상가 임대차
보증금 2억원에 월세 800만원인 상가, 보증금을 법으로 보호받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신
아니요, 보증금 2억원에 월세 800만원이면 환산보증금이 10억원이라 상가건물 임대차보호법의 우선변제 보호를 받지 못합니다. 시행령 제2조가 정한 서울특별시 기준 9억원을 넘기 때문이며, 대항력과 계약갱신요구권은 그대로 적용됩니다. 지금은 계약서에 전세권 설정 등기 조항을 넣을 수 있는지부터 건물주와 정하십시오.
보증금을 지키려면 잔금을 치르기 전에 건물주와 전세권 설정 등기를 하기로 계약서에 적어 두십시오. 전세권은 등기해야 효력이 생기고, 등기 전에 들어온 근저당권보다는 뒤 순위가 됩니다.
환산보증금이 기준을 넘는다고 해서 대항력이나 계약갱신요구권까지 포기할 필요는 없습니다. 이 두 가지는 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다.
이런 상담이 많습니다
F씨는 2025년 3월 서울특별시에 있는 대로변 상가 1층을 보증금 2억원, 월세 800만원에 빌려 식당을 열었습니다. 사업자등록을 신청하고 확정일자도 받으려 했는데, 세무서에서 이 계약은 상가건물 임대차보호법의 보증금 보호 대상이 아니라는 말을 들었습니다. F씨는 보증금 2억원을 어떻게 지킬 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
보증금 2억원에 월세 800만원이면 법의 보호를 받나요?
보증금 우선변제 보호는 받지 못합니다. 이 법은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않고, 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산합니다. 2억원에 800만원의 100배인 8억원을 더하면 10억원이라 서울특별시 기준 9억원을 넘습니다.
| 보증금 | 2억원 |
|---|---|
| 월세×100 | 8억원 |
| 환산보증금 | 10억원 |
| 서울특별시 기준 | 9억원 |
출처 - 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조, 단순 예시 계산
그래서 경매 때 확정일자로 우선변제를 받는 규정, 소액임차인 최우선변제, 1년 최단기간 보장, 임차권등기명령은 이 계약에 적용되지 않습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 시행령의 기준입니다.
기준을 넘는 상가에도 적용되는 보호는 무엇인가요?
대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 3기 차임 연체 해지 규정은 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다. 건물 인도와 사업자등록 신청을 하면 다음 날부터 건물이 팔려도 새 건물주에게 임대차를 주장할 수 있습니다.
| 보호 내용 | 기준 초과 상가 |
|---|---|
| 대항력 | 적용 |
| 계약갱신요구권 | 적용 |
| 권리금 회수기회 보호 | 적용 |
| 확정일자 우선변제 | 적용 안 됨 |
| 최우선변제 | 적용 안 됨 |
| 1년 최단기간 보장 | 적용 안 됨 |
- 대항력
- 기준 초과 상가: 적용
- 계약갱신요구권
- 기준 초과 상가: 적용
- 권리금 회수기회 보호
- 기준 초과 상가: 적용
- 확정일자 우선변제
- 기준 초과 상가: 적용 안 됨
- 최우선변제
- 기준 초과 상가: 적용 안 됨
- 1년 최단기간 보장
- 기준 초과 상가: 적용 안 됨
출처 - 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항
다만 대항력만으로는 경매에서 먼저 배당받지 못합니다. 대항력이 근저당권보다 앞서면 매수인이 보증금 반환 의무를 이어받지만, 근저당권보다 늦으면 매각으로 임차권이 소멸하고 보증금은 건물주에게 일반 채권으로 청구해야 합니다. 이 점 때문에 별도의 담보가 필요합니다.
전세권을 설정하면 보증금이 어떻게 보호되나요?
전세권 등기를 하면 그 건물 전부에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 권리가 생깁니다. 보증금 2억원을 전세금으로 등기해 두는 방식입니다.
건물주가 기간이 끝났는데도 전세금을 돌려주지 않으면 전세권자는 판결 없이 건물 경매를 청구할 수 있습니다. 제3자에게는 등기된 전세금 범위에서만 주장할 수 있으므로 실제 보증금 전액이 등기됐는지 확인해야 합니다.
민법상 임대차등기는 어떤 효과가 있나요?
임대차등기를 하면 그때부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 반대 약정이 없으면 임차인은 건물주에게 등기 절차에 협력하라고 청구할 수 있습니다.
다만 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에서는 이 등기가 대항력을 주는 데 그치고, 경매 때 우선변제를 받는 효과는 기대하기 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법의 등기 효력 규정이 기준 초과 임대차에는 적용되지 않기 때문입니다. 우선변제까지 원한다면 전세권 설정이 더 확실합니다.
고액 상가 보증금 보호 대응 순서
- 환산보증금 계산 - 보증금에 월세의 100배를 더해 지역 기준과 비교합니다. 기준을 넘으면 우선변제 보호가 없습니다.
- 등기부 확인 - 계약 전 근저당권 등 선순위 권리와 근저당권 설정 금액을 확인합니다. 선순위가 크면 보증금 회수 위험이 큽니다.
- 전세권 설정 약정 - 계약서에 전세권 설정 등기 협력 조항을 넣습니다. 등기 비용 부담도 함께 정합니다.
- 대항요건 갖추기 - 인도와 사업자등록 신청을 바로 합니다. 대항력과 갱신요구권의 기초가 됩니다.
- 만료 시 반환 청구 - 기간이 끝나면 보증금 반환을 요구하고, 늦어지면 전세권에 기한 경매를 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약 중에 월세가 내려가 환산보증금이 기준 아래로 떨어졌거나 관리비가 월세에 섞여 있다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 보증금 반환과 전세권에 기한 경매 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
임차인들은 확정일자만 받으면 상가 보증금이 보호된다고 생각합니다. 실제로는 월세가 크면 환산보증금이 기준을 넘어 확정일자가 경매에서 아무 역할을 하지 못합니다. 보증금보다 월세가 보호 여부를 가르는 경우가 많습니다.
전세권은 등기한 날이 순위입니다. 잔금일과 등기 신청일 사이에 근저당권이 끼어들면 그만큼 뒤로 밀리므로, 잔금과 전세권 등기 신청을 같은 날 하도록 계약서에 적고 등기부를 잔금 직전에 다시 확인하십시오.
전세권 등기가 있으면 보증금 반환 소송을 거치지 않고 바로 경매를 신청할 수 있습니다. 반대로 등기가 없으면 판결부터 받아야 하고, 그 사이 건물이 다른 채권자의 경매로 넘어가면 일반 채권자로 배당을 기다리게 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 상가 임대차 보증금 반환과 전세권에 기한 경매 사건을 수행해 왔으며, 환산보증금과 등기부 순위를 먼저 계산한 뒤 담보 설정과 회수 절차를 함께 설계하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 당해세 우선순위 배당 다툼
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·건물 등기사항증명서·사업자등록증명을 준비해 주시면, 환산보증금 초과 여부와 적용되는 보호 범위, 전세권 설정 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
출처
- 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항
- 민법 제186조
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제1호
- 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항
- 민법 제303조 제1항
- 민법 제318조
- 민법 제621조
- 민법 제621조 제2항
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제3항
- 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항
2026.10.04 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성