잔금만 치르고 등기는 나중에 해도 되나요?

미루지 않는 편이 안전합니다. 민법 제186조는 부동산 물권 변동이 등기해야 효력이 생긴다고 정하므로, 잔금을 치러도 등기 전까지는 매도인이 소유자입니다. 그 사이 매도인 채권자가 압류하거나 매도인이 다른 사람에게 팔면 매수인이 소유권을 잃을 수 있습니다.

중도금을 내면 계약금만 포기하고 못 깨나요?

이행에 착수한 뒤라 계약금 포기로는 해제할 수 없습니다. 민법 제565조 제1항은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 계약금 포기나 배액 상환으로 해제할 수 있다고 정합니다. 중도금 지급은 대표적인 이행 착수이므로 그 뒤에는 합의나 채무불이행을 이유로 해야 해제할 수 있습니다.

취득세는 언제까지 내나요?

잔금일 등 취득한 날부터 60일 안에 신고·납부합니다. 지방세법 제20조 제1항이 이렇게 정하고, 제4항은 그 기한 안에 등기를 신청하려면 등기 접수일까지 취득세를 내도록 합니다. 보통 등기 신청 전에 납부하고 영수증을 등기 서류에 붙입니다.

등기를 혼자 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 부동산등기법 제23조 제1항은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 정할 뿐 법무사 선임을 강제하지 않습니다. 다만 매도인 서류와 잔금을 동시에 주고받아야 하고 서류 흠결이 있으면 등기가 늦어지므로, 처음이라면 법무사에게 맡기는 경우가 많습니다.

토지거래허가구역이면 뭐가 다른가요?

계약 전에 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항은 허가구역 토지의 소유권 이전 계약을 체결하려는 당사자가 공동으로 허가를 받도록 정합니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 생기지 않으므로 계약서에 허가 조건을 적어 둡니다.

거래신고는 제가 해야 하나요?

중개 거래라면 중개사가, 직거래라면 매도인과 매수인이 함께 신고합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항은 계약 체결일부터 30일 안에 신고하도록 정합니다. 신고필증을 받으면 같은 조 제6항에 따라 등기에 필요한 검인을 받은 것으로 봅니다.

부동산·임대차 가이드 목록

매매 계약

부동산을 처음 사는데 계약부터 등기까지 절차가 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

부동산 매수는 권리관계 확인, 계약서 작성과 계약금 지급, 30일 안의 거래신고, 잔금과 소유권이전등기, 60일 안의 취득세 신고 순서로 진행됩니다. 민법 제186조에 따라 등기를 마쳐야 소유권이 넘어오므로 잔금만 치르고 등기를 미루면 안 됩니다. 지금은 계약 전에 등기사항증명서로 소유자와 근저당부터 확인해 두십시오.

기한

매매계약을 맺으면 계약일부터 30일 안에 거래신고를 하고, 잔금을 치른 날부터 60일 안에 취득세를 신고·납부해야 합니다. 등기를 그보다 먼저 신청하면 등기 접수일까지 취득세를 내야 합니다.

중개사를 통해 계약했다면 거래신고를 매수인이 직접 할 필요는 없습니다. 거래계약서를 작성한 중개사가 신고합니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2026년 9월 처음으로 아파트를 7억2천만원에 사기로 했습니다. 계약금 7천2백만원을 내고 중도금은 10월, 잔금은 12월로 정했는데, 매도인 측은 대리인인 매도인의 배우자가 나왔습니다. S씨는 잔금 날 무엇을 받아야 하는지, 중도금 전에 사정이 생기면 계약을 물릴 수 있는지 궁금해했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 전에 무엇을 확인하나요?

등기사항증명서로 소유자와 근저당·가압류·임차권 같은 권리를 확인하고, 계약하러 나온 사람이 소유자 본인인지 신분증으로 대조합니다. 대리인이라면 인감증명서가 붙은 위임장을 받고 소유자에게 직접 연락해 확인합니다. 중개사는 이런 권리관계를 확인해 매수인에게 설명하고 근거자료를 보여 줘야 합니다.

