등기·명의신탁

말을 못 하시던 부모님 대신 형제가 도장을 찍은 증여, 무효가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

도장을 다른 자녀가 대신 찍었다는 사실만으로 증여가 무효가 되지는 않습니다. 부모님에게 의사능력이 있었고 날인을 맡겼다면 유효할 수 있지만, 다른 사람이 날인한 사실이 밝혀지면 등기를 받은 쪽이 날인 권한까지 증명해야 합니다.

도장을 다른 자녀가 대신 찍었다는 사실만으로 증여가 무효가 되지는 않습니다. 부모님이 증여의 의미를 판단할 수 있었고 날인을 맡겼다면 유효할 수 있습니다. 다만 다른 사람이 날인한 사실이 밝혀지면, 등기를 받은 쪽이 날인 권한을 받았다는 점까지 증명해야 합니다. 말을 못 하셨다는 사정만으로 결론을 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 뇌경색으로 쓰러진 뒤 말을 하지 못하고 몸도 움직이지 못했습니다. 그 무렵 아버지 소유 토지 3필지가 증여를 원인으로 막내 B씨 앞으로 등기되었고, 증여계약서에는 아버지 인감도장이 찍혀 있었습니다. 아버지는 2025. 9. 돌아가셨고, A씨는 2026. 3. 등기서류를 보고서야 이 사실을 알았습니다. B씨는 아버지가 눈짓으로 증여를 허락했고 도장은 자신이 대신 찍었다고 말합니다. A씨는 이 등기를 무효로 돌릴 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부모님이 말을 못 하셨다면 의사능력이 없었던 것인가요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 의사능력은 말하거나 서명하는 능력이 아니라 판단하는 능력입니다. 대법원은 의사능력을 자신의 행위의 의미나 결과를 정상적인 인식력과 예기력을 바탕으로 합리적으로 판단할 수 있는 정신적 능력으로 봅니다. 그리고 그 유무는 구체적인 법률행위와 관련해 개별적으로 판단합니다.

그래서 몸이 마비되어 말을 못 해도 의식이 맑고 눈짓 등으로 뜻을 전할 수 있었다면 의사능력이 인정될 여지가 있습니다. 반대로 직접 은행에 가서 서류에 날인했어도, 부동산을 담보로 내주면 소유권을 잃을 수 있다는 의미를 이해하지 못했다면 무효가 됩니다. 실제로 대법원은 지능지수 73, 사회연령 6세 수준이라는 감정 결과를 근거로 근저당권설정계약을 무효로 본 일이 있습니다. 증거는 주로 진료기록의 의식 상태 표시, 간호기록에 적힌 반응, 담당 의사의 소견입니다. 증여일과 가까운 기록일수록 무게가 실립니다. 판단 기준은 「의사능력이 없으면 계약이 무효라는데 의사능력은 어떻게 판단하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 다른 사람이 찍은 도장을 어떻게 보나요?

본인 인장으로 찍힌 인영이면 본인 뜻으로 날인한 것으로 사실상 추정하고, 문서 전체도 진정한 것으로 추정합니다. 그러나 이 추정은 날인이 다른 사람 손으로 이루어진 것이 밝혀지면 깨집니다. 대법원은 그 경우 “문서제출자는 그 날인행위가 작성명의인으로부터 위임받은 정당한 권원에 의한 것이라는 사실까지 입증할 책임이 있다.”라고 판단했습니다.

또 이 추정은 사실상 추정에 그칩니다. 다투는 쪽이 날인이 본인 뜻에 따른 것인지 법원이 의심을 품을 만한 사정을 증명하면 추정이 깨집니다. 대법원은 대출서류가 위조된 것으로 의심할 사정이 충분하다며 추정을 번복한 원심을 유지했습니다. 부모님이 몸을 움직이지 못해 직접 날인할 수 없었다는 사정이 기록으로 확인되면 인영 추정은 유지되기 어렵습니다. 그때부터는 등기를 받은 자녀가 증여 의사와 날인 위임을 따로 증명해야 합니다. 인감도장이 찍혀 있다는 사실은 출발점일 뿐이고, 누가 어떤 경위로 찍었는지가 쟁점입니다.

