상가 임대차

상가 보증금반환소송을 내면 일반 민사소송처럼 오래 걸리나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

일반 민사소송보다 빨리 진행되도록 특례가 있습니다. 상가 보증금반환소송에는 상가건물 임대차보호법 제18조에 따라 소액사건심판법의 변론기일 지정·1회 심리·즉시 선고 규정이 준용됩니다. 지금은 가게를 비우기 전에 임차권등기명령을 신청했는지 확인해 두십시오.

보증금이 3,000만원을 넘는다고 해서 소액사건이 아니니 빠른 절차를 못 쓴다고 걱정할 필요는 없습니다. 상가 보증금반환소송에는 금액과 관계없이 소액사건심판법의 일부 특례가 준용됩니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2023년 12월 상가 1층을 보증금 8,000만원, 월세 250만원에 빌려 식당을 운영하다가 2025년 12월 계약기간이 끝나 가게를 비워 주었습니다. 건물주는 새 임차인이 들어오면 주겠다며 2026년 5월까지 보증금을 돌려주지 않았습니다. H씨는 보증금반환청구소송을 내려는데, 일반 민사소송처럼 1년 넘게 걸리는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 보증금반환소송은 일반 민사소송보다 빨리 진행되나요?

빨리 진행되도록 특례가 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2를 준용합니다. 소장 송달, 변론기일 지정, 증거조사, 판결 선고에 관한 신속 절차입니다.

구체적으로 판사는 소가 제기되면 민사소송법의 답변서 제출 절차를 거치지 않고 바로 변론기일을 정할 수 있고, 되도록 한 차례의 변론기일로 심리를 마쳐야 합니다. 이를 위해 변론기일 전이라도 당사자에게 증거신청을 하게 하는 등 필요한 조치를 할 수 있습니다.

판결은 언제 받을 수 있나요?

판결은 변론을 마친 뒤 곧바로 선고할 수 있습니다. 선고 때는 주문을 읽고 이유의 요지를 말로 설명하며, 판결서에는 이유를 적지 않을 수 있습니다. 쟁점이 단순한 보증금 사건은 첫 변론기일에 결론이 나는 경우도 있습니다.

판사는 필요하다고 보면 직권으로 증거조사를 할 수 있고, 증인이나 감정인에게 신문 대신 서면을 내게 할 수 있습니다. 임대인이 원상복구비나 밀린 관리비를 공제하겠다고 다투면 그 부분 증거를 첫 기일 전에 미리 내야 한 번에 끝낼 수 있습니다.

이 특례는 모든 상가 임대차에 적용되나요?

환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차에 적용됩니다. 제18조는 기준을 넘는 임대차에도 적용되는 조항 목록(제2조 제3항)에 들어 있지 않기 때문입니다. 각색 사례는 8,000만원+250만원×100=3억3,000만원이어서, 그 밖의 지역 기준 3억7천만원 이하라 어느 지역이든 적용됩니다.

판결을 받은 뒤에는 가게를 먼저 비워 주지 않았더라도 보증금반환 판결로 임차건물에 대한 경매를 신청할 수 있습니다. 반대의무 이행을 집행개시 요건으로 하지 않는 특례입니다.

상가 보증금반환소송 진행 순서

• 계약 종료 확인 - 기간 만료나 해지 통지로 계약이 끝났는지 확인합니다. 종료 사실이 소송의 출발점입니다.
• 임차권등기명령 신청 - 가게를 비우기 전에 신청해 등기를 마칩니다. 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
• 내용증명 발송 - 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 지연손해금 기산과 임대인 태도 확인에 쓰입니다.
• 소장 제출과 증거 준비 - 계약서·이체 내역·인도 자료를 소장과 함께 냅니다. 첫 기일에 심리를 마칠 수 있도록 준비합니다.
• 판결 후 강제집행 - 판결로 임차건물 경매나 임대인 예금 압류를 신청합니다. 가게를 먼저 비우지 않아도 경매 신청이 가능합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 원상복구비·손해배상으로 상계를 주장하거나 환산보증금이 기준을 넘는 경우라면 계약서와 인도 당시 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 보증금이 3천만원을 넘어도 특례가 적용되나요?
  적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제18조는 보증금 액수를 따지지 않고 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 소액사건심판법 일부 조항을 준용합니다. 다만 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차여야 합니다.
• 변론기일은 언제 잡히나요?
  판사는 소가 제기되면 바로 변론기일을 정할 수 있습니다. 소액사건심판법 제7조 제1항은 민사소송법의 답변서 제출 기간 등 절차에도 불구하고 곧바로 기일을 지정할 수 있다고 정합니다. 실제 기일은 법원 사정에 따라 달라집니다.
• 판결서에 이유가 없어도 되나요?
  이유를 적지 않을 수 있습니다. 소액사건심판법 제11조의2 제3항은 판결서에 이유를 생략할 수 있게 하되, 청구 일부를 기각하는 등 설명이 필요한 경우에는 판단 요지를 적도록 노력하라고 정합니다. 선고 때는 이유 요지를 구두로 설명합니다.
• 가게를 비우기 전에 소송을 내도 되나요?
  낼 수 있습니다. 보증금 반환과 가게 인도는 동시이행 관계라 판결은 인도와 상환으로 나올 수 있습니다. 다만 상가건물 임대차보호법 제5조 제1항에 따라 판결로 임차건물 경매를 신청할 때는 가게를 먼저 비우지 않아도 됩니다.
• 임차권등기명령은 언제 신청하나요?
  임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했을 때 임차건물 소재지 관할 법원에 신청합니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제1항이 정한 요건입니다. 등기를 마친 뒤 가게를 비우면 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
• 임대인이 원상복구비를 빼겠다고 하면요?
  원상복구 범위와 금액을 임대인이 다투면 그 부분 증거가 필요합니다. 소액사건심판법 제10조 제1항은 판사가 필요하면 직권으로 증거조사를 할 수 있다고 정합니다. 입점 당시와 퇴거 당시 사진을 첫 기일 전에 내야 한 번에 끝낼 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성