상가 임대차

차임 대신 매점 운영권을 받기로 했는데 수입이 반토막 나면 차임을 올릴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 차임을 올리지 않기로 한 특약이 있어도 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반할 정도로 사정이 바뀌었다면 차임증액을 청구할 수 있습니다. 대법원은 차임불증액 특약이 있어도 이런 사정변경이 있으면 형평의 원칙상 증액청구를 인정하고, 민법 제628조는 공과부담 증가와 경제사정 변동을 증액 사유로 정합니다. 지금은 약정 당시와 현재의 매점 수입, 토지 시세, 세금 부담을 숫자로 비교해 두십시오.

차임을 올리지 않기로 한 특약이 있다고 해서 증액 협의를 아예 포기할 필요는 없습니다. 특약을 그대로 지키게 하는 것이 신의칙에 반할 정도로 사정이 바뀌었다면 증액청구가 인정됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2007년 공원 입구 토지를 임대하면서, 2016년부터는 차임 대신 임차인이 그 토지에서 운영하던 매점의 운영권을 넘겨받기로 약정했습니다. 그런데 2023년 인근에 편의점 두 곳이 들어서면서 매점 운영수입은 월 200만원 수준으로 절반 이하가 됐고, 같은 기간 주변 시세로 본 토지 차임은 월 400만원까지 올랐으며 재산세 부담도 늘었습니다. B씨는 2025년 임차인에게 차임 증액을 요구했지만 임차인은 운영권 약정으로 차임 문제는 끝났다며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

차임을 올리지 않기로 약정했어도 증액을 청구할 수 있나요?

사정변경이 크면 청구할 수 있습니다. 대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결은 차임불증액의 특약이 있더라도 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다면 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정해야 한다고 보았습니다. 차임 대신 운영권을 넘기기로 하고 별도 차임을 정하지 않은 약정도 일종의 차임불증액 특약으로 볼 수 있어, 같은 기준이 적용됩니다.

다만 같은 판결은 그 사건에서는 신의칙에 반할 정도의 경제사정 변동이 없다며 임대인의 청구를 받아들이지 않았습니다. 시세가 조금 올랐다는 정도로는 부족하고, 차임과 반대급부 사이의 불균형이 약정 당시 예상할 수 없던 수준까지 벌어졌다는 사정을 숫자로 보여 주어야 합니다.

어느 정도 사정이 바뀌어야 증액이 인정되나요?

약정 당시 예상하지 못한 변화로 차임과 반대급부의 균형이 크게 깨져야 합니다. 법은 증액 사유로 임대물에 대한 공과부담의 증감과 그 밖의 경제사정 변동을 들고, 그로 인해 약정 차임이 상당하지 않게 됐을 것을 요구합니다. 위 사례처럼 매점의 독점적 지위가 사라져 운영수입이 토지 차임의 2분의 1 정도로 떨어지고, 토지 차임과 세금은 크게 오른 경우라면 증액을 주장할 근거가 됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 차임증감청구권 조문은 원안 상담 당시와 내용이 같습니다. 이 조문은 제652조에 들어 있어 임차인에게 불리한 약정은 무효이지만, 차임불증액 특약은 임차인에게 유리한 약정이어서 그 자체로 무효가 되지는 않습니다. 그래서 특약을 깨려면 사정변경을 따로 증명해야 합니다.

임차인이 거절하면 어떻게 증액하나요?

합의가 안 되면 법원에 차임증액을 구하는 소를 내야 합니다. 차임증감청구는 장래에 대한 차임을 바꾸는 것이므로, 청구 이전 기간의 차임을 소급해 올릴 수는 없습니다. 법원은 감정으로 적정 차임을 산정하는 경우가 많아 주변 임대 시세, 공시지가, 재산세 고지서, 매점 매출 자료가 판단 재료가 됩니다.

차임증액 청구 대응 순서

• 약정 내용 확인 - 운영권 인수 약정서에 차임을 대신한다는 문구와 기간이 있는지 봅니다. 불증액 특약인지 해석하는 출발점입니다.
• 사정변경 자료 수집 - 약정 당시와 현재의 매점 수입, 토지 시세, 세금 고지서를 모읍니다. 불균형의 크기를 숫자로 보여 줘야 합니다.
• 증액 청구 통지 - 증액 금액과 근거를 적어 내용증명으로 보냅니다. 도달일 이후 차임부터 증액을 주장할 수 있습니다.
• 협의 기록 보존 - 임차인과의 협상 문자와 회의 내용을 남깁니다. 소송에서 신의칙 판단의 사정이 됩니다.
• 차임증액 소송 - 합의가 결렬되면 감정신청과 함께 소를 제기합니다. 법원이 적정 차임을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 운영권 약정에 기간이나 재협상 조항이 따로 있거나 임대차가 상가건물 임대차보호법 적용 대상이라면 계약서 원문과 적용 법률을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 차임 증감과 명도 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 차임불증액 특약은 임차인에게 유리한데 유효한가요?
  유효합니다. 민법 제652조는 차임증감청구권(제628조)에 위반하는 약정 중 임차인에게 불리한 것만 무효로 합니다. 차임을 올리지 않기로 한 특약은 임차인에게 유리하므로 원칙적으로 지켜야 합니다. 다만 그 특약을 유지시키는 것이 신의칙에 반할 정도의 사정변경이 생기면 임대인도 증액을 청구할 수 있습니다.
• 시세가 조금 오른 정도로도 증액할 수 있나요?
  어렵습니다. 대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결은 차임불증액 특약을 깨려면 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 필요하다고 보았고, 그 사건에서는 그런 사정이 없다며 증액청구를 받아들이지 않았습니다. 약정 당시 예상할 수 없던 수준의 불균형을 보여 줘야 합니다.
• 증액을 청구하면 과거 차임까지 올려 받나요?
  아닙니다. 민법 제628조는 당사자가 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 청구하기 전 기간의 차임을 소급해 올릴 수는 없으므로, 증액이 필요하다고 판단되면 증액 금액과 이유를 적은 내용증명을 빨리 보내 청구 시점을 확정해 두는 편이 좋습니다.
• 임차인이 차임 감액을 청구할 수도 있나요?
  있습니다. 민법 제628조는 임대인과 임차인 모두 경제사정 변동을 이유로 차임의 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 주변 시세가 크게 떨어지거나 임대물의 공과부담이 줄어 약정 차임이 상당하지 않게 됐다면 임차인도 장래 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 감액 여부도 합의가 안 되면 법원이 정합니다.
• 증액 소송에서는 무엇으로 적정 차임을 정하나요?
  법원은 감정으로 적정 차임을 산정하는 경우가 많습니다. 주변 토지의 임대 시세, 공시지가 변동, 재산세 등 공과부담, 약정 당시와 현재의 반대급부 가치가 판단 재료입니다. 민법 제628조가 증액 사유로 공과부담의 증감과 경제사정의 변동을 들고 있으므로 이 두 가지를 뒷받침하는 자료를 연도별로 준비합니다.
• 상가 건물이라면 증액 한도가 있나요?
  있습니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차라면 증액 청구는 청구 당시 차임의 100분의 5를 넘지 못하고, 계약이나 직전 증액 후 1년 안에는 할 수 없습니다. 이 사례는 토지 임대차여서 민법 제628조가 적용되지만, 매점 건물을 빌려준 구조라면 이 제한을 먼저 확인해야 합니다.

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