상가 임대차

3년 넘게 밀린 월세 중 시효가 지난 부분도 임대인이 보증금에서 뺄 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 3년 넘게 밀린 월세 중 소멸시효가 지난 부분도 임대차가 끝날 때 보증금에서 공제할 수 있습니다. 대법원은 민법 제495조를 유추적용해 임대인의 신뢰와 임차인의 묵시적 의사를 근거로 공제를 인정합니다. 지금은 달마다 지급기일과 미납 금액을 적은 연체 내역표부터 만들어 두십시오.

소멸시효가 지났다는 이유로 오래된 월세를 포기하는 내용의 합의서를 따로 써 줄 필요는 없습니다. 임대차가 끝날 때 보증금을 정산하면서 공제를 주장하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 3월 임차인에게 상가 1층을 보증금 1억원, 월세 250만원에 임대했습니다. 임차인은 2023년 3월부터 월세를 내지 않았고, A씨는 보증금이 넉넉하다고 보고 계약을 유지하다가 2026년 7월 차임 연체를 이유로 해지를 통지했습니다. 2026년 8월 건물 인도와 밀린 월세를 청구하는 소송을 내자, 임차인은 소 제기일부터 거슬러 3년 전인 2023년 8월 이전 월세 다섯 달 치는 시효로 소멸했으니 보증금에서 빼면 안 된다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효가 지난 월세도 보증금에서 공제할 수 있나요?

네, 공제할 수 있습니다. 임대차가 계속되는 동안 월세가 밀렸는데도 임대인이 해지하지 않고 임차인도 보증금을 믿고 계속 영업했다면, 시효가 완성된 월세도 민법 제495조를 유추적용해 보증금에서 공제합니다. 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결의 결론입니다.

판결의 이유는 보증금의 성질에 있습니다. 보증금은 차임 미지급, 목적물 훼손 등 임대차에서 생기는 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 월세가 밀린 채 임대차를 이어 온 임대인과 임차인은 밀린 월세가 나중에 보증금에서 정산될 것으로 믿는 것이 보통이고, 판결은 이 신뢰와 임차인의 묵시적 의사를 근거로 공제를 인정했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에서도 이 조문과 판례는 그대로입니다.

월세 채권의 소멸시효는 언제부터 계산하나요?

월세 채권의 시효는 계약서에 정한 매달의 지급기일부터 따로따로 진행합니다. 월세는 1년 이내의 기간으로 정한 금전 지급 채권이어서 시효기간은 3년입니다. 보증금에서 한꺼번에 정산하기로 약정한 경우처럼 특별한 사정이 없으면, 임대차가 끝날 때까지 시효가 멈추지 않습니다.

그래서 소송을 낸 날부터 거슬러 3년이 넘은 달의 월세는 시효가 완성된 상태가 됩니다. 위 사례에서 2023년 3월부터 7월까지의 월세가 여기에 해당합니다. 임차인이 시효를 주장하면 그 부분은 별도로 지급을 명받기 어렵지만, 보증금에서 빼는 것은 앞의 판례에 따라 가능합니다.

시효 지난 월세로 상계하는 것과 공제는 어떻게 다른가요?

상계는 인정되지 않고 공제는 인정됩니다. 민법 제495조의 상계는 시효가 완성되기 전에 두 채권이 서로 상계할 수 있는 상태에 있었어야 합니다. 보증금 반환채무는 임대차가 끝나야 이행기가 오므로, 임대차 중에 시효가 완성된 월세와는 그런 상태가 된 적이 없습니다.

그래서 판례는 정식 상계는 막되 제495조를 유추적용한 공제는 허용합니다. 실무에서는 답변서나 준비서면에 「상계」라고만 쓰지 말고 「보증금에서 연체차임을 공제한다」는 주장을 분명히 적어야 합니다. 임대인이 보증금 반환채무의 기한 이익을 미리 포기한 사정이 있으면 상계 주장도 가능해집니다.

임대차 중에는 월세가 보증금에서 자동으로 빠지나요?

아닙니다. 임대차가 계속되는 동안에는 임대인이 보증금으로 밀린 월세를 충당할지 스스로 선택할 수 있고, 공제한다는 의사표시가 없으면 당연히 빠지지 않습니다. 임차인도 보증금이 있다는 이유로 월세 지급을 거절할 수 없습니다. 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결이 이 원칙도 함께 확인했습니다.

