상가 임대차

보증금을 못 받아 가게 문을 닫고 버티는 동안에도 월세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 상가 계약이 끝난 뒤 보증금을 못 받아 점포를 비우지 않고 버티더라도 영업을 하지 않았다면 월세 상당액을 낼 의무가 없습니다. 대법원은 동시이행 항변으로 점유만 하고 본래 목적대로 쓰지 않은 임차인에게는 실질적 이득이 없어 부당이득이 성립하지 않는다고 봅니다. 지금은 계약 만료일 이후 영업을 멈춘 날짜와 이를 보여 줄 자료부터 확보해 두십시오.

새 임차인을 구할 때까지 기다려 달라는 임대인의 말에 응할 의무는 없습니다. 보증금 반환 시기는 계약 만료일이고, 새 임차인이 나타난 날이 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2022년 5월 상가 1층 점포를 보증금 5,000만원, 월세 180만원, 기간 2년으로 빌려 카페를 운영했습니다. 2024년 5월 계약이 끝나 보증금 반환을 요구했지만 임대인은 새 임차인이 들어와야 돌려주겠다고 했습니다. B씨는 영업을 접고 점포를 잠가 둔 채 반년을 기다렸고, 임대인은 그 기간 월세 1,080만원을 보증금에서 빼겠다고 통보했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금을 못 받아 점포를 비우지 않으면 불법점유인가요?

불법점유가 아닙니다. 계약이 끝나면 임차인의 점포 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행해야 하므로, 보증금을 받을 때까지 점포 반환을 거절할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다.

이 경우 임차인은 손해배상 책임을 지지 않고, 임대인은 보증금 반환이 늦어진 데 대한 지연손해금을 부담할 수 있습니다. 다만 임차인도 점포를 넘겨줄 준비를 해 두고 이를 알려야 임대인을 지체에 빠뜨릴 수 있습니다.

영업을 계속했다면 월세 상당액을 내야 하나요?

내야 합니다. 계약이 끝난 뒤에도 가게를 열어 장사를 했다면 점포를 사용해 이득을 얻은 것이므로 월세 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다. 이때 내는 돈은 약정 월세가 아니라 그 기간의 시세에 따른 차임 상당액이고, 보통은 보증금에서 공제됩니다.

반면 동시이행 항변권을 행사하려고 점포를 잠가 두기만 하고 영업을 하지 않았다면 실질적 이득이 없어 부당이득반환 의무가 없습니다. 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986, 76993 판결도 같은 기준을 다시 확인했습니다. 짐 일부를 남겨 둔 정도로는 사용·수익으로 보지 않는 경우가 많지만, 창고로 쓰거나 간판을 걸고 예약을 받았다면 사용으로 볼 여지가 있습니다.

밀린 월세와 원상복구 비용은 보증금에서 빠지나요?

빠집니다. 보증금은 연체 월세와 점포 훼손으로 인한 손해배상 등 임대차에서 생긴 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 점포를 반환할 때 따로 의사표시가 없어도 보증금에서 당연히 공제됩니다. 공제하고 남은 금액만 반환 대상입니다.

보증금 반환 소송을 내면 법원은 보통 점포 인도와 동시에 보증금을 지급하라는 판결을 합니다. 그래서 판결을 받고도 점포를 넘겨줄 준비가 되어 있어야 강제집행을 할 수 있습니다.

보증금 반환 지체 대응 순서

• 반환 요구 통지 - 계약 만료 전후로 보증금 반환과 점포 인도 준비를 알리는 내용증명을 보냅니다. 도달일이 지연손해금 계산의 출발점이 됩니다.
• 영업 중단 기록 - 폐업신고일, 마지막 매출 내역, 전기·가스 사용량을 모아 둡니다. 영업을 하지 않았다는 증거가 됩니다.
• 점포 상태 기록 - 원상복구를 마친 상태를 날짜가 찍힌 사진으로 남깁니다. 공제 다툼을 줄입니다.
• 임차권등기명령 검토 - 이사나 폐업으로 점포를 비워야 하면 임차권등기명령을 먼저 신청합니다. 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
• 보증금 반환 소송 - 협의가 안 되면 소송으로 판결을 받습니다. 판결 뒤 점포 인도를 제공하고 강제집행을 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약이 끝난 뒤 짐을 두고 창고처럼 쓰거나 일부 영업을 이어 간 사정이 있으면 사용 방식과 기간을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차보증금 반환 소송과 명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 짐만 두고 영업은 안 했는데 월세를 빼겠다고 합니다.
  짐을 둔 것만으로는 대개 사용·수익으로 보지 않습니다. 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결은 동시이행 항변으로 점유만 계속하고 본래 목적대로 쓰지 않았다면 실질적 이득이 없어 부당이득이 성립하지 않는다고 했습니다. 다만 짐을 보관하는 창고로 적극 활용했다면 다툼이 생깁니다.
• 영업을 계속했다면 약정 월세를 그대로 내나요?
  약정 월세가 아니라 그 기간의 차임 상당액을 부당이득으로 냅니다. 계약이 끝났으므로 계약상 월세 채무는 없고, 사용으로 얻은 이익을 반환하는 것입니다. 실무에서는 약정 월세를 기준으로 삼는 경우가 많지만 시세가 달라졌다면 감정으로 다툴 수 있습니다.
• 새 임차인이 올 때까지 기다려야 하나요?
  기다릴 의무가 없습니다. 보증금 반환 의무는 계약이 끝나고 점포를 돌려받을 때 생기며, 새 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정입니다. 계약서에 새 임차인이 들어오면 반환한다는 특약이 있어도 반환 시기를 무기한 미루는 것으로 해석하기는 어렵습니다.
• 버티는 동안 보증금 이자도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 임차인이 점포 인도 준비를 마치고 이를 알렸는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 그때부터 지연손해금이 생깁니다. 반대로 점포를 넘겨줄 준비 없이 버티기만 했다면 임대인은 지체 책임을 지지 않습니다. 인도 준비를 알린 내용증명이 필요합니다.
• 원상복구를 안 하면 보증금에서 빠지나요?
  빠집니다. 보증금은 임대차에서 생긴 임차인의 모든 채무를 담보하므로 원상복구 비용 상당 손해배상액은 점포 반환 때 보증금에서 당연히 공제됩니다. 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결의 기준입니다. 공제 금액이 적정한지는 견적서로 다툽니다.
• 이사를 가야 하는데 대항력이 사라지나요?
  점포를 비우고 사업자등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사하면 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기가 된 것을 확인한 다음에 폐업이나 이전을 하십시오.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

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