공사·하자
불가항력으로 공사가 늦어져 약정해제를 당했는데 수급인이 손해배상도 해야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
원칙적으로 수급인에게 고의나 과실이 없으면 약정해제를 당해도 손해배상책임은 없습니다. 민법 제551조의 배상도 채무불이행 책임이어서 제390조 단서가 적용되고, 약정해제권을 유보한 경우에도 같다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 지연 기간별 원인을 공사일지와 기상·자재 자료로 정리해 두십시오.
해제 통지와 손해배상 청구서를 받았다면 공사 지연 기간마다 원인이 무엇이었는지 공사일지·기상청 자료·자재 납품 지연 공문으로 날짜별로 묶어 두십시오. 귀책사유가 없다는 증명은 수급인이 해야 합니다.
약정해제가 유효하다고 해서 손해배상 청구까지 그대로 인정해야 하는 것은 아닙니다. 해제의 효력과 배상책임은 따로 따집니다.
이런 상담이 많습니다
건설회사 B사는 2025년 3월 물류창고 신축 공사를 15억원에 도급받았고, 계약서에는 공정이 일정 비율 이상 늦어지면 도급인이 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다는 조항이 있었습니다. 2025년 여름 폭우로 현장이 몇 주씩 잠기고 철골 자재 공급까지 끊기면서 공정이 늦어지자, 도급인은 2026년 2월 약정 조항에 따라 계약을 해제하고 3억원의 손해배상을 청구했습니다. B사는 해제는 받아들이더라도 자기 잘못 없는 지연까지 배상할 수는 없다고 보고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
약정해제를 당하면 수급인이 손해배상도 해야 하나요?
수급인에게 고의나 과실이 없으면 원칙적으로 배상하지 않아도 됩니다. 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다는 규정은 채무불이행 배상책임을 전제로 하므로, 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 배상책임이 없습니다. 이는 약정해제권을 유보한 경우에도 같습니다.
- 1
해제 사유 존재
없으면 도급인 임의해제
- 2
귀책사유 유무
수급인이 없음을 증명
- 3
배상 조항 해석
무과실 배상은 특별한 사정 필요
- 4
배상 범위 산정
지체상금 공제·감액
대법원 2016. 4. 15. 선고 2015다59115 판결은 이것이 자기책임의 원칙에 맞는다고 보았습니다. 계약서에 배상 조항이 있더라도 귀책사유와 상관없이 배상하기로 했다고 해석하려면 계약 내용과 경위, 거래관행에 비추어 특별한 사정이 있어야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제390조도 판결 당시와 같습니다.
불가항력이었다는 것은 어떻게 증명하나요?
지연의 원인이 수급인의 관리 범위 밖이었다는 것을 날짜별 자료로 보여 주어야 합니다. 채무불이행에서는 채무자가 고의나 과실이 없었다는 점을 증명하는 구조이므로, 도급인이 지연 사실을 보이면 수급인이 귀책사유 없음을 적극적으로 입증해야 합니다.
| 지연 원인 | 증명 자료 |
|---|---|
| 폭우·태풍 | 기상청 강수량 자료, 침수 사진 |
| 자재 공급 중단 | 공급업체 공문, 대체 수배 이메일 |
| 설계변경 | 변경 지시서, 협의 회의록 |
| 선급금 지연 | 지급 약정일과 실제 입금일 |
- 폭우·태풍
- 증명 자료: 기상청 강수량 자료, 침수 사진
- 자재 공급 중단
- 증명 자료: 공급업체 공문, 대체 수배 이메일
- 설계변경
- 증명 자료: 변경 지시서, 협의 회의록
- 선급금 지연
- 증명 자료: 지급 약정일과 실제 입금일
출처 - 민법 제390조(채무자의 귀책사유 없음 증명)
폭우라면 기상청 강수량 자료와 현장 침수 사진, 자재 공급 중단이라면 공급업체의 공문과 대체 자재 수배 노력을 보여 주는 이메일이 필요합니다. 수급인이 예상하고 대비할 수 있었던 사정이었다면 불가항력으로 인정받기 어렵습니다. 공기 연장을 요청한 기록이 있으면 함께 제출합니다.