등기를 받은 자녀는 무엇을 증명해야 유효로 인정받나요?

세 가지가 갖추어져야 합니다. 첫째, 부모님이 무상으로 재산을 주겠다는 뜻을 표시했어야 합니다. 둘째, 그 당시 증여의 의미를 판단할 의사능력이 있어야 합니다. 셋째, 다른 사람이 도장을 찍었다면 부모님에게서 날인을 위임받았어야 합니다.

이를 뒷받침하는 자료는 주로 정황입니다. 쓰러지기 전부터 그 자녀에게 재산을 넘겨 온 흐름, 그 재산의 실제 용도, 증여일 무렵 의식 상태가 적힌 진료·간호기록이 핵심입니다. 다투는 쪽은 같은 기록에서 의식 저하나 의사소통 불능을 보여 주는 부분을 찾습니다. 등기에 쓴 인감증명서를 누가 언제 발급받았는지도 살핍니다. 부모님이 직접 발급받기 어려운 상태였다면 그 발급 경위가 위임 여부를 가르는 정황이 됩니다. 상속인 한 사람이 어디까지 말소를 구할 수 있는지는 「형제가 치매인 부모님에게 증여받았다며 집 전부를 등기했는데 제가 혼자 말소를 구할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

부모님 증여 등기 다툼 대응 순서

• 등기 원인 서류 확보 - 등기사항증명서와 증여계약서, 인감증명서 사본을 모읍니다.
• 의료기록 확보 - 증여일 앞뒤 진료기록, 간호기록, 의사 소견서를 받습니다.
• 날인 경위 정리 - 누가 언제 어떤 도장을 찍었는지, 위임을 뒷받침하는 정황이 있는지 정리합니다.
• 증여 의사 정황 정리 - 이전의 재산 이전 흐름과 재산 용도, 다른 자녀에 대한 처분을 비교합니다.
• 청구 범위 결정 - 상속분 범위의 말소 청구인지, 다른 권리자 등기까지 포함할지 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여일 무렵 부모님의 의식 상태 기록과 날인을 맡긴 경위에 따라 등기의 효력이 달라집니다. 법무법인 윤성은 가족 간 증여 등기의 효력 다툼과 상속재산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증여계약서에 인감증명서가 첨부되어 있으면 유효가 확정되나요?
  아닙니다. 본인 인장의 인영이면 진정한 문서로 추정될 뿐입니다. 다른 사람이 날인한 사실이 밝혀지면 추정이 깨지고, 문서를 낸 쪽이 날인 권한을 위임받았다는 점을 증명해야 합니다.
• 성년후견을 신청하지 않았던 부모님이면 의사능력이 있었던 것으로 보나요?
  그렇지 않습니다. 의사능력 유무는 후견 여부가 아니라 구체적인 법률행위와 관련해 개별적으로 판단합니다. 증여 당시 그 의미와 결과를 판단할 수 있었는지가 기준입니다.
• 증여 몇 년 뒤에 한 감정 결과도 증거가 되나요?
  될 수 있습니다. 대법원은 계약 2년 8개월 뒤의 감정 결과와 본래 지능수준도 비슷했을 것이라는 감정 의견을 근거로 계약 당시 의사능력이 없었다고 보았습니다. 다만 그사이 상태 변화가 쟁점이 됩니다.
• 눈짓으로만 뜻을 전할 수 있었어도 증여 의사표시가 되나요?
  증여는 무상으로 재산을 주겠다는 의사표시와 상대방의 승낙으로 성립합니다. 다만 눈짓이 증여의 의미를 이해한 표시였는지는 의료기록과 주변 정황으로 증명해야 합니다.
• 증여가 무효로 판단되면 등기는 어떻게 되나요?
  부동산 소유권은 유효한 법률행위와 등기가 함께 있어야 넘어갑니다. 원인인 증여가 무효이면 그 등기로는 소유권이 넘어가지 않으므로 상속인들은 말소를 구하게 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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