등기·명의신탁

사채업자가 청산금도 안 주고 가등기로 본등기해 집을 팔려고 하는데 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 청산금 통지와 2개월 청산기간, 청산금 지급을 거치지 않고 한 담보가등기 본등기는 무효여서 채권자는 소유권을 취득하지 못합니다. 가등기담보법 제3조와 제4조가 이 절차를 강제하고, 대법원도 이를 어긴 본등기는 무효라고 봅니다. 다만 사정을 모르는 제3자가 먼저 소유권을 넘겨받으면 되찾기 어려우므로, 지금은 처분금지가처분부터 신청하십시오.

본등기에 필요한 서류를 미리 넘겨줬다고 해서 본등기에 동의한 것으로 볼 필요는 없습니다. 청산절차를 생략하는 약정은 채무자에게 불리해 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 사업자금이 급해 대부업자 B씨에게 5,000만원을 빌리면서 시가 3억원인 아파트에 소유권이전청구권 가등기를 해 주고 본등기 서류도 미리 넘겼습니다. 2025년 변제기를 두 달 넘기자 B씨는 아무 통지 없이 본등기를 마쳤고, 2026년 아파트를 매물로 내놓았습니다. A씨는 집을 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매예약으로 된 가등기도 담보가등기인가요?

등기부에 적힌 원인이 아니라 실제 목적으로 판단합니다. 돈을 빌리면서 그 담보로 해 준 가등기라면 등기원인이 매매예약으로 적혀 있어도 담보가등기입니다. 판례는 거래의 실질과 당사자 의사로 담보가등기인지를 가립니다.

현행 등기예규 제1849호 「가등기에 관한 업무처리지침」은 대물반환 예약을 원인으로 한 가등기는 등기 목적을 소유권이전담보가등기처럼 적도록 정합니다. 원안이 인용한 등기예규 제1057호는 2011년 폐지되고 이 지침으로 통합됐습니다. 3,000만원을 빌리며 1억원짜리 집에 가등기를 했다면 담보가등기로 볼 사정이 뚜렷합니다.

청산절차 없이 한 본등기는 왜 무효인가요?

가등기담보법이 소유권 취득 전 청산을 강제하기 때문입니다. 채권자는 변제기 뒤에 부동산 평가액과 채권액을 밝힌 청산금 평가액을 통지하고, 도달일부터 2개월이 지난 뒤 청산금을 지급해야 본등기를 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」의 절차입니다.

이를 어긴 본등기는 무효이고, 채권자가 나중에 청산절차를 거쳐야 실체관계에 맞는 유효한 등기가 될 수 있을 뿐입니다. 청산금 지급과 본등기·인도는 동시이행 관계이고, 이에 어긋나는 특약으로서 채무자에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

집을 되찾으려면 무엇을 해야 하나요?

빌린 돈과 이자, 손해금을 갚거나 공탁하고 채권자 명의 본등기의 말소를 청구합니다. 채무자는 청산금을 받을 때까지 채무액을 지급하고 담보 목적 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 청구할 수 없습니다.

채권자가 채무 수령을 거부하면 공탁으로 변제합니다. 집을 넘기는 대신 제대로 정산받겠다면 정당한 청산금 지급을 청구할 수도 있습니다. 대법원 2008. 4. 11. 선고 2005다36618 판결은 채무자가 정당하게 평가된 청산금을 받을 때까지 이전등기와 인도를 거절하거나 청산금을 청구할 수 있다고 보았습니다.

사채 담보가등기 본등기 대응 순서

• 처분금지가처분 - 채권자 명의 부동산에 처분금지가처분을 신청해 제3자 매도를 막습니다.
• 청산 통지 여부 확인 - 채권자에게서 평가액과 채권액이 적힌 통지를 받은 적이 있는지, 받았다면 도달일을 확인합니다.
• 채무액 정리 - 원금, 약정 이자, 지연손해금을 계산합니다. 이자는 법정 상한을 넘는 부분이 없는지 함께 봅니다.
• 변제 또는 공탁 - 채무액을 제공하고, 받지 않으면 공탁합니다.
• 본등기 말소 소송 - 변제·공탁 사실과 청산절차 위반을 근거로 본등기 말소를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권자가 이미 제3자에게 소유권을 넘겼거나 청산 통지가 있었다고 주장하는 경우에는 등기부와 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보가등기·양도담보 분쟁의 등기 말소 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 본등기 서류를 줬으면 동의한 것 아닌가요?
  아닙니다. 청산금 지급과 청산기간에 관한 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 서류를 미리 줬어도 청산금 통지와 청산기간을 거치지 않고 한 본등기는 무효입니다.
• 청산 통지에는 무엇이 적혀 있어야 하나요?
  통지 당시 부동산 평가액과 민법 제360조의 채권액을 밝혀야 합니다. 청산금이 없다고 보면 그 뜻을 통지해야 하고, 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 청산기간이 끝납니다. 통지서와 봉투를 보관해 두십시오.
• 채권자가 평가액을 낮게 적어 통지했다면요?
  통지 효력과 청산기간 진행에는 영향이 없습니다. 다만 채무자는 통지된 청산금을 다투고 정당한 청산금을 받을 때까지 이전등기와 인도를 거절하거나, 채무 전액을 갚고 가등기 말소를 청구할 수 있습니다.
• 제3자에게 팔려 버리면 어떻게 되나요?
  제3자가 사정을 모르고 소유권을 취득했다면 채무자는 말소를 청구할 수 없습니다. 이 경우 채권자에게 손해배상이나 청산금 상당액을 청구하는 방법만 남으므로 그 전에 가처분이 필요합니다.
• 처분금지가처분은 어떤 경우에 되나요?
  현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란할 염려가 있을 때 인정됩니다. 채권자의 매도 광고나 중개업소 의뢰 자료를 소명 자료로 내면 발령 가능성이 높아집니다. 담보 제공 명령이 나올 수 있습니다.
• 나중에 청산하면 본등기가 유효해지나요?
  유효해질 수 있습니다. 청산절차를 어긴 본등기는 무효이지만, 채권자가 뒤에 청산금 통지와 청산기간 경과, 청산금 지급을 마치면 실체관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있습니다. 그래서 변제·공탁을 서두르는 것이 좋습니다.

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