건물 임대차에서 밀린 월세가 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가라면 해지 요건이 3기로 늘어나므로, 해지 통지 전에 어느 법이 적용되는지 먼저 확인합니다.

밀린 월세 보증금 공제 대응 순서

• 연체 내역표 작성 - 달마다 지급기일과 미납 금액을 표로 만듭니다. 시효가 지난 달과 지나지 않은 달이 이 표로 갈립니다.
• 해지 요건 확인 - 밀린 월세가 2기(상가임대차법 적용 시 3기)에 이르렀는지 봅니다. 요건이 되면 해지를 통지합니다.
• 해지 통지 발송 - 내용증명으로 해지 사유와 날짜를 적어 보냅니다. 도달한 날이 해지일이 됩니다.
• 공제 주장 정리 - 소송에서 시효가 지난 월세까지 보증금에서 공제한다고 주장합니다. 상계라는 표현에만 기대지 않습니다.
• 인도와 정산 - 건물을 넘겨받는 날 보증금에서 밀린 월세와 원상복구비를 빼고 남은 돈을 돌려줍니다. 인도일까지의 차임 상당액도 함께 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 보증금 일괄 정산 특약이 있거나 임차인이 중간에 일부 금액을 갚은 기록이 있으면 시효 중단 여부를 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차의 명도·보증금 정산 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세 채권의 소멸시효는 몇 년인가요?
  3년입니다. 월세는 1년 이내의 기간으로 정한 금전 지급 채권이어서 민법 제163조 제1호의 단기소멸시효가 적용됩니다. 시효는 계약서에 정한 매달의 지급기일부터 따로 진행하고, 임대차가 계속되는 동안에도 멈추지 않습니다. 보증금에서 일괄 정산하기로 한 특약이 있으면 달리 볼 여지가 있습니다.
• 시효가 지난 월세로 보증금과 상계할 수 있나요?
  원칙적으로 상계는 안 됩니다. 민법 제495조의 상계는 시효 완성 전에 두 채권이 상계할 수 있는 상태였어야 하는데, 보증금 반환채무는 임대차가 끝나야 이행기가 옵니다. 다만 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결은 같은 조문의 유추적용으로 보증금에서 공제하는 것은 허용했습니다.
• 임대차 중에 월세가 보증금에서 저절로 빠지나요?
  아닙니다. 임대차가 계속되는 동안에는 임대인이 보증금으로 밀린 월세를 충당할지 선택할 수 있고, 공제한다는 의사표시가 없으면 당연히 빠지지 않습니다. 임차인도 보증금이 있다는 이유로 월세 지급을 거절할 수 없다는 것이 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결의 설명입니다.
• 밀린 월세가 얼마면 계약을 해지할 수 있나요?
  건물 임대차는 밀린 월세가 2기의 차임액에 이르면 임대인이 해지할 수 있습니다. 두 달 치를 연달아 밀린 경우뿐 아니라 여러 달에 걸쳐 밀린 금액의 합계가 두 달 치에 이른 경우도 포함됩니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 3기의 차임액으로 기준이 달라집니다.
• 시효 지난 월세를 따로 청구하면 어떻게 되나요?
  임차인이 소멸시효를 주장하면 그 부분은 따로 지급을 명받기 어렵습니다. 민법 제163조 제1호의 3년이 지난 월세는 시효로 소멸한 것으로 보기 때문입니다. 그래서 소송에서는 시효 완성분은 보증금 공제로, 시효가 남은 부분과 보증금을 넘는 부분은 지급 청구로 나누어 주장합니다.
• 보증금보다 밀린 월세가 많으면 어떻게 하나요?
  보증금을 넘는 부분은 따로 지급을 청구해야 하고, 그 부분은 소멸시효의 영향을 그대로 받습니다. 민법 제163조 제1호에 따라 3년이 지나지 않은 달의 월세만 청구가 가능하므로, 연체가 길어지면 해지와 소송을 미루지 않는 편이 안전합니다. 판결을 받으면 임차인 재산에 강제집행을 할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 시효가 지난 밀린 월세도 보증금에서 뺄 수 있나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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