상가 임대차

상가 보증금 2억5천만원 반환소송, 판결까지 얼마나 걸리나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

상가 보증금반환소송은 금액이 커도 일반 민사소송보다 빨리 끝날 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법이 소액사건심판법의 송달·기일·증거조사·판결 특례를 이 소송에 준용하기 때문입니다. 지금은 보증금과 월세로 계산한 환산보증금이 특례 적용 기준 안에 드는지부터 확인하십시오.

소송을 내기 전에 점포부터 비워 줄 필요는 없습니다. 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 서울의 한 상가건물 3층을 보증금 2억5천만원, 월세 250만원에 2년 계약으로 빌려 학원을 운영했습니다. 2026년 3월 계약이 끝났지만 임대인은 새 임차인이 들어와야 보증금을 줄 수 있다며 반환을 미루고 있습니다. A씨는 옮겨 갈 학원의 보증금이 급해 소송을 내면 얼마나 걸리는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금반환소송은 왜 일반 민사소송보다 빨리 끝날 수 있나요?

임차인이 임대인에게 내는 보증금반환소송에는 소액사건심판법의 신속 절차 네 가지가 준용되어, 금액이 커도 심리 기간이 줄어들 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제18조가 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조, 제11조의2를 준용한다고 정하고 있습니다.

• 소장 송달 - 법원은 소장 부본을 지체 없이 임대인에게 송달해야 합니다.
• 변론기일 - 판사는 바로 변론기일을 정할 수 있고, 되도록 한 차례의 변론기일로 심리를 마쳐야 합니다.
• 증거조사 - 판사가 직권으로 증거조사를 할 수 있고, 증인 신문을 서면으로 대신하게 할 수 있습니다.
• 판결 선고 - 변론을 마친 뒤 곧바로 판결을 선고할 수 있고, 판결서에 이유를 적지 않을 수 있습니다.

다만 소송이 몇 달 만에 끝난다고 단정할 수는 없습니다. 임대인이 원상복구 비용이나 밀린 월세를 공제하겠다고 다투면 증거조사가 길어집니다. 계약 종료 사실과 점포 인도 준비가 서류로 정리되어 있을수록 첫 변론기일에 끝날 가능성이 커집니다.

보증금 2억5천만원이면 합의부 사건인가요?

아닙니다. 현행 기준으로 소송목적의 값이 5억원을 넘어야 지방법원 합의부가 1심을 맡으므로, 2억5천만원 사건은 단독판사가 심리합니다. 종전에는 이 금액이 합의부 사건이었지만 사물관할 규칙이 바뀌었습니다. 또한 이 사건은 소송목적의 값이 3천만원 이하인 소액사건은 아니고, 보증금반환소송이라는 이유로 소액사건 절차 일부를 빌려 쓰는 것입니다.

모든 상가 임차인에게 이 신속 절차가 적용되나요?

환산보증금이 대통령령 기준을 넘지 않는 임대차에만 적용됩니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이고, 서울특별시 기준은 9억원입니다. 기준을 넘는 임대차에도 대항력, 계약갱신요구, 권리금 회수기회 보호 규정은 적용되지만 제18조는 그 목록에 없습니다. 예시 사례는 보증금 2억5천만원에 월세 250만원이어서 환산보증금이 5억원이므로 특례가 적용됩니다.

판결 전에 이사를 가야 하면 무엇을 해 두어야 하나요?

점포를 비워야 한다면 먼저 임차권등기명령을 받아 등기까지 마쳐 두어야 기존 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 임차인은 건물 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임대인이 다른 재산을 처분할 우려가 있으면 소송과 함께 임대인의 부동산이나 예금에 가압류를 신청하는 방법도 있습니다.

상가 보증금반환소송 대응 순서

• 종료 사실 정리 - 계약 만료나 해지 통지를 한 날짜와 방법을 정리합니다. 임대인이 계약이 끝나지 않았다고 다툴 때 첫 쟁점이 됩니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세의 100배를 더해 지역 기준과 비교합니다. 기준 안이면 신속 절차 특례를 주장할 수 있습니다.
• 임차권등기명령 - 이사 일정이 먼저 잡혔을 때 신청합니다. 등기를 마친 뒤에 점포를 비워야 우선변제권이 유지됩니다.
• 가압류 신청 - 임대인이 건물을 팔거나 담보를 더 잡힐 우려가 있을 때 합니다. 판결을 받은 뒤 집행할 재산을 미리 묶어 둡니다.
• 소 제기와 강제집행 - 판결이 나면 건물 강제경매나 예금 압류로 이어집니다. 경매를 신청할 때 점포를 먼저 비워 줄 필요는 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 원상복구비·연체 차임 공제나 계약 종료 자체를 다투면 계약서와 인도 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 보증금반환소송도 소액사건인가요?
  소액사건은 아니지만 소액사건 절차 일부가 준용됩니다. 소액사건은 소송목적의 값이 3천만원 이하인 금전 청구 사건이고, 상가 보증금반환소송은 금액과 관계없이 소장 송달, 변론기일, 증거조사, 판결 선고에 관한 특례를 빌려 씁니다.
• 임대인이 답변서를 안 내면 어떻게 되나요?
  법원은 변론 없이 판결할 수 있습니다. 임대인은 소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 답변서를 내야 하고, 내지 않으면 청구 원인 사실을 자백한 것으로 봅니다. 다만 판결 선고 전에 다투는 답변서를 내면 변론이 열립니다.
• 소송 중에 이사를 가도 되나요?
  임차권등기를 마친 뒤에 이사해야 안전합니다. 점포를 비우고 사업자등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있지만, 임차권등기를 마치면 그 뒤에 대항요건을 잃어도 이미 취득한 권리는 유지됩니다. 신청만으로는 부족하고 등기가 되었는지 확인해야 합니다.
• 판결 전에 임대인 재산을 묶어 둘 수 있나요?
  가압류를 신청할 수 있습니다. 가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하기 위한 절차로, 보증금반환채권처럼 이미 이행기가 된 채권은 물론 조건이 붙은 채권도 대상이 됩니다. 임대인이 건물을 팔거나 추가 대출을 받을 기미가 보이면 소송 전에 검토합니다.
• 환산보증금이 9억원을 넘으면 어떻게 되나요?
  신속 절차 특례 없이 일반 민사소송 절차로 진행합니다. 서울특별시에서 보증금과 월세의 100배를 더한 금액이 9억원을 넘으면 제18조가 적용되지 않습니다. 이때도 대항력과 권리금 회수기회 보호 같은 규정은 그대로 적용됩니다.
• 판결을 받으면 점포를 먼저 비워야 경매를 신청할 수 있나요?
  아닙니다. 보증금반환 확정판결로 임차 건물의 경매를 신청할 때는 점포 인도를 먼저 하지 않아도 됩니다. 다만 경매 대금에서 배당금을 실제로 받으려면 그때는 건물을 매수인에게 인도해야 합니다.
• 판결에 이유가 안 적혀 있어도 되나요?
  보증금반환소송 판결서에는 이유를 적지 않을 수 있습니다. 대신 판사는 선고할 때 주문을 읽고 이유의 요지를 말로 설명해야 합니다. 항소를 검토하려면 선고 당일 설명 내용을 메모해 두는 편이 좋습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성