권리금

월세를 밀린 적이 있으면 권리금 회수를 보호받지 못하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 계약기간 중 밀린 월세가 3기의 차임액에 이른 적이 있으면 나중에 다 갚았더라도 권리금 회수기회 보호를 받지 못합니다. 법은 갱신거절 사유가 있는 임차인을 권리금 보호에서 빼고 있고, 대법원도 과거 연체 사실만으로 충분하다고 봅니다. 지금은 계약 이후 달마다의 차임 입금 내역부터 정리해 두십시오.

월세가 한두 번 늦었다고 해서 권리금 보호가 바로 사라지지는 않습니다. 기준은 밀린 금액이 3기의 차임액에 이르렀는지입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2022년 4월 보증금 3,000만원, 월 차임 150만원으로 상가를 빌려 분식집을 운영했습니다. 2024년 겨울 매출이 떨어지면서 석 달 연속 차임을 내지 못해 연체액이 450만원에 이르렀고, 2025년 봄에 밀린 차임을 모두 갚았습니다. 2026년 12월 만료를 앞두고 E씨는 권리금 5,000만원을 주겠다는 신규임차인을 구했지만, 건물주는 예전 연체를 이유로 그 사람과 계약하지 않겠다고 했습니다. E씨는 연체를 다 갚았는데도 권리금 보호를 받지 못하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

월세를 몇 번 밀리면 권리금 보호를 못 받나요?

밀린 차임이 3기의 차임액에 이르면 보호를 받지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 계약갱신 거절 사유가 있는 임차인에게는 권리금 회수기회 보호를 적용하지 않는다고 정하고, 그 첫 번째 사유가 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실입니다. 월 차임이 150만원이면 밀린 금액이 450만원에 이른 적이 있는지를 봅니다.

횟수가 아니라 금액으로 셉니다. 매달 일부씩만 내서 밀린 합계가 3기분에 이른 경우도 해당하고, 반대로 세 번 늦게 냈더라도 늦게나마 매번 냈다면 누적 연체액이 3기분에 이르지 않을 수 있습니다. 원안은 「3번 이상 연체」라고 설명했지만, 조문은 연체된 금액의 합계를 기준으로 합니다.

밀린 월세를 나중에 다 갚아도 권리금 보호를 못 받나요?

못 받습니다. 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결은 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면, 갱신요구 당시 연체액이 3기분에 미치지 않게 되었더라도 건물주가 갱신을 거절할 수 있고 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다고 했습니다. E씨처럼 나중에 모두 갚았더라도 결론은 같습니다.

이 기준은 연체로 계약을 해지하는 요건과 다릅니다. 해지는 해지할 당시 밀린 차임이 기준액에 달해 있어야 하지만, 갱신거절과 권리금 보호 배제는 과거에 3기분에 이른 사실이 한 번이라도 있었는지를 봅니다. 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결도 두 조문의 문언 차이를 들어 이렇게 구별했습니다.

건물주가 바뀐 뒤에도 예전 연체가 문제되나요?

문제됩니다. 대법원 2025. 6. 12. 선고 2025다210307, 210308 판결은 임차인이 전 건물주 때 3기 이상 차임을 연체한 사실이 있으면, 건물을 산 새 건물주가 연체차임채권을 따로 넘겨받지 않았더라도 갱신을 거절할 수 있고 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다는 원심 판단을 수긍했습니다.

연체 말고 권리금 보호가 빠지는 사유는 무엇인가요?

갱신거절 사유 전부가 해당합니다. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 건물주 동의 없이 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우, 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 등이 있습니다. 건물이 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유재산·공유재산이면 권리금 보호 규정 자체가 적용되지 않습니다.

차임 연체 권리금 대응 순서

• 연체 이력 계산 - 계약 시작부터 달마다 낼 차임과 실제 입금액을 표로 정리합니다. 누적 연체액이 3기분에 이른 달이 있는지 확인합니다.
• 차임 기준 확인 - 계약서상 월 차임과 부가가치세 포함 여부, 중간에 차임이 바뀐 시점을 확인합니다. 3기분 금액은 그 시점 차임으로 계산합니다.
• 건물주 주장 검토 - 건물주가 든 연체 시기와 금액을 입금 내역과 맞춰 봅니다. 계산이 틀렸다면 서면으로 반박합니다.
• 신규임차인 주선 유지 - 3기분에 이른 적이 없다면 만료 6개월 전부터 신규임차인을 주선하고 계약을 요청합니다. 요청은 내용증명으로 남깁니다.
• 거절 시 손해배상 청구 - 연체 사유가 없는데도 거절당하면 종료일부터 3년 안에 손해배상을 청구합니다. 배상액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 차임을 현금으로 주고받았거나 관리비·부가가치세를 차임에 넣을지 다툼이 있으면 입금 내역과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 권리금 손해배상·명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 3기 차임액은 어떻게 계산하나요?
  월 차임의 3개월분 금액입니다. 월 차임이 150만원이면 450만원이고, 부가가치세를 별도로 내기로 했다면 그 약정에 따라 계산합니다. 연체 횟수가 아니라 밀린 금액의 합계가 이 금액에 이르렀는지를 봅니다.
• 연체를 다 갚으면 권리금 보호가 되살아나나요?
  되살아나지 않습니다. 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결은 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 나중에 갚았더라도 건물주가 권리금 회수기회 보호의무를 지지 않는다고 했습니다.
• 두 달치만 밀렸다면 어떻게 되나요?
  3기분에 이르지 않았으므로 연체를 이유로 권리금 보호에서 빠지지 않습니다. 건물주가 그 연체만을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절하면 정당한 사유 없는 거절이 될 수 있습니다. 다만 해지는 별개 문제여서, 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결은 상가 임대차에도 2기 연체 해지에 관한 민법 제640조가 적용된다고 했습니다.
• 새 건물주도 전 주인 때 연체를 문제 삼나요?
  문제 삼을 수 있습니다. 대법원 2025. 6. 12. 선고 2025다210307, 210308 판결은 전 건물주 때 3기 이상 연체한 사실이 있으면, 새 건물주가 연체차임채권을 양수하지 않았더라도 갱신을 거절하고 권리금 보호의무를 지지 않는다는 원심을 수긍했습니다.
• 연체 해지와 권리금 배제 기준은 같나요?
  다릅니다. 해지는 해지할 당시 밀린 차임이 기준액에 달해 있어야 하고, 갱신거절과 권리금 보호 배제는 과거에 3기분에 이른 사실이 있었는지를 봅니다. 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결은 제10조의8과 제10조 제1항 제1호의 문언 차이를 들어 이렇게 구별했습니다.
• 연체가 없는데 거절당하면 무엇을 청구하나요?
  권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구합니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다.

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• 밀린 상가 월세를 갚았는데도 계약갱신을 거절할 수 있나요?
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