주택 임대차

보증금 인상에 안 따르면 계약을 끝내겠다는 통지도 갱신거절인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 올린 보증금을 내지 않으면 계약을 끝내고 명도하겠다는 통지는 갱신하지 않겠다는 뜻까지 담은 갱신거절 통지로 해석됩니다. 대법원 2002다23482 판결은 이런 통지가 있으면 인상이 부당했더라도 묵시적 갱신은 되지 않는다고 보았습니다. 지금은 통지 도달일을 확인하고 기간 안에 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 보십시오.

인상 요구가 부당하다고 해서 인상된 돈을 먼저 낼 필요는 없습니다. 요구에 응하지 않았다는 이유만으로 계약기간 중 해지되지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2023년 10월 보증금 3억원, 월세 50만원에 아파트를 2년간 빌렸습니다. 2025년 6월 집주인은 보증금과 월세를 각각 10% 올리고 새 계약서를 쓰지 않으면 계약을 끝내고 집을 비워 달라고 문자로 통지했습니다. J씨는 인상이 부당하다고 보고 응하지 않았는데, 이 통지로 계약이 만료일에 끝나는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

인상 요구에 응하지 않으면 계약을 끝내겠다는 통지도 갱신거절인가요?

네. 올린 보증금과 차임을 내고 새 계약을 맺지 않으면 기존 계약을 끝내고 명도 절차를 밟겠다는 통지는, 계약조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻까지 담은 것으로 해석됩니다. 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 이런 통지가 있으면 묵시적 갱신이 이루어질 여지가 없다고 보았습니다.

판결은 통지의 문언, 통지하게 된 경위, 달성하려는 목적을 종합했습니다. 해지와 명도를 언급한 것은 갱신하지 않겠다는 전제 위에 있다는 것입니다. 그래서 임차인이 요구에 응하지 않으면 계약은 기간 만료로 끝납니다.

부당한 인상 요구라면 갱신거절이 무효가 되나요?

갱신거절 통지의 효력은 인상 요구가 적정했는지와 관계가 없습니다. 같은 판결은 차임 등 증액 제한 규정은 계약 존속 중 한쪽이 증액을 청구할 때만 적용되고, 재계약이나 합의 증액에는 적용되지 않으므로 인상분의 적정 여부가 갱신거절의 효력에 영향을 주지 않는다고 보았습니다.

다만 계약기간 중에 일방적으로 올린 보증금과 차임은 임차인이 동의하지 않으면 효력이 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서 계약기간 중 증액청구는 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못하고, 이 법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 인상에 불응했다고 계약기간 중 해지할 수도 없고, 이미 낸 인상분은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.

지금 계약이라면 임차인은 무엇으로 맞설 수 있나요?

현행법에서는 계약갱신요구권이 있습니다. 임차인이 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면, 집주인은 차임 연체, 실거주 등 법이 정한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 1회 쓸 수 있고 갱신되는 계약기간은 2년입니다.

갱신요구로 갱신되는 계약은 전 계약과 같은 조건이고, 보증금과 차임은 증액 제한 범위에서만 올릴 수 있습니다. 집주인이 과도한 인상을 조건으로 갱신을 거절해도 임차인이 갱신요구권을 행사하면 5% 범위를 넘는 인상은 받아들이지 않아도 됩니다. 원안 사례는 이 제도가 생기기 전(2020. 7. 31. 시행)의 일입니다.

보증금 인상 요구와 갱신거절 대응 순서

• 통지 도달일 확인 - 인상·갱신거절 통지가 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 도달했는지 봅니다. 기간 밖이면 갱신거절 효력이 없습니다.
• 갱신요구권 행사 - 같은 기간 안에 문자나 내용증명으로 갱신을 요구합니다. 도달일이 남는 방식으로 보냅니다.
• 인상분 거절 - 계약기간 중 일방적 인상에는 동의하지 않는다는 뜻을 문서로 남깁니다. 기존 차임은 계속 냅니다.
• 거절 사유 확인 - 집주인이 실거주 등 갱신거절 사유를 내세우면 그 근거를 요구합니다. 사유가 없으면 갱신이 유지됩니다.
• 인상분 반환 청구 - 이미 낸 부당 인상분은 부당이득으로 반환을 청구합니다. 입금 내역을 보관합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 갱신요구권을 한 번 썼거나 공공임대주택처럼 특별법이 적용되면 계약서와 관련 법령을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약 중 5% 인상 요구를 거절하면 해지되나요?
  해지되지 않습니다. 계약기간 중 증액은 경제사정 변동 등 요건이 있어야 청구할 수 있고, 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다. 임차인이 인상에 동의하지 않았다는 이유만으로 집주인이 계약을 해지할 수는 없고, 다툼이 있으면 법원이 적정 금액을 정합니다.
• 인상된 돈을 이미 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 원안 사례의 임차인도 해지를 피하려고 인상분을 낸 뒤 인상이 무효라며 부당이득반환소송을 내 승소했습니다. 계약기간 중 법이 정한 한도를 넘거나 요건 없이 일방적으로 올린 금액은 효력이 없으므로, 입금 내역과 통지서를 모아 반환을 청구합니다.
• 집주인이 만료 1개월 전에 인상 통지를 했다면요?
  2020. 12. 10. 이후 체결되거나 갱신된 계약이라면 집주인의 갱신거절이나 조건 변경 통지는 만료 2개월 전까지 해야 합니다. 그보다 늦은 통지는 효력이 없어 같은 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
• 갱신요구권을 쓰면 보증금을 얼마까지 올릴 수 있나요?
  약정한 보증금이나 차임의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못합니다. 시·도가 조례로 더 낮은 상한을 정할 수도 있습니다. 갱신요구로 갱신된 계약은 전 계약과 같은 조건이므로 집주인이 5%를 넘는 인상을 조건으로 내걸어도 따를 의무가 없습니다.
• 집주인이 실거주한다며 갱신을 거절하면요?
  임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 갱신거절 사유입니다. 다만 거절 뒤 정당한 사유 없이 원래 갱신됐을 기간 안에 다른 사람에게 임대하면 임차인에게 손해를 배상해야 합니다. 거절 통지와 이후 전입 상황을 기록해 둡니다.
• 합의로 재계약하면서 올린 금액도 제한되나요?
  제한되지 않습니다. 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결은 증액 제한 규정은 계약 존속 중 증액 청구에만 적용되고, 계약 종료 뒤 재계약이나 합의 증액에는 적용되지 않는다고 했습니다. 그래서 5% 제한을 받으려면 합의 재계약이 아니라 갱신요구권을 행사해야 합니다.

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