·부당이득 소송과 지분 매수 협상을 수행합니다.

실무상 착안점

공유 연립주택 주민들은 「건물 지분을 갖고 있으니 땅 지분이 경매돼도 괜찮다」고 믿는 경우가 많습니다. 그러나 대법원은 공유 토지의 일부 지분 경매에서 법정지상권을 인정하지 않고, 재건축으로 새로 지은 건물은 더 엄격하게 봅니다. 법정지상권을 믿고 소송을 끌다가 사용료만 불어나는 일이 생깁니다.

그래서 등기부 기록이 결론을 정합니다. 대지 지분 근저당의 설정일과 순위, 옛 건물 멸실등기일, 새 건물 보존등기일, 새 건물에 설정된 근저당의 순위를 한 표로 정리해야 합니다. 같은 순위 공동저당이 있었다는 기록 하나가 예외를 여는 근거입니다.

이 기록은 철거 소송에서 법정지상권 항변의 성패를 가르고, 부당이득 소송에서는 사용료 기산일을 정합니다. 지분 매수 협상에서도 상대방이 경매로 산 가격과 등기부상 부담을 알아야 현실적인 제안액을 낼 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 공유 토지 위 건물의 철거·부당이득 소송을 수행해 왔으며, 근저당 설정 순위와 신축 시점을 먼저 확정한 뒤 항변 가능성과 지분 매수 협상을 함께 검토해 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 당해세 우선순위 배당 다툼

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

토지·건물 등기부등본, 옛 건물 멸실등기와 새 건물 보존등기 서류, 경매 매각물건명세서, 받은 소장을 준비해 주시면, 법정지상권 예외 해당 여부와 철거 청구 방어 가능성, 지분 매수 협상 조건을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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