상가 임대차

보증금이 크다고 상가임대차보호법 보호에서 빠지는 건 위헌 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 보증금 액수로 상가임대차보호법의 적용 범위를 나누는 것은 위헌이 아니라는 것이 헌법재판소 결정입니다. 헌법재판소는 보증금이 적을수록 보호가 필요한 영세상인일 가능성이 크다는 점에서 입법자의 선택에 합리성이 있다고 보았고, 현행 제2조 제3항은 기준을 넘는 임대차에도 대항력과 갱신요구권을 적용합니다. 지금은 내 상가가 어느 지역 기준에 속하는지부터 확인하십시오.

기준을 넘는다고 상가임대차보호법 전체를 포기할 필요는 없습니다. 건물주가 바뀌어도 대항력으로 영업을 계속할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 2월 부산광역시에서 보증금 2억원, 월세 500만원에 학원 자리를 빌렸습니다. 환산보증금이 7억원이어서 부산 기준 6억9천만원을 조금 넘었습니다. C씨는 영세상인이 아니라는 이유로 보호에서 빼는 법이 헌법에 맞는지, 그리고 보증금은 어떻게 지켜야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금 액수로 적용 범위를 나누는 것은 위헌인가요?

헌법재판소는 위헌이 아니라고 판단했습니다. 헌법재판소 2014. 3. 27. 선고 2013헌바198 결정은 임차인 보호를 위해 사적자치를 수정하면 임대인의 재산권과 충돌하므로 적용 범위를 한정하는 목적이 정당하고, 보증금이 클수록 임대인의 재산권 제약도 커진다는 점에서 보증금을 기준으로 삼은 판단이 합리적이라고 보았습니다.

같은 결정은 기준 금액을 대통령령에 맡긴 것도 포괄위임금지원칙에 어긋나지 않는다고 보았습니다. 영세한 임차인을 포함하기에 적정한 금액으로 정해질 것을 예측할 수 있다는 이유입니다.

상가임대차법 적용 기준 금액은 어떻게 정하나요?

기준 금액은 지역별로 다르고, 월세가 있으면 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 더한 환산보증금으로 비교합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 시행령은 서울특별시 9억원, 과밀억제권역(서울 제외)과 부산광역시 6억9천만원, 광역시 등 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다.

종전 서울 기준은 3억원이었으나 여러 차례 올라 지금은 9억원입니다. 옛 자료의 금액으로 판단하면 보호 대상인데도 빠진다고 잘못 알 수 있습니다.

기준을 넘는 상가 임차인은 무엇으로 보호받나요?

기준을 넘어도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호는 적용됩니다. 건물 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 건물을 산 사람에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.

빠지는 것은 확정일자에 따른 우선변제권, 임차권등기명령, 최우선변제 같은 보증금 회수 규정입니다. 그래서 보증금을 지키려면 민법상 임대차 등기를 요청하는 방법이 있습니다. 임차인은 반대 약정이 없으면 건물주에게 임대차 등기 절차에 협력하라고 청구할 수 있습니다.

보증금 기준 초과 상가 대응 순서

• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더합니다. 월 단위 월세를 기준으로 합니다.
• 지역 구분 확인 - 상가가 서울특별시, 과밀억제권역, 부산광역시, 광역시 중 어디에 속하는지 봅니다. 구분마다 기준 금액이 다릅니다.
• 대항력 요건 확인 - 입점일과 사업자등록 신청일을 확인합니다. 두 요건을 갖춘 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 임대차 등기 요청 - 계약서에 등기 금지 특약이 없는지 보고 건물주에게 협력을 요청합니다. 등기를 마친 때부터 제3자에게 효력이 생깁니다.
• 선순위 권리 확인 - 등기사항증명서로 근저당 금액과 순위를 봅니다. 선순위 담보가 크면 보증금 규모를 다시 조정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리비나 부가가치세가 월세에 포함되는지 다툼이 있거나 기준 금액 경계에 있는 경우에는 계약서와 납부 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가임대차보호법이 보증금으로 보호 범위를 나누는 이유는?
  보증금이 적을수록 보호가 필요한 영세상인일 가능성이 크고, 보증금이 클수록 임대인의 재산권 제약이 커지기 때문입니다. 헌법재판소 2014. 3. 27. 선고 2013헌바198 결정은 이런 이유로 보증금 기준이 입법재량을 벗어나지 않았다고 보았습니다.
• 부산에서 보증금 2억원·월세 500만원이면 보호 대상인가요?
  환산보증금이 7억원이어서 부산광역시 기준 6억9천만원을 넘습니다. 따라서 우선변제권 같은 일부 규정은 적용되지 않지만, 대항력과 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호는 기준과 상관없이 적용됩니다.
• 기준 금액은 앞으로도 바뀌나요?
  바뀔 수 있습니다. 기준 금액은 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하도록 되어 있고, 서울 기준은 3억원에서 여러 차례 올라 현재 9억원입니다. 분쟁이 생기면 그 시점의 시행령 금액을 확인해야 합니다.
• 기준을 넘어도 계약갱신요구권이 있나요?
  있습니다. 제2조 제3항이 제10조 제1항·제2항을 기준 초과 임대차에도 적용하도록 정하므로, 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고 전체 10년 범위에서 행사할 수 있습니다.
• 기준을 넘는 상가 보증금은 어떻게 지키나요?
  민법상 임대차 등기를 하거나 전세권·근저당을 설정하는 방법이 있습니다. 반대 약정이 없으면 임차인은 건물주에게 임대차 등기 절차에 협력하라고 청구할 수 있고, 등기를 마친 때부터 제3자에게 효력이 생깁니다.
• 건물주가 바뀌면 기준 초과 임차인은 나가야 하나요?
  아닙니다. 대항력 규정은 기준 초과 임대차에도 적용되므로 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 임차인은 새 건물주에게 남은 계약 기간 동안 임차권을 주장할 수 있습니다. 새 건물주는 종전 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성