공유·경계
형제가 치매인 부모님에게 증여받았다며 집 전부를 등기했는데 제가 혼자 말소를 구할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 의사능력 없는 부모님의 증여가 무효라면 공동상속인 한 사람이 보존행위로서 그 형제의 상속분을 뺀 나머지 지분 전부의 등기 말소를 청구할 수 있습니다. 대법원 판례(2014다49425)와 민법 제265조가 이 범위를 인정합니다. 지금은 증여 당시 부모님의 진료기록과 등기부 이전 날짜부터 확보하십시오.
다른 형제가 돌아가신 부모님 부동산 전부를 증여받았다며 등기를 옮겨 놓았다면, 증여 당시 부모님의 의사능력을 보여 주는 진료기록과 등기부의 이전 날짜부터 확보하십시오. 증여가 무효라면 그 형제의 상속분을 뺀 나머지 지분 전부의 말소를 혼자서도 청구할 수 있습니다.
다른 상속인 모두의 동의를 받아야만 소송을 낼 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 공유물의 보존행위는 공유자 각자가 할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨의 어머니는 2023년 봄부터 치매 진단을 받고 요양원에서 지냈고, 2025년 1월 돌아가셨습니다. 상속인은 A씨와 두 형제였는데, 형 B씨가 2024년 6월 어머니에게서 아파트를 증여받았다며 이미 자기 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 두었습니다. 다른 형제 C씨는 소송에 나서기를 꺼렸습니다. A씨는 혼자서 이 등기의 말소를 구할 수 있는지, 어디까지 구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
치매 부모에게서 받은 증여 등기, 다른 상속인이 말소를 구할 수 있나요?
네, 의사능력이 없는 상태에서 한 증여는 무효이고, 공동상속인 한 사람은 보존행위로서 등기명의인인 상속인의 상속분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 대해 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있습니다. 대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다49425 판결은 치매로 의사능력이 없던 피상속인의 증여를 무효로 본 원심을 수긍하면서 이 범위를 인정했습니다.
상속인이 여럿이면 상속재산은 그들의 공유가 됩니다. 그래서 무효인 증여로 넘어간 부동산은 상속 개시로 공동상속인들의 공유가 되고, 공유자 각자는 공유물의 보존행위를 단독으로 할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 원안 당시와 같은 규정입니다.
말소를 구할 수 있는 지분은 어디까지인가요?
등기를 가져간 상속인 자신의 상속분을 뺀 나머지 지분 전부입니다. 예를 들어 상속인이 세 명이고 법정상속분이 같다면, 한 명이 다른 두 명의 지분인 3분의 2 전부에 대해 말소를 구할 수 있고, 등기명의인 상속인의 3분의 1은 어차피 그 사람 몫이므로 말소 대상이 아닙니다.
| 말소 청구 가능(다른 두 상속인 몫) | 2지분(3분의 몇) |
|---|---|
| 등기명의 상속인 몫(말소 대상 아님) | 1지분(3분의 몇) |
단순 예시 계산
다른 상속인과 이해가 충돌하면 어떻게 되나요?
한 공유자의 보존권 행사 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌하면 그 행사는 보존행위가 될 수 없습니다. 보존행위를 공유자 각자가 단독으로 할 수 있게 한 이유는 그 행위가 급하고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문입니다. 2014다49425 판결도 이 법리를 들어 원심 일부를 다시 심리하게 했습니다.
그래서 다른 상속인이 증여가 유효하다고 다투거나 등기명의인 상속인과 따로 합의해 그 지분을 넘기기로 했다면, 그 상속인의 지분까지 한 사람이 혼자 말소를 구하기는 어렵습니다. 소송 전에 다른 상속인들의 입장을 확인해 두어야 합니다.
의사능력이 없었다는 것은 어떻게 증명하나요?
증여 당시의 진료기록, 치매 진단 시기와 정도, 요양 기록, 가족과 요양보호사의 진술이 기본 자료입니다. 의사능력은 증여 계약을 맺은 바로 그때를 기준으로 판단하므로, 진단일과 증여일 사이의 간격이 중요합니다. 증여계약서 작성 경위와 공증 여부도 함께 확인합니다.
무효 증여 등기 말소 대응 순서
- 등기부 확인 - 증여 원인 이전등기 날짜와 대상 부동산을 확인합니다. 소송 대상과 청구 범위가 정해집니다.
- 의사능력 자료 확보 - 증여 무렵의 진료기록과 요양 기록을 발급받습니다. 증여 무효의 핵심 증거입니다.
- 상속인·상속분 정리 - 가족관계증명서로 상속인과 법정상속분을 확인합니다. 말소를 구할 지분 범위가 계산됩니다.
- 다른 상속인 입장 확인 - 증여 효력과 지분 처리에 대한 다른 상속인들의 의사를 확인합니다. 이해 충돌이 있으면 청구 범위가 줄어듭니다.
- 처분금지가처분·말소 소송 - 등기명의인이 제3자에게 팔 염려가 있으면 가처분을 먼저 합니다. 이어 말소등기 청구 소송을 냅니다.
여기까지는 일반 기준이고, 증여가 유류분 반환이나 상속재산분할과 얽혀 있거나 등기명의인이 이미 제3자에게 처분한 경우에는 가족관계와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속 부동산 등기 말소 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.
- 1
등기부 확인
증여 이전등기 날짜·대상
- 2
의사능력 자료
증여 무렵 진료·요양 기록
- 3
상속분 계산
말소 청구 지분 범위
- 4
처분금지가처분
제3자 처분 방지
- 5
말소 소송
나머지 지분 전부 말소 청구
실무상 착안점
상속 부동산 상담에서 「다른 형제들이 소송에 나서지 않아 혼자서는 못 한다」고 포기하는 분이 많습니다. 그러나 무효인 증여 등기의 말소는 공유물의 보존행위여서 상속인 한 사람이 혼자서도 청구할 수 있고, 그 범위도 자기 지분에 그치지 않고 등기명의인 몫을 뺀 나머지 전부입니다.
문제는 증거의 시점입니다. 증여계약일, 치매 진단일, 증여 무렵 병원 진료와 요양 기록, 등기 이전일이 한 줄로 정리돼야 합니다. 진단이 증여보다 한참 뒤라면 의사능력이 없었다는 주장은 힘을 잃으므로, 증여 전후 몇 달의 기록을 빠짐없이 모아야 합니다.
이 기록은 말소 소송에서 증여 무효를 증명하는 핵심 증거가 되고, 등기명의인이 부동산을 팔려 할 때 처분금지가처분의 소명 자료가 됩니다. 판결로 말소되면 부동산은 다시 공동상속인들의 공유가 되어 상속재산분할 협의나 심판으로 이어집니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 상속 부동산의 무효 등기 말소 분쟁을 수행해 왔으며, 증여 당시 의사능력 자료와 상속인별 지분을 먼저 정리한 뒤 가처분과 말소 소송을 함께 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 가사·상속 사건
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
- 상속세 신고 자문
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
등기부등본, 가족관계증명서, 증여 무렵 진료기록, 증여계약서 사본을 준비해 주시면, 증여 무효 가능성·말소를 구할 지분 범위·다른 상속인과의 이해 충돌 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다49425 판결
- 민법 제265조
- 민법 제1006조
- 대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결
- 민사집행법 제300조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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