상가 임대차

월세 있는 상가 보증금을 전세금으로 등기하면 전세권자가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 했다면 보증금은 전세금의 성질을 함께 가지고 임차인은 전세권자 지위도 갖습니다. 대법원은 이때 보증금 반환과 전세권등기 말소가 동시이행관계라고 보았습니다. 지금은 등기부의 전세금이 계약서 보증금과 같은지부터 확인하십시오.

월세가 따로 있다는 이유로 전세권등기가 무효가 될까 걱정해 등기를 지울 필요는 없습니다. 판례는 이런 등기도 전세권으로 효력을 인정합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 B씨 소유 상가건물 1층을 보증금 4억원, 월 차임 630만원에 빌리면서, B씨의 동의를 받아 보증금 4억원을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 했습니다. 2026년 계약 만료를 앞두고 B씨는 보증금을 돌려주기 전에 전세권등기부터 지워 달라고 합니다. A씨는 이 등기로 전세권자와 같은 지위를 갖는지, 보증금을 받기 전에 등기를 지워 줘야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금을 전세금으로 등기하면 전세권자가 되나요?

네, 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 했다면 그 보증금은 전세금의 성질을 함께 가지고 임차인은 전세권자 지위도 갖습니다. 대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결은 이런 경우 다른 약정이 없는 한 전세권 규정이 적용된다고 보았습니다. 임차인은 민법 제618조 이하 임차인의 권리와 제303조 이하 전세권자의 권리를 서로 충돌하지 않는 범위에서 함께 주장할 수 있습니다.

전세권자는 그 건물 전부에 대해 후순위권리자나 다른 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 규정을 그대로 두고 있습니다.

보증금 반환과 전세권등기 말소는 누가 먼저 하나요?

같은 날 서로 맞바꿔 이행합니다. 전세권이 소멸하면 전세권설정자는 목적물 인도와 말소등기 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 같은 판결은 임대차보증금 반환의무가 전세권설정등기 말소의무와도 동시이행관계에 있다고 보았으므로, 임차인은 보증금을 받기 전에는 말소 서류를 넘기지 않아도 됩니다.

임대인이 보증금 반환을 미루면 전세권자로서 판결 없이 그 건물의 경매를 청구할 수 있습니다. 임차권만 있을 때와 달리 별도로 보증금 반환 판결을 받지 않아도 됩니다.

상가임대차보호법 보호를 못 받으면 전세권이 도움이 되나요?

네, 환산보증금이 기준을 넘는 상가라면 전세권등기가 우선변제를 받는 방법이 됩니다. 환산보증금은 보증금에 월 차임에 100을 곱한 금액을 더해 계산하는데, 사례는 4억원에 6억 3천만원을 더한 10억 3천만원입니다. 시행령 기준 가운데 가장 높은 서울특별시 9억원도 넘으므로, 확정일자에 따른 우선변제권 규정은 적용되지 않습니다.

기준을 넘어도 대항력과 계약갱신요구권 등은 적용됩니다. 그러나 경매에서 보증금을 먼저 받는 효력은 전세권이 있어야 확보됩니다.

월세를 신고하지 않기로 한 약정은 어떻게 되나요?

세무조사로 월세 누락이 드러났다면 그 세금은 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 같은 판결은 보증금만 신고하고 월세는 신고하지 않기로 하면서 임차인이 신고하면 세금을 임차인이 부담한다고 약정한 사안에서, 이 약정은 임차인 스스로 신고한 때에만 적용된다고 보았습니다. 세무조사로 밝혀진 부가가치세 본세를 임차인에게 넘길 수는 없습니다.

전세권 겸한 상가 보증금 대응 순서

• 등기 확인 - 전세권설정등기의 전세금과 존속기간을 계약서와 대조합니다. 금액이 다르면 성질이 달라질 수 있습니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월 차임에 100을 곱한 금액을 더해 시행령 기준과 비교합니다. 기준을 넘으면 전세권이 우선변제 수단입니다.
• 만료 통지 - 계약 만료와 보증금 반환 요구를 내용증명으로 보냅니다. 반환 지체의 시작점이 됩니다.
• 동시이행 주장 - 말소 서류는 보증금을 받는 날 넘기겠다고 답합니다. 먼저 넘기면 우선변제 수단을 잃습니다.
• 경매 청구 - 반환이 지체되면 전세권에 기해 경매를 신청합니다. 배당에서 전세금을 우선변제받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권을 실제로 쓸 의사 없이 담보 목적으로만 등기했다는 다툼이 있다면 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 보증금 반환과 전세권 경매 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세가 있어도 전세권등기가 유효한가요?
  유효합니다. 대법원 2010다95062 판결은 임대차계약을 맺으면서 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 한 경우 보증금이 전세금의 성질을 겸한다고 보았습니다. 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 전세권 규정이 적용됩니다.
• 전세권자는 어떤 권리를 가지나요?
  목적물을 점유해 사용·수익하고, 그 부동산 전부에서 후순위권리자나 다른 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리를 가집니다. 민법 제303조 제1항이 정하는 권리이며, 임차인의 권리와 충돌하지 않는 범위에서 함께 주장할 수 있습니다.
• 보증금보다 말소 서류를 먼저 줘야 하나요?
  아닙니다. 전세권이 소멸하면 전세권설정자는 목적물 인도와 말소등기 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 판례는 보증금 반환의무와 말소의무가 동시이행관계라고 보았으므로 보증금을 받는 날 서류를 넘기면 됩니다.
• 보증금을 안 돌려주면 바로 경매할 수 있나요?
  전세권자라면 할 수 있습니다. 민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자가 민사집행법에 따라 목적물의 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 임차권만 있을 때처럼 반환 판결을 먼저 받지 않아도 됩니다.
• 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
  보증금에 월 차임에 100을 곱한 금액을 더합니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제3항이 비율을 1분의 100으로 정하므로, 보증금 4억원에 월 630만원이면 10억 3천만원입니다. 이 금액이 지역별 기준을 넘으면 우선변제권 규정이 적용되지 않습니다.
• 월세 미신고 세금은 누가 내나요?
  세무조사로 드러났다면 원칙적으로 임대인이 부담합니다. 대법원 2010다95062 판결은 임차인이 신고하면 세금을 임차인이 부담한다는 약정은 임차인 스스로 신고한 때에만 적용된다고 보아, 세무조사로 부과된 부가가치세 본세를 임차인에게 넘기지 못하게 했습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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