토지거래허가구역 안의 토지라면 계약 전에 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다. 주택도 대지 지분이 허가 대상 면적을 넘으면 허가가 필요할 수 있으니 해당 지역 지정 여부를 먼저 확인합니다.

계약금을 낸 뒤 계약을 깨면 어떻게 되나요?

상대방이 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 중도금을 치르면 이행에 착수한 것이 되어 이 방법으로는 해제할 수 없습니다. 계약서에 다른 약정이 있으면 그 약정이 먼저 적용됩니다.

잔금 뒤에는 무엇을 하나요?

잔금을 치르면서 매도인에게서 등기 서류를 받아 매도인과 함께 소유권이전등기를 신청합니다. 등기는 등기권리자인 매수인과 등기의무자인 매도인이 공동으로 신청하는 것이 원칙이고, 보통 법무사가 양쪽을 대리합니다. 부동산 물권은 등기해야 변동되므로 잔금만 치르고 등기를 미루면 그 사이 매도인 채권자의 압류를 막지 못합니다.

거래신고를 하면 받는 신고필증은 등기 신청 때 검인을 받은 것으로 봅니다. 등기를 신청하기 전에 취득세를 먼저 신고·납부하고 영수증을 등기 신청서에 붙입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「지방세법」은 이 순서를 그대로 두고 있습니다.

집으로 이사한다면 이사한 날부터 14일 안에 새 주소지에 전입신고를 합니다. 매도인에게는 양도소득세, 매수인에게는 취득세와 그에 딸린 세금이 생기므로 잔금 전에 세금 액수를 미리 계산해 둡니다.

부동산 매수 대응 순서

권리 확인 - 등기사항증명서, 건축물대장, 토지이용계획을 확인합니다. 소유자 본인 여부와 선순위 권리를 봅니다.
계약 - 계약서에 대금 일정, 특약, 하자 처리 방법을 적고 계약금을 소유자 명의 계좌로 보냅니다. 대리인에게 현금을 건네지 않습니다.
거래신고 - 계약일부터 30일 안에 신고하고 신고필증을 받습니다. 중개 거래는 중개사가 신고합니다.
잔금과 등기 - 잔금 당일 등기부를 다시 떼어 보고 잔금과 등기 서류를 맞바꿉니다. 같은 날 소유권이전등기를 신청합니다.
취득세와 전입 - 잔금일부터 60일 안에 취득세를 내고, 이사하면 14일 안에 전입신고를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매로 사는 경우나 분양권·재건축 입주권을 사는 경우, 매도인이 법인이나 미성년자인 경우는 절차가 달라 계약서와 관계 법령을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 계약 분쟁과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

부동산 매수 절차와 기한

계약 전
등기부·소유자·허가구역 확인
계약일
계약서 작성·계약금 지급
계약일부터 30일
거래신고·신고필증
잔금일
잔금과 등기 서류 교환·이전등기 신청
잔금일부터 60일
취득세 신고·납부(등기 시 먼저)
이사일부터 14일
전입신고

실무상 착안점

처음 집을 사는 분들은 잔금을 치르면 집이 내 것이 된다고 생각합니다. 실제로는 등기를 마쳐야 소유권이 넘어오고, 잔금과 등기 사이에 매도인 채권자가 압류를 걸거나 매도인이 이중으로 파는 사고가 생길 수 있습니다. 그래서 잔금과 등기 신청은 같은 날 하는 것이 원칙입니다.

날짜별 기록이 뒷날 분쟁을 막습니다. 계약일, 계약금·중도금·잔금 지급일, 거래신고일, 등기 접수일, 취득세 납부일을 영수증과 함께 보관해야 합니다. 특히 중도금 지급일은 계약금 해제가 가능한 시점을 가르는 기준이 됩니다.

매매 분쟁이 소송으로 가면 계약서 특약과 대금 지급 기록이 결론을 정합니다. 계약금을 누구 계좌로 보냈는지, 등기 서류를 언제 받았는지가 소유권이전등기 청구 소송과 계약 해제 다툼의 기본 증거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

매매계약서·등기사항증명서·계약금과 중도금 이체 내역·거래신고필증을 준비해 주시면, 계약의 효력·해제 가능 시점·등기와 세금 신고 일정을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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