주택 임대차

보증금을 못 받아 저만 전입을 옮겼는데 가족까지 이사하면 대항력이 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

가족이 살면서 주민등록을 남겨 두면 대항력이 유지되지만, 가족까지 모두 이사하면 없어지므로 먼저 임차권등기명령으로 등기를 마쳐야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다고 정합니다. 지금은 계약 종료 통지를 만료 2개월 전까지 했는지 확인하십시오.

보증금을 받을 때까지 가족이 떨어져 살며 집을 지키지 않아도 됩니다. 임차권등기가 된 뒤에는 모두 이사해도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 4월 보증금 1억5천만원에 빌라를 2년간 빌려 가족과 입주하고 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 2월 근무지가 바뀌어 G씨만 새 근무지로 주민등록을 옮겼고, 만료 두 달 전 집주인에게 문자로 계약을 끝내겠다고 알렸습니다. 2026년 4월 계약이 끝났는데 집주인은 새 세입자가 들어와야 보증금을 준다고 했고, 아내와 아이들은 집을 지키느라 이사하지 못하고 있습니다. G씨는 가족까지 이사해도 보증금을 지킬 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가족은 남기고 저만 주민등록을 옮기면 대항력이 없어지나요?

아니요. 가족이 그 집에 계속 살면서 가족의 주민등록이 그대로 남아 있다면 임차인 본인만 주민등록을 옮겨도 대항력은 유지됩니다. 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결은 대항요건인 주민등록에 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함된다고 보았습니다.

반대로 가족까지 모두 주민등록을 옮기거나 짐을 빼면 그때 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 그 뒤 다시 전입하면 새로 전입한 다음 날부터 대항력이 생겨, 그사이 설정된 근저당권이나 가압류보다 뒤로 밀립니다.

가족까지 모두 이사하려면 무엇을 먼저 해야 하나요?

임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다. 임차권등기가 되면 그 전에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 그 뒤에는 이사나 주민등록 이전으로 대항요건을 잃어도 권리를 잃지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 규정입니다.

기준은 신청일이나 법원 결정일이 아니라 등기사항증명서에 임차권등기가 기재된 날입니다. 등기부를 떼어 기재를 확인하고 이사 날짜를 잡습니다. 임차권등기 뒤 주소가 바뀌면 등기명의인 표시변경등기를 해 두어야 경매 통지 등을 새 주소로 받을 수 있습니다.

임차권등기명령은 언제부터 신청할 수 있나요?

임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못했을 때부터 신청할 수 있습니다. 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 통지를 하고 기간이 끝났다면 임대차는 종료됩니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 상태라면 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 종료됩니다.

신청은 집 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군 법원에 합니다. 집주인의 동의나 협력은 필요 없고, 신청서에 임대차 종료 사실과 대항력·우선변제권 취득 사실을 소명합니다. 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다.

보증금 못 받고 이사할 때 대응 순서

• 종료 통지 - 계약기간 만료 2개월 전까지 문자나 내용증명으로 갱신 거절 뜻을 알립니다. 도달 날짜가 남는 방식으로 보냅니다.
• 가족 주민등록 유지 - 임차권등기 전까지는 가족 중 한 명이라도 주민등록과 거주를 유지합니다. 대항력이 끊기지 않습니다.
• 임차권등기명령 신청 - 기간이 끝나면 계약서, 주민등록초본, 확정일자 증빙, 종료 통지 자료를 붙여 신청합니다.
• 등기 기재 확인 후 이사 - 등기사항증명서에 임차권등기가 기재된 것을 확인하고 가족이 이사합니다. 그 전에 옮기면 순위가 밀릴 수 있습니다.
• 보증금 반환 청구 - 지급명령이나 보증금반환소송으로 집행권원을 받습니다. 그 뒤 강제경매로 회수합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 중도 해지 특약이 있거나 이미 경매가 시작됐다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 저만 전입을 옮긴 뒤 근저당이 들어오면 제가 밀리나요?
  가족이 계속 살면서 가족의 주민등록이 남아 있었다면 밀리지 않습니다. 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결은 이 경우 전체적으로 주민등록이 이탈했다고 볼 수 없어 대항력을 잃지 않는다고 했습니다. 다만 가족의 거주 사실을 보여 줄 관리비와 공과금 자료를 보관해 둡니다.
• 집주인이 새 세입자가 구해져야 준다고 하면 기다려야 하나요?
  기다릴 의무는 없습니다. 계약이 끝나면 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고, 새 세입자를 구하는 것은 집주인의 사정입니다. 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로 그 기간 동안은 계속 거주할 수 있고, 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령을 이용합니다.
• 만료 1개월 전에 통지했는데 계약이 끝나나요?
  2020. 12. 10. 이후 체결되거나 갱신된 계약이라면 임차인은 만료 2개월 전까지 통지해야 합니다. 그보다 늦으면 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이 경우에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.
• 임차권등기명령 신청 후 바로 이사해도 되나요?
  안 됩니다. 대항력과 우선변제권이 유지되는 시점은 신청일이 아니라 임차권등기가 등기부에 기재된 때입니다. 신청 뒤 결정과 등기 촉탁까지 시간이 걸리므로 등기사항증명서로 기재를 확인한 뒤 이사해야 합니다. 그 전에 가족 모두가 옮기면 그사이 들어온 권리에 밀릴 수 있습니다.
• 임차권등기가 된 집에 새 세입자가 들어오면 제게 불리한가요?
  불리하지 않습니다. 임차권등기가 된 주택을 그 뒤에 빌린 임차인은 소액임차인이라도 최우선변제를 받지 못합니다. 그래서 뒤에 들어온 세입자 때문에 먼저 등기한 임차인의 배당 몫이 줄어드는 일은 막아집니다. 집주인이 새 세입자를 받으면 그 보증금으로 먼저 반환을 요구할 수 있습니다.
• 이사한 뒤 주소가 바뀌면 따로 할 일이 있나요?
  임차권등기의 명의인 표시변경등기를 해 두는 편이 안전합니다. 법원 촉탁으로 된 임차권등기도 주소 변경 등기는 명의인이 신청할 수 있습니다. 새 주소를 등기해 두면 그 집에 경매가 시작됐을 때 이해관계인 통지를 새 주소에서 받아 배당요구 기한 안에 대응할 수 있습니다.

비슷한 상황

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