등기·명의신탁

청산금을 시세보다 낮게 평가해 통지했으면 본등기를 못 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아닙니다, 청산금을 시세보다 낮게 평가해 통지했더라도 그 통지는 유효하고 청산기간 2개월이 지나면 본등기를 청구할 수 있습니다. 다만 채무자는 정당한 청산금을 받을 때까지 본등기와 인도를 거절할 수 있으므로, 본등기 판결은 차액 지급과 동시이행으로 나옵니다. 지금은 통지서 도달일과 평가 근거부터 확인하십시오.

채무자가 「평가액이 틀렸으니 통지가 무효」라고 한다고 해서 통지를 처음부터 다시 보낼 필요는 없습니다. 평가액 차이는 통지의 효력이 아니라 청산금 액수의 문제입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 9월 B씨에게 2억원을 빌려주고 B씨 소유 아파트에 담보가등기를 했습니다. B씨가 변제기인 2024년 9월까지 갚지 않자 A씨는 2024년 11월 아파트 가액을 3억원, 채권액을 2억 3천만원으로 적어 청산금 7천만원을 통지했습니다. 2개월이 지나 청산금을 제공하며 본등기를 청구하자, B씨는 아파트 시가가 3억 6천만원이라며 잘못된 평가로 한 통지는 무효이니 본등기를 해 줄 수 없다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

청산금을 낮게 평가해 통지했으면 그 통지는 무효인가요?

무효가 아닙니다. 가등기담보권 실행 통지에는 채권자가 주관적으로 평가한 통지 당시의 부동산 가액과 피담보채권액을 밝혀 청산금 평가액을 알리면 충분합니다. 채권자가 평가한 청산금이 정당하게 평가된 청산금에 못 미치더라도 담보권 실행 통지로서의 효력이나 청산기간 진행에는 영향이 없고, 청산기간이 지나면 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다.

통지에는 통지 당시 부동산의 평가액과 민법 제360조의 채권액, 즉 원본·이자·위약금·손해배상·실행비용을 밝혀야 합니다. 평가액이나 채권액 자체를 빠뜨린 통지는 요건을 갖추지 못한 것이어서 청산기간이 진행되지 않을 수 있습니다.

그러면 채무자는 무엇을 다툴 수 있나요?

채무자는 통지된 청산금액을 다투고 정당하게 평가된 청산금을 받을 때까지 소유권이전등기와 인도를 거절할 수 있습니다. 청산금 지급채무와 소유권이전등기·인도채무는 동시이행 관계이기 때문입니다. 또 채무자는 정당한 청산금을 직접 청구할 수도 있습니다.

채무자는 피담보채무 전액을 채권자에게 지급하고 담보 목적 가등기의 말소를 청구할 수도 있습니다. 이 말소청구는 청산금을 받을 때까지 할 수 있고, 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득했으면 할 수 없습니다.

채권자는 본등기 소송에서 어떻게 해야 하나요?

본등기 청구 소송에서는 청산금 제공과 동시에 이행을 구하는 것이 안전합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」상 청산금은 통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액이므로, 법원이 감정으로 정한 가액이 채권자 평가액보다 높으면 판결은 그 차액까지 지급하는 것과 동시에 본등기를 하라는 내용이 됩니다.

본등기를 마쳐도 청산금을 지급하지 않으면 소유권을 확정적으로 취득했다고 주장하기 어렵습니다. 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급한 때에 소유권을 취득하는 구조이고, 이에 어긋나는 특약으로 채무자에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

가등기담보 본등기 청구 대응 순서

• 변제기 확인 - 차용증상 변제기가 지났는지 확인합니다. 변제기 전 통지는 효력이 없습니다.
• 평가액 근거 마련 - 인근 거래 사례나 감정평가로 통지 당시 부동산 가액을 정합니다. 너무 낮으면 소송에서 차액을 물어야 합니다.
• 통지서 발송 - 평가액과 채권액(원본·이자·비용)을 적어 배달증명 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 청산기간 시작일입니다.
• 청산기간 경과 - 도달일부터 2개월을 기다립니다. 그 전에 본등기를 구하면 기각됩니다.
• 본등기 청구 소송 - 채무자가 협조하지 않으면 청산금 지급과 동시이행으로 본등기와 인도를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산에 후순위 근저당권자나 임차인이 있으면 그들에게도 통지해야 하므로 등기사항증명서와 임대차 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기담보 본등기·청산금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청산금을 적게 적은 통지도 청산기간이 진행되나요?
  진행됩니다. 대법원 2008. 4. 11. 선고 2005다36618 판결은 채권자가 주관적으로 평가한 청산금이 정당한 청산금에 못 미치더라도 담보권 실행 통지로서의 효력과 청산기간 진행에는 영향이 없다고 보았습니다. 채무자는 차액을 다툴 수 있을 뿐 통지를 무효로 돌릴 수는 없습니다.
• 통지에는 무엇을 반드시 적어야 하나요?
  통지 당시 부동산의 평가액과 채권액입니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제2항은 통지에 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조의 채권액을 밝혀야 하고, 부동산이 둘 이상이면 각 부동산으로 소멸시키려는 채권과 비용을 밝혀야 한다고 정합니다. 이를 빠뜨리면 통지 효력이 문제 됩니다.
• 청산기간은 얼마인가요?
  통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월입니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항은 채권자가 변제기 후 청산금 평가액을 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 담보목적부동산의 소유권을 취득할 수 있다고 정합니다. 발송일이 아니라 도달일이 기준입니다.
• 채무자가 본등기를 거절할 수 있나요?
  정당한 청산금을 받을 때까지 거절할 수 있습니다. 같은 법 제4조 제3항은 청산금 지급채무와 소유권이전등기·인도채무에 민법 제536조의 동시이행 항변권을 준용합니다. 채권자가 통지한 금액보다 정당한 청산금이 많다면 그 차액까지 받아야 이행할 의무가 생깁니다.
• 채무자가 빚을 갚고 가등기를 말소할 수 있나요?
  청산금을 받기 전이라면 가능합니다. 같은 법 제11조는 채무자등이 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액을 지급하고 담보 등기의 말소를 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득했으면 말소를 구할 수 없습니다.
• 청산금 없이 본등기만 받으면 소유자가 되나요?
  확정적인 소유권 취득을 주장하기 어렵습니다. 같은 법 제4조 제2항은 담보가등기를 마친 경우 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있다고 하고, 제4조 제4항은 이에 어긋나는 특약으로 채무자에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 청산금 지급까지 마쳐야 분쟁이 정리됩니다.

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• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
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