등기·명의신탁

이미 분양된 건물에 층을 올려 새로 생긴 호실에도 대지 지분이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 구분소유권이 이미 성립한 집합건물을 증축해 새 전유부분이 생겼다면 규약이나 공정증서로 따로 정하지 않는 한 새 호실을 위한 대지사용권은 생기지 않습니다. 대법원은 건축자의 대지소유권이 기존 전유부분을 위한 대지사용권으로 이미 성립해 기존 호실과 일체가 됐다고 봅니다. 지금은 증축 전에 대지사용권 분리처분을 허용한 규약이나 공정증서가 있었는지 확인하십시오.

건축주가 증축 당시 건물 전체를 소유했다는 사정만으로 결론이 바뀌지는 않습니다. 기존 호실의 대지사용권을 떼어 주려면 규약 등으로 분리처분을 정해 두어야 했습니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2021년 준공된 4층 상가의 1층 호실을 가지고 있는데, 건축주는 2022년 5층부터 8층까지 증축해 새 호실들을 자기 명의로 등기했습니다. 증축 호실에는 대지권등기가 되지 않은 채 2025년 경매로 여러 사람에게 매각됐습니다. R씨는 증축 호실 소유자들이 대지를 쓰는 대가를 내야 하는지, 증축 호실에도 대지 지분이 생기는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증축으로 생긴 호실에 대지사용권이 생기나요?

원칙적으로 생기지 않습니다. 건축자가 자기 소유 대지 위에 집합건물을 짓고 전유부분에 건축자 명의로 소유권보존등기를 마치면, 건축자의 대지소유권은 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권이 됩니다. 이 대지사용권은 규약에 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리해 처분할 수 없고, 이를 어긴 대지 지분 처분은 효력이 없습니다.

대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결은 이를 바탕으로, 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축돼 새 전유부분이 생긴 경우 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 위한 대지사용권으로 이미 성립해 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지므로, 규약 또는 공정증서로 달리 정하는 등 특별한 사정이 없는 한 새 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다고 판단했습니다.

건축주가 건물 전체를 갖고 있었으면 달라지나요?

달라지지 않습니다. 같은 판결은 증축 당시 건축주가 증축 부분을 포함한 건물 각 구분건물 전체를 소유하고 있었더라도 결론이 같다고 보았습니다. 증축 호실에 대지사용권을 주려면 기존 호실 대지 지분 일부를 분리처분해야 하는데, 그러려면 규약 등으로 정해 두어야 하기 때문입니다.

건물 전부를 가진 한 사람은 공정증서로 규약에 상응하는 것을 정할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조 제4항은 분리처분을 허용하는 규약 대신 이 공정증서 규정을 준용하도록 정합니다. 증축 전에 공정증서를 만들어 두었다면 증축 호실에도 대지사용권을 배분할 수 있습니다.

대지 지분 없는 증축 호실 소유자는 어떤 부담을 지나요?

대지를 쓸 권리 없이 대지 위 건물 부분을 소유하는 셈이어서, 기존 호실 소유자 등 대지 지분 소유자에게 대지 사용 대가를 부당이득으로 돌려줘야 할 수 있습니다. 판례 사안도 기존 호실 소유자가 증축 호실 소유자들을 상대로 차임 상당의 부당이득 반환을 청구한 사건이었습니다.

그래서 증축 호실을 경매로 싸게 샀더라도 이후 대지 지분 소유자들의 부당이득 청구가 이어질 수 있습니다. 매수 전에 등기부의 대지권 표시와 감정평가서의 대지권 평가 여부를 확인해야 합니다.

증축 호실 대지사용권 대응 순서

• 등기부 확인 - 증축 호실 등기부에 대지권 표시가 있는지 봅니다. 없으면 대지 지분 없는 호실입니다.
• 규약·공정증서 확인 - 증축 전에 분리처분을 허용한 규약이나 공정증서가 있었는지 찾습니다. 있으면 결론이 달라집니다.
• 기존 호실 대지권 비율 확인 - 기존 호실들의 대지권 비율 합계가 대지 전체인지 봅니다. 부당이득 청구 범위의 기초가 됩니다.
• 부당이득 범위 산정 - 대지 지분 없는 호실이 쓰는 대지 면적과 차임 상당액을 계산합니다. 청구하는 쪽과 방어하는 쪽 모두 필요합니다.
• 해결 방식 선택 - 대지 지분 매수 합의, 지료 약정, 소송 중 선택합니다. 매매·담보 가치에 직접 영향을 줍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증축 전에 관리단집회에서 규약을 바꿨거나 대지가 추가로 편입된 경우에는 규약 개정 경위와 토지 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지권 분쟁과 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증축 호실을 경매로 샀는데 대지 지분이 없나요?
  증축 전에 규약이나 공정증서로 분리처분을 정하지 않았다면 대지 지분이 없을 가능성이 큽니다. 대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결은 이런 경우 새 전유부분을 위한 대지사용권이 성립하지 않는다고 보았습니다. 매각물건명세서와 등기부의 대지권 표시를 확인해야 합니다.
• 기존 호실 소유자가 대지 사용료를 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 대지 지분 없는 증축 호실 소유자는 법률상 원인 없이 대지를 사용하는 이익을 얻는 셈이어서, 민법 제741조에 따라 차임 상당액을 부당이득으로 돌려줘야 할 수 있습니다. 판례 사안도 이 부당이득 청구를 다룬 사건이었습니다.
• 건축주 혼자 소유할 때 공정증서를 만들었다면요?
  그렇다면 결론이 달라질 수 있습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제4항은 분리처분을 허용하는 규약의 경우 제3조 제3항을 준용해, 건물 전부를 소유한 사람이 공정증서로 규약에 상응하는 것을 정할 수 있게 합니다. 공정증서 작성일이 증축 전인지 확인합니다.
• 기존 호실 대지 지분을 증축 호실에 나눠 주면 되나요?
  규약 없이 나눠 주는 것은 효력이 없습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항은 규약에 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다고 정하고, 이를 어긴 대지 지분 처분은 무효입니다. 먼저 규약을 정하는 절차가 필요합니다.
• 대지사용권은 무엇을 말하나요?
  구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물 대지에 대해 가지는 권리입니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호가 이렇게 정의하고, 건축자가 자기 땅에 건물을 짓고 전유부분 보존등기를 마치면 그 대지소유권이 곧 대지사용권이 됩니다.
• 증축 호실 소유자는 지금 무엇을 할 수 있나요?
  대지 지분 소유자들과 지분 매수나 지료 약정을 협의하는 방법이 현실적입니다. 관리단집회에서 규약을 정해 기존 호실 지분 일부를 분리처분하도록 하는 방법도 있지만 기존 호실 소유자들의 동의가 필요합니다. 협의가 안 되면 부당이득 소송에서 사용 범위와 금액을 다툽니다.

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