분양·청약

분양가 원금보장 특약의 기준 시세가 등록되지 않았는데 분양계약을 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 특약이 정한 금융기관 시세가 실제로 등록되지 않았더라도 기준 시점에 시세가 분양가 이하로 형성됐다면 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다고 봅니다. 계약은 문구에만 얽매이지 않고 특약을 둔 동기와 목적, 당사자의 진정한 의사를 종합해 해석하기 때문입니다. 지금은 특약의 기준 시점과 그 무렵 같은 단지의 실거래가 자료부터 확보해 두십시오.

특약에 적힌 시세가 등록되지 않았다고 해제권을 포기할 필요는 없습니다. 법원은 특약을 둔 목적에 비추어 다른 시세 자료로 판단할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 9월 아파트를 6억2천만원에 분양받으면서 「입주 개시 후 1개월 시점에 특정 은행 시세가 분양가 이하이면 분양계약을 해제할 수 있다」는 원금보장 특약을 받았습니다. 2026년 3월 입주가 시작됐지만 그 은행에는 이 단지 시세가 등록되지 않았고, 같은 무렵 같은 평형 실거래가는 5억7천만원 안팎이었습니다. 분양회사는 기준 시세가 없으니 특약을 적용할 수 없다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기준 시세가 등록되지 않으면 특약이 무효가 되나요?

무효가 되지 않습니다. 계약 해석은 형식적인 문구에 얽매이지 않고 당사자의 진정한 의사를 찾아야 하며, 해석에 이견이 있으면 문언, 약정의 동기와 경위, 달성하려는 목적을 종합해 합리적으로 해석합니다(대법원 2009. 6. 11. 선고 2007다88880 판결). 원래 사례가 인용한 서울중앙지방법원 2013. 1. 30. 선고 2012가합47864 판결은 이 기준으로, 원금보장 특약은 기준 시기에 시세가 분양가 이하이면 해제할 수 있게 한 것이라고 보았습니다.

특정 금융기관 시세는 시세를 확인하는 수단일 뿐이어서, 그 시세가 등록되지 않았다면 실거래가나 감정평가로 기준 시기의 시세를 확인할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제543조도 계약으로 정한 해제권을 상대방에 대한 의사표시로 행사하도록 정하고 있습니다.

분양회사가 만든 특약 문구가 애매하면 누구에게 유리한가요?

수분양자에게 유리하게 해석합니다. 분양계약서처럼 사업자가 여러 수분양자와 계약하려고 미리 마련한 약관은 뜻이 명백하지 않으면 고객에게 유리하게 해석해야 합니다. 특약 문구가 분양회사가 준비한 서식이라면, 기준 시세가 없는 경우의 해석도 이 원칙을 따릅니다.

약관은 신의성실의 원칙에 따라 공정하게 해석되어야 하고 고객마다 다르게 해석되어서도 안 됩니다. 같은 특약을 받은 다른 수분양자들과 함께 대응하면 해석을 통일하는 데 도움이 됩니다.

해제하면 무엇을 돌려받나요?

낸 분양대금과 그 받은 날부터의 이자를 돌려받습니다. 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 이미 입주했다면 수분양자도 아파트를 돌려주고 사용이익을 정산해야 합니다.

해제권은 언제까지 행사해야 하나요?

특약이 정한 행사 기간을 먼저 봅니다. 기준 시기 뒤 일정 기간 안에 해제를 통지하도록 정했다면 그 기간을 넘기면 해제권을 잃을 수 있습니다. 기간 정함이 없더라도 오래 방치하면 다툼이 커지므로, 기준 시기가 지나면 곧바로 해제 통지를 보내는 편이 안전합니다. 해제 의사표시는 도달하면 철회할 수 없으니 통지 문구를 미리 확정해 둡니다.

분양가 원금보장 특약 해제 대응 순서

• 특약 원문 확인 - 기준 시기, 기준 시세, 해제 행사 기간과 방식을 확인합니다. 분양회사 서식인지도 봅니다.
• 시세 자료 확보 - 기준 시기 전후 같은 단지·같은 평형 실거래가와 인근 시세를 모읍니다. 필요하면 감정평가를 받습니다.
• 분양회사 답변 확보 - 기준 시세 미등록을 이유로 한 거절 답변을 서면으로 받아 둡니다. 해석 다툼의 출발점입니다.
• 해제 통지 - 특약에 근거한 해제 의사를 내용증명으로 보냅니다. 행사 기간 안에 도달하게 합니다.
• 분양대금 반환 청구 - 분양대금과 이자 반환을 청구합니다. 다른 수분양자와 공동 대응을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약에 기준 시세를 대체하는 방법이 따로 적혀 있거나 중도금 대출이 얽혀 있으면 계약서와 대출 약정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제와 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특약의 시세 기준이 애매하면 누가 증명하나요?
  해제를 주장하는 수분양자가 기준 시기의 시세가 분양가 이하였다는 사실을 증명합니다. 등록 시세가 없으면 같은 단지 실거래가, 인근 유사 단지 시세, 감정평가로 증명할 수 있습니다. 분양회사가 만든 특약 문구가 애매하면 약관법 제5조 제2항에 따라 고객에게 유리하게 해석됩니다.
• 실거래가가 분양가와 비슷하면 어떻게 판단하나요?
  기준 시기의 시세가 분양가 이하인지가 기준이어서, 거래 건수와 층·향 차이를 함께 봅니다. 한두 건의 급매 거래만으로는 시세 형성을 인정받기 어려울 수 있어 여러 거래와 감정평가를 함께 제시하는 편이 안전합니다. 판단은 특약의 목적에 비추어 법원이 합니다.
• 해제하면 이자도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제548조 제2항은 해제로 반환할 금전에 받은 날부터 이자를 붙이도록 정하므로, 분양회사는 계약금·중도금·잔금을 각각 받은 날부터 이자를 붙여 돌려줘야 합니다. 약정이자가 없으면 법정이율을 적용합니다.
• 중도금 대출이 있으면 해제 후 어떻게 되나요?
  분양대금 반환과 대출 상환을 함께 정리해야 합니다. 중도금이 은행에서 분양회사로 직접 지급됐다면 반환금으로 대출을 갚는 구조를 협의하고, 해제 통지 전후에 대출 이자 부담을 누가 질지 특약과 대출 약정을 확인해야 합니다.
• 해제 통지는 어떤 방식으로 해야 하나요?
  분양회사에 해제 의사를 담은 내용증명을 보내 도달을 증명하는 방식이 안전합니다. 민법 제543조 제1항은 계약에 따른 해제권을 상대방에 대한 의사표시로 행사하도록 하고, 같은 조 제2항에 따라 도달한 해제 의사표시는 철회할 수 없습니다. 특약상 행사 기간을 지키십시오.
• 분양회사가 특약을 설명하지 않았다면요?
  특약은 분양회사가 수분양자를 모으려고 제시한 조건이어서 보통 수분양자에게 유리하게 작용합니다. 반대로 분양회사가 특약의 적용을 제한하는 조항을 따로 두고 설명하지 않았다면, 약관법 제3조 제4항에 따라 그 제한 조항을 계약 내용으로 주장할 수 없다고 다툴 수 있습니다.

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