지체상금은 어떻게 되나요?
수급인이 책임질 수 없는 사유로 늦어진 기간은 지체상금 계산에서 빠집니다. 지체상금은 손해배상액의 예정이어서 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다14429, 14436 판결은 도급인이 선급금 지급을 미룬 기간도 공제 대상이라고 보았습니다.
도급인이 사유 없이 해제한 것이라면 어떻게 되나요?
반대로 수급인이 배상을 받을 수 있습니다. 약정 해제 사유가 실제로 생기지 않았다면 그 해제는 도급인의 임의해제로 볼 여지가 있습니다. 도급인은 일이 완성되기 전에는 언제든 계약을 해제할 수 있지만, 그때는 수급인의 손해를 배상해야 합니다.
이때 수급인은 이미 들인 비용과 공사를 끝냈다면 얻었을 이익에서 해제로 아낀 비용을 뺀 금액을 청구합니다. 해제 전까지 시공한 부분의 공사대금 정산도 따로 청구합니다.
약정해제 손해배상 대응 순서
- 해제 사유 대조 - 도급인이 든 해제 조항과 실제 공정 지연 비율을 비교합니다. 사유가 없으면 임의해제 주장으로 갑니다.
- 지연 원인 정리 - 지연 기간을 원인별로 나누고 기상·자재·설계변경 자료를 붙입니다. 귀책사유 없음을 증명하는 기초가 됩니다.
- 배상 조항 해석 - 계약서 배상 조항이 귀책사유를 묻지 않는 문구인지, 체결 경위가 어땠는지 확인합니다. 무과실 배상 약정이면 대응이 달라집니다.
- 기성 정산 청구 - 해제 전까지 시공한 부분의 기성고를 산정해 공사대금을 청구합니다. 유치권 행사 여부도 함께 검토합니다.
- 지체상금 감액 주장 - 책임 없는 지연 기간을 빼고, 남은 금액이 과다하면 감액을 구합니다. 반소로 기성 대금과 함께 다툽니다.
여기까지는 일반 기준이고, 공사계약 일반조건이나 표준도급계약서에 불가항력 조항이 따로 있으면 그 조항의 요건과 통지 절차를 계약서 원문으로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사도급계약 해제에 따른 손해배상·공사대금 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
수급인들은 계약서에 해제와 배상이 함께 적혀 있으면 해제를 당하는 순간 배상도 피할 수 없다고 생각합니다. 판례는 해제와 배상을 분리해 보고, 배상은 수급인에게 잘못이 있어야 인정합니다. 다만 잘못이 없었다는 증명은 수급인 몫이라서 준비 없이 버티면 결과가 달라집니다.
그래서 지연이 생긴 날마다의 기록이 결론을 정합니다. 공사일지에 작업 중단 사유가 적혀 있는지, 폭우나 자재 공급 중단을 도급인에게 알린 공문이 언제 도달했는지, 공기 연장을 요청한 날짜가 언제인지가 모두 문서로 남아야 합니다. 구두로 사정을 설명한 것은 법정에서 거의 인정받지 못합니다.
이 기록은 손해배상 청구를 막는 방어 자료이면서 지체상금 공제 기간을 계산하는 근거가 되고, 기성 공사대금 반소에서도 공정률 증명으로 쓰입니다. 공사 현장을 점유하고 있다면 유치권 주장과 연결되므로 해제 직후 현장 인계 시점도 신중히 정해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공사도급계약 해제와 손해배상·공사대금 분쟁을 수행해 왔으며, 지연 원인을 날짜별 자료로 나누어 귀책사유 유무를 먼저 정리한 뒤 배상 방어와 기성 정산 청구를 함께 구성하는 방식으로 대응합니다.
- 하도급분쟁조정협의회 대응
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
공사도급계약서·해제 통지서·공사일지와 지연 원인 자료를 준비해 주시면, 귀책사유 없음의 증명 가능성·배상 조항의 해석·기성 공사대금과 지체상금 정산을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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