등기·명의신탁

분필 착오로 내 땅 지번에 남의 등기가 있으면 말소를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 분필 착오로 지번만 같게 적혔을 뿐 가리키는 땅이 전혀 다르다면 내 소유권을 방해하는 등기가 아니어서 말소를 청구할 수 없습니다. 대법원은 이미 유효한 내 등기가 있으면 권리와 등기가 어긋난 것이 아니라고 봅니다. 지금은 두 등기의 면적·지목과 지적도를 비교해 두십시오.

지번이 같다는 사실만으로 급하게 상대방을 상대로 말소 소송부터 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 상속받은 밭의 등기부를 떼어 보다가 같은 지번으로 모르는 B씨 명의의 등기가 하나 더 있는 것을 발견했습니다. 알아보니 수십 년 전 이웃 토지를 나누는 분필등기 과정에서 등기공무원이 지번을 잘못 적어, B씨 쪽 토지가 A씨 밭과 같은 지번으로 기재된 것이었습니다. A씨는 B씨를 상대로 그 등기의 말소를 청구하려고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

같은 지번에 남의 등기가 있으면 말소를 청구할 수 있나요?

두 등기가 가리키는 땅이 전혀 다르다면 말소를 청구할 수 없습니다. 대법원 1990. 3. 13. 선고 87다카2528 판결은 분필등기 과정의 착오로 다른 토지가 같은 지번으로 적혔을 뿐 위치와 지적 등 등기가 표상하는 대상이 전혀 다르다면, 그 등기는 내 토지에 대한 등기가 아니므로 소유권 행사에 방해를 받거나 받을 우려가 없다고 보았습니다.

물권적청구권으로서의 말소등기청구권은 실제 권리관계와 등기가 일치하지 않는다는 것을 전제로 합니다. 내가 이미 내 명의의 유효한 등기를 가지고 있다면 같은 지번의 다른 등기가 있다고 해서 내 권리와 등기가 어긋났다고 볼 수 없습니다.

그럼 잘못 적힌 지번은 어떻게 바로잡나요?

등기 착오는 경정등기로, 지적공부의 잘못은 등록사항 정정으로 바로잡습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 등기관이 자기 잘못으로 생긴 등기 착오를 발견하면 지체 없이 직권으로 경정하되, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙을 받도록 정합니다.

토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 정정을 신청할 수 있습니다. 정정으로 인접 토지의 경계가 바뀌면 인접 토지소유자의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 확정판결서 정본을 내야 합니다.

두 등기가 같은 땅을 가리키면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 같은 땅에 소유자가 다른 등기가 이중으로 된 경우라면 내 소유권 행사를 방해하는 등기이므로 말소를 청구할 여지가 생깁니다. 이때는 어느 등기가 실체관계에 맞는지, 어느 쪽이 먼저 보존등기를 했는지를 따지게 됩니다.

그래서 소송 전에 지적도, 토지대장, 분할 전 등기부와 폐쇄등기부를 떼어 두 등기가 표상하는 위치와 면적을 확인하는 것이 먼저입니다. 이 확인 없이 말소 소송을 내면 원고적격이나 방해 없음을 이유로 청구가 기각될 수 있습니다.

동일 지번 이중 등기 대응 순서

• 서류 발급 - 두 등기의 등기사항전부증명서와 폐쇄등기부, 토지대장, 지적도를 떼어 둡니다. 분할 이력과 지목 변경 경위가 이 서류에 나옵니다.
• 대상 토지 비교 - 면적·지목·위치를 비교해 두 등기가 같은 땅인지 확인합니다. 다른 땅이면 말소가 아니라 지번 정정 문제로 넘어갑니다.
• 등기소 경정 요청 - 등기관의 착오로 보이면 관할 등기소에 경정을 요청합니다. 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙서를 준비합니다.
• 지적 정정 신청 - 지적공부의 잘못이면 지적소관청에 등록사항 정정을 신청합니다. 경계가 바뀌면 인접 토지소유자 승낙서가 필요합니다.
• 소송 검토 - 같은 땅에 대한 이중 등기로 확인되면 말소 청구를 검토합니다. 상대방이 승낙하지 않는 경정·정정은 확정판결로 해결합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 등기 중 한쪽에 근저당이나 가압류 같은 제3자 권리가 붙어 있으면 등기부와 지적 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 등기 말소·경정과 토지 경계 확정 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지번이 같으면 무조건 내 권리가 침해된 건가요?
  아닙니다. 대법원 1990. 3. 13. 선고 87다카2528 판결은 지번만 같을 뿐 위치와 지적 등 등기가 표상하는 대상이 전혀 다르면 그 등기는 내 토지에 대한 등기가 아니라고 보았습니다. 이 경우 소유권 행사에 방해를 받거나 받을 우려가 없어 말소를 청구할 수 없습니다.
• 말소등기청구권은 언제 생기나요?
  실제 권리관계와 등기가 일치하지 않아 소유권 행사가 방해받을 때 생깁니다. 민법 제214조의 방해제거청구권이 근거이며, 내가 이미 유효한 내 명의 등기를 가지고 있고 다른 등기가 다른 땅을 가리킨다면 권리와 등기가 어긋났다고 볼 수 없습니다.
• 등기 착오는 누가 고치나요?
  등기관이 자기 잘못으로 생긴 착오를 발견하면 지체 없이 직권으로 경정합니다. 부동산등기법 제32조 제2항이 정하며, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 합니다. 소유자가 등기소에 착오 사실을 알리고 경정을 요청하는 방법으로 시작합니다.
• 토지대장의 잘못은 어떻게 고치나요?
  토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 정정을 신청할 수 있습니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제84조 제1항이 근거입니다. 지적소관청이 스스로 잘못을 발견하면 직권으로 조사·측량해 정정할 수도 있습니다.
• 정정으로 경계가 바뀌면 무엇이 더 필요한가요?
  인접 토지의 경계가 바뀌는 정정이면 인접 토지소유자의 승낙서를 내야 하고, 승낙하지 않으면 이에 대항할 수 있는 확정판결서 정본을 내야 합니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제84조 제3항이 정합니다. 승낙을 받지 못하면 경계확정 소송 등으로 판결을 받아야 합니다.
• 같은 땅에 등기가 둘이면 어떻게 되나요?
  같은 땅에 소유자가 다른 등기가 이중으로 된 경우에는 실체관계에 맞는 등기가 어느 쪽인지를 따져 다른 쪽의 말소를 청구할 수 있습니다. 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생기므로 민법 제186조에 따라 등기 경위와 원인을 함께 봅니다. 먼저 된 보존등기가 무엇인지도 판단 요소입니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?

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