등기·명의신탁

다른 호실 주인이 공용 복도를 개조해 자기 명의로 등기했는데 그 사람 소유가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 구분소유가 성립할 때 복도·계단이던 공용부분은 나중에 개조해 전유부분으로 대장 등록과 보존등기를 해도 그 사람 소유가 되지 않습니다. 집합건물법 제3조 제1항과 대법원 판례(2015다77212)는 공용부분을 건물 구조에 따른 객관적 용도로 정합니다. 지금은 준공 당시 도면에서 그 자리가 원래 복도였는지부터 확인하십시오.

상대방 이름으로 소유권보존등기가 돼 있다고 해서 그 부분을 내줘야 한다고 포기할 필요는 없습니다. 등기는 공용부분을 전유부분으로 바꾸지 못합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 상가 건물 3층 점포를 샀습니다. 2024년 같은 층 B씨가 여러 점포로 통하던 복도 끝 약 20㎡를 벽으로 막아 자기 점포에 붙였고, 2025년 봄에는 그 부분을 전유부분으로 대장에 올린 뒤 B씨 명의로 보존등기까지 마쳤습니다. 복도가 좁아져 손님 동선이 끊기자 A씨는 등기까지 마친 부분을 되돌릴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공용 복도를 개조해 등기하면 그 사람 소유가 되나요?

아니요, 구분소유가 성립할 때 복도·계단처럼 공용에 제공되던 부분은 나중에 개조하고 전유부분으로 대장 등록·보존등기를 해도 그 사람 소유가 되지 않습니다. 여러 전유부분으로 통하는 복도·계단과 구조상 구분소유자 전원 또는 일부가 함께 쓰는 부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 같은 규정을 두고 있습니다.

대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결은 공용부분인지 여부는 소유자들 사이에 특별한 합의가 없으면 건물 구조에 따른 객관적 용도로 정한다고 보았습니다. 그 뒤에 임의로 이용 상황을 바꾸거나 공부를 고쳐도 결론이 달라지지 않습니다.

공용부분인지 전유부분인지는 언제를 기준으로 보나요?

구분소유가 성립한 때의 구조와 용도를 기준으로 봅니다. 구분소유는 분양계약이나 건축허가 신청으로 구분의사가 표시되고 그에 맞는 건물이 물리적으로 완성되면 성립하므로, 준공 당시 도면과 분양 당시 평면도가 가장 중요한 자료가 됩니다. 구분소유권은 공용부분으로 된 부분을 뺀 건물부분만을 목적으로 합니다.

개조된 공용부분을 되찾으려면 무엇을 청구하나요?

공용부분을 차지한 사람을 상대로 인도와 원상회복, 그동안 쓴 이익의 부당이득반환을 청구하는 것이 일반적입니다. 공용부분에 대한 전유부분 보존등기는 실체가 없는 등기이므로 말소를 구할 수 있습니다. 누가 청구하는지는 관리단이 나설지, 개별 구분소유자가 나설지에 따라 다르고, 관리단 집회 결의가 필요한 경우도 있습니다.

2015다77212 판결 사건도 공용부분을 차지한 사람을 상대로 건물 인도와 부당이득반환을 청구한 사건이었습니다. 개조한 사람은 자기 등기를 근거로 소유권을 주장했지만 받아들여지지 않았습니다.

규약으로 공용부분을 정한 경우는 다른가요?

다릅니다. 구조상 공용부분이 아니라 원래 전유부분이 될 수 있는 부분을 규약으로 공용부분으로 정한 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기해야 합니다. 이런 규약상 공용부분은 규약을 바꾸는 절차를 거쳐 다시 전유부분으로 돌릴 여지가 있지만, 복도·계단 같은 구조상 공용부분은 규약으로도 전유부분으로 바꿀 수 없습니다.

공용부분 무단 개조 대응 순서

• 공부 확인 - 등기부·집합건축물대장에서 그 부분이 전유부분으로 올라간 시점을 확인합니다. 구분소유 성립 뒤의 변경인지 가려집니다.
• 준공 도면 확보 - 사용승인 당시 도면과 분양 평면도를 구합니다. 원래 복도·계단이었다는 증거가 됩니다.
• 관리단 결의 검토 - 관리단이 청구 주체가 될지, 집회 결의가 필요한지 확인합니다. 청구 주체를 잘못 정하면 소송이 늦어집니다.
• 인도·말소 청구 - 개조한 사람에게 인도·원상회복과 보존등기 말소를 청구합니다. 필요하면 처분금지가처분을 먼저 합니다.
• 부당이득 청구 - 공용부분을 쓴 기간의 사용이익을 청구합니다. 임대료 시세 자료가 금액 산정 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 당시 소유자들 사이에 그 부분을 특정인이 쓰기로 한 합의가 있었거나 규약으로 공용부분을 정한 경우에는 합의서와 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 공용부분 인도·등기 말소 소송과 가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 복도·계단도 등기하면 개인 소유가 되나요?
  되지 않습니다. 여러 전유부분으로 통하는 복도·계단처럼 구조상 공용에 제공되는 부분은 구분소유권의 목적이 될 수 없습니다. 나중에 대장 등록과 보존등기를 해도 그 등기는 소유권을 만들어 내지 못합니다.
• 공용부분 여부는 무엇으로 판단하나요?
  소유자들 사이에 특별한 합의가 없으면 건물 구조에 따른 객관적 용도로 판단합니다. 구분소유가 성립할 당시의 도면과 실제 쓰임새가 기준이고, 그 뒤의 개조나 공부 변경은 결론을 바꾸지 않습니다.
• 구분소유는 언제 성립하나요?
  분양계약이나 건축허가 신청으로 구분의사가 객관적으로 표시되고, 그에 맞는 건물이 물리적으로 완성되면 성립합니다. 집합건축물대장 등록이나 구분등기가 아직 없어도 그때 성립하므로 준공 시점의 구조가 기준이 됩니다.
• 개조한 공용부분을 산 사람도 소유자가 아닌가요?
  원칙적으로 아닙니다. 공용부분에 대한 전유부분 등기는 실체가 없는 등기여서 그 등기를 믿고 산 사람도 소유권을 취득하지 못합니다. 산 사람은 판 사람에게 담보책임이나 손해배상을 물어야 합니다.
• 규약으로 정한 공용부분도 같은가요?
  다릅니다. 원래 전유부분이 될 수 있는 부분을 규약으로 공용부분으로 정한 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기해야 합니다. 이런 규약상 공용부분은 규약 변경 절차로 되돌릴 여지가 있지만 구조상 공용부분은 그렇지 않습니다.
• 공용부분을 쓴 기간의 사용료를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 공용부분을 독점해 쓴 사람은 그 기간의 사용이익을 부당이득으로 반환해야 합니다. 금액은 같은 건물의 비슷한 면적 임대료를 기준으로 정하는 경우가 많으므로 시세 자료를 함께 준비합니다.

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