상가 임대차

상가 점포 한 칸에만 전세권이 있는데 건물 전체를 경매에 넣을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물 일부에만 전세권을 설정했다면 전세권만으로는 전세권 목적이 아닌 나머지 건물 부분까지 경매를 신청할 수 없습니다. 다만 우선변제권은 건물 전부에 미치므로 다른 경매에서 건물 전체 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있습니다. 지금은 등기부에서 전세권의 목적 범위와 도면을 확인하십시오.

점포 한 칸이라서 전세금을 받을 길이 없는 것은 아닙니다. 경매청구권과 우선변제권의 범위가 다를 뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 10월 5층 상가건물 1층 가운데 약 60제곱미터 점포에만 전세금 2억원으로 전세권을 설정하고 카페를 운영했습니다. 2026년 10월 존속기간이 끝나는데, 건물주는 새 전세권자가 구해지면 돌려주겠다며 전세금 반환을 미루고 있습니다. A씨는 점포 한 칸만 경매로는 팔리지 않을 것 같아 건물 전체를 경매에 넣을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 일부 전세권자는 어디까지 경매를 청구할 수 있나요?

건물 일부 전세권자는 전세권의 목적인 그 건물 부분에 대해서만 경매를 청구할 수 있고, 나머지 건물 부분에는 경매신청권이 없습니다. 대법원은 전세권의 목적이 아닌 부동산 부분에 대한 경매개시결정과 경락허가결정은 위법하다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 「민사집행법」 아래에서도 이 결정은 그대로 인용되고 있습니다.

전세권에 기한 경매는 담보권 실행을 위한 경매이므로 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류, 곧 전세권설정등기가 된 등기사항전부증명서를 내야 합니다. 그 등기의 목적 범위가 경매 범위를 정합니다.

우선변제권은 건물 전체에 미친다는 말은 무슨 뜻인가요?

건물 일부 전세권자도 그 건물 전부에 대해 후순위 권리자와 일반 채권자보다 전세금을 먼저 받을 권리가 있습니다. 그래서 다른 채권자가 건물 전체를 경매에 넣으면 전체 매각대금에서 순위에 따라 배당을 받습니다. 경매를 스스로 청구할 수 있는 범위만 좁을 뿐입니다.

예를 들어 건물 전체가 30억원에 매각되고 A씨보다 앞선 저당권이 없다면, A씨는 1층 점포 부분 값이 아니라 전체 매각대금에서 2억원을 먼저 배당받을 수 있습니다. 앞선 저당권이 있으면 그 채권액을 먼저 뺀 나머지에서 받습니다.

건물 전체를 경매에 넣을 다른 방법은 없나요?

전세금반환청구 소송으로 판결을 받으면 그 판결로 건물 전체에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 이때는 전세권이 아니라 판결이 집행의 근거가 되므로 목적 범위 제한이 없습니다. 소송과 경매가 이어지므로 시간은 더 걸립니다.

소송이든 전세권 경매든 먼저 설정자를 이행지체에 빠뜨려야 합니다. 전세권자의 점포 인도·말소서류 교부 의무와 설정자의 전세금 반환 의무는 동시이행 관계라서, 전세권자가 이행을 제공해야 설정자가 지체에 빠집니다.

건물 일부 전세권 경매 대응 순서

• 범위 확인 - 등기부와 첨부 도면에서 전세권 목적 부분을 확인합니다. 경매청구 범위가 여기서 정해집니다.
• 이행 제공 - 점포 인도와 말소서류 교부 준비를 내용증명으로 알립니다. 설정자를 이행지체에 빠뜨리는 절차입니다.
• 방법 선택 - 점포만 전세권 경매로 할지, 판결을 받아 건물 전체 강제경매로 할지 정합니다. 매각 가능성과 소요 기간을 비교합니다.
• 가압류 검토 - 설정자가 건물을 처분할 염려가 있으면 건물 전체에 가압류를 합니다. 판결 전까지 재산을 묶는 절차입니다.
• 배당 대응 - 다른 경매가 진행되면 배당요구와 배당표를 확인합니다. 순위가 틀리면 배당이의로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 층별로 구분등기돼 있거나 전세권 범위가 도면 없이 막연하게 등기됐다면 등기부와 도면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금·임차보증금 반환 소송과 경매·배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점포 부분만 경매하면 팔리긴 하나요?
  구분등기가 안 된 건물의 일부만 매각되면 사려는 사람이 적어 여러 번 유찰될 수 있습니다. 그래서 실무에서는 전세금반환 판결을 받아 건물 전체를 강제경매하거나, 다른 채권자의 경매에서 배당을 받는 방법을 함께 검토합니다. 전세권 경매는 전세권 목적 부분에만 청구할 수 있습니다.
• 건물 전체 매각대금에서 배당받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 건물 일부 전세권자도 건물 전부에 대해 후순위 권리자와 일반 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있습니다. 다른 채권자가 건물 전체를 경매에 넣으면 전체 매각대금에서 순위에 따라 배당을 받습니다.
• 바로 경매를 신청하면 안 되나요?
  설정자가 전세금 반환을 지체해야 경매를 청구할 수 있습니다. 전세권자의 인도·말소서류 교부 의무와 설정자의 전세금 반환 의무는 동시이행 관계라서, 전세권자가 먼저 이행을 제공해 설정자를 지체에 빠뜨려야 한다는 것이 대법원 결정입니다.
• 경매 신청에 어떤 서류가 필요한가요?
  전세권에 기한 경매는 담보권 실행 경매라서 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 합니다. 보통 전세권설정등기가 된 등기사항전부증명서, 전세권설정계약서, 반환 지체를 보여 주는 내용증명 등을 냅니다. 승계했다면 승계 증명 서류도 필요합니다.
• 전세금은 동시에 받아야 하나요?
  그렇습니다. 전세권이 소멸하면 설정자는 목적물을 인도받고 말소등기 서류를 받는 동시에 전세금을 돌려주어야 합니다. 그래서 전세권자는 전세금을 받기 전까지 점포를 비워 주지 않아도 되고, 설정자도 서류를 받기 전에는 돈을 주지 않아도 됩니다.
• 판결로 강제경매하면 무엇이 다른가요?
  판결에 의한 강제경매는 전세권이 아니라 판결이 집행의 근거라서 설정자 소유 건물 전체를 대상으로 할 수 있습니다. 전세권 경매가 목적 부분에 묶이는 제한을 피하는 방법입니다. 다만 소송 기간이 더해지므로 그사이 건물이 처분되지 않도록 가압류를 함께 검토합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성