분양·청약

분양 잔금을 늦게 냈는데 계약서의 연체이율을 줄여 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 분양 잔금 연체에 대비해 정한 연체이율은 손해배상액의 예정이어서, 부당히 과다하면 법원에 감액을 주장할 수 있습니다. 민법 제398조 제2항과 이자제한법 제6조가 감액 근거이고, 대법원은 통상적인 연체금리까지 고려해 부당성을 판단합니다. 지금은 연체 기간과 잔금을 내지 않은 이유를 날짜별로 정리해 두십시오.

분양계약서에 연체이율이 적혀 있다고 그 금액을 모두 내야 하는 것은 아닙니다. 부당하게 많다면 법원이 줄일 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2023년 아파트를 분양받았는데, 2024년 입주를 앞두고 분양 광고와 다른 부분이 드러나자 분양계약 해제를 주장하며 잔금 4억원을 내지 않았습니다. 해제 소송에서 지자 시행사는 계약서의 연체이율 조항을 근거로 연체료를 청구했습니다. F씨는 이 연체료를 줄여 달라고 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양대금 연체이율도 감액 대상인가요?

네, 금전채무의 이행지체에 대비해 따로 정한 지연손해금 비율은 손해배상액의 예정이어서 법원이 감액할 수 있습니다. 민법은 손해배상 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 줄일 수 있다고 정하고, 이 규정은 금전채무에도 그대로 적용됩니다.

이자제한법도 금전을 목적으로 한 채무의 불이행에 관하여 예정한 배상액이 부당하면 법원이 상당한 액까지 줄일 수 있다고 정합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「이자제한법」과 「민법」 모두 같은 결론입니다.

부당히 과다한지는 무엇으로 판단하나요?

채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액 대비 예정액의 비율, 예상 손해액, 당시 거래관행을 모두 봅니다. 금전채무라면 여기에 더해 통상적인 연체금리도 고려해야 합니다. 예정액의 지급이 경제적 약자인 채무자에게 부당한 압박이 되어 공정성을 잃는 경우에 부당성이 인정됩니다.

판단 기준 시점은 계약할 때가 아니라 사실심 변론종결 당시입니다. 그 사이에 생긴 사정까지 모두 고려하므로, 소송이 길어졌다는 사정이나 연체의 이유도 감액 판단에 들어갑니다. 감액 비율은 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하지 않는 한 사실심 법원이 정합니다.

해제 소송을 하느라 잔금을 안 낸 기간도 줄어드나요?

기간별로 달라질 수 있습니다. 위 대법원 판결 사건에서 원심은 수분양자들이 분양계약의 효력을 다투던 관련 소송 기간에는 감액 사유를 인정하면서도, 그 소송의 판결이 확정된 뒤에는 잔금을 내지 않은 데 정당한 이유가 없고 약정 연체이율도 유사한 분양계약의 통상 범위 안에 있다며 감액하지 않았습니다. 대법원은 이 판단을 그대로 유지했습니다.

연체이율 약정이 없으면 얼마를 내나요?

약정이 없으면 법정이율로 지연손해금을 냅니다. 금전채무 불이행의 손해배상액은 법정이율에 따르되, 법령의 제한을 넘지 않는 약정이율이 있으면 그 이율에 따릅니다. 채권자는 손해를 증명할 필요가 없고 채무자는 과실이 없다고 항변하지 못합니다.

분양대금 연체료 감액 대응 순서

• 약정 확인 - 분양계약서의 연체이율 조항과 적용 기간을 확인합니다. 연체 일수와 금액을 계산합니다.
• 연체 사유 정리 - 잔금을 내지 않은 이유와 그 기간을 정리합니다. 계약 효력을 다툰 기간은 따로 표시합니다.
• 비교 자료 수집 - 비슷한 분양계약의 연체이율과 은행 연체금리를 모읍니다. 부당성 판단의 비교 기준입니다.
• 감액 주장 - 소송에서 민법 제398조 제2항과 이자제한법 제6조를 근거로 감액을 주장합니다. 변론종결 때까지의 사정을 모두 제출합니다.
• 정산 - 감액된 지연손해금과 잔금을 함께 정산합니다. 입주와 소유권이전 일정도 맞춥니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서의 연체이율과 해제 주장의 근거에 따라 감액 폭이 달라지므로 계약서와 소송 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제와 분양대금·지연손해금 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위약금 조항도 감액되나요?
  손해배상액의 예정이면 감액됩니다. 민법 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하므로, 같은 조 제2항에 따라 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다. 다만 위약벌로 인정되면 감액 대상이 아니므로 계약서 문구를 확인해야 합니다.
• 감액을 따로 소송으로 청구해야 하나요?
  시행사의 청구 소송에서 주장하면 됩니다. 민법 제398조 제2항은 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하므로, 채무자는 연체료 청구 소송에서 부당히 과다하다는 사정을 주장하고 자료를 내면 됩니다. 법원이 직권으로 감액할 수도 있습니다.
• 은행 연체금리보다 높으면 무조건 줄어드나요?
  무조건은 아닙니다. 대법원 2016다52265 판결은 통상적인 연체금리를 고려 요소 중 하나로 들었을 뿐이고, 계약 목적과 예정 동기, 거래관행 등을 함께 봅니다. 유사한 분양계약에서 통상 정해지는 범위 안이면 감액되지 않을 수 있습니다.
• 연체이율 약정이 없으면 어떻게 계산하나요?
  법정이율에 따릅니다. 민법 제397조 제1항은 금전채무 불이행의 손해배상액을 법정이율로 정하고, 법령의 제한에 위반하지 않은 약정이율이 있으면 그에 따르도록 합니다. 소송이 제기되면 소장 송달 다음 날부터 소송촉진법의 이율이 적용될 수 있습니다.
• 채무자가 과실이 없으면 연체료가 없나요?
  금전채무는 그렇지 않습니다. 민법 제397조 제2항은 금전채무 불이행의 손해배상에서 채권자는 손해를 증명할 필요가 없고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못한다고 정합니다. 다만 연체에 정당한 사정이 있었다는 점은 감액 사유로 주장할 수 있습니다.
• 감액 여부는 언제 기준으로 보나요?
  사실심 변론종결 당시가 기준입니다. 대법원 2016다52265 판결은 예정액이 부당한지와 감액 범위를 법원이 판단하는 때, 즉 사실심 변론종결 당시를 기준으로 그 사이의 모든 사정을 고려한다고 보았습니다. 소송 중 생긴 사정도 제출해야 합니다.

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