등기·명의신탁

청산금 없다는 통지를 다투지 않고 본등기가 됐다면 상속인이 말소를 구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

청산금이 없다는 통지와 본등기 소송서류를 받고도 다투지 않았다면 묵시적 동의로 볼 수 있어, 상속인이 본등기 말소를 구하기는 어렵습니다. 청산금 동의는 명시적일 필요가 없다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 통지 당시 채무자의 사정을 보여 줄 기록부터 확인하십시오.

상속인이라고 해서 돌아가신 분이 받은 통지를 처음부터 다시 받아야 하는 것은 아닙니다. 통지는 채무자에게 도달했을 때 효력이 생기고, 상속인은 그 상태를 이어받습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 6월 B씨에게서 1억원을 빌리면서 시가 1억 3천만원 정도의 오피스텔에 담보가등기를 해 주었습니다. 변제기가 지나자 B씨는 2024년 4월 본등기 청구 소송을 내면서 청산금이 없다는 통지를 보냈고, 오피스텔 임대 경험이 많은 A씨는 통지와 소송서류를 받고도 다투지 않아 본등기가 마쳐졌습니다. A씨가 2025년 사망하자 아들 C씨는 아버지가 청산금 통지에 동의한 적이 없다며 본등기 말소를 구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

청산금이 없다는 통지에 명시적으로 동의하지 않으면 청산금이 확정되지 않나요?

확정될 수 있습니다. 채무자는 채권자가 통지한 청산금액에 동의해 청산금을 확정시킬 수 있고, 그 동의는 명시적인 것뿐 아니라 묵시적인 것도 됩니다. 청산금이 없다는 통지를 받고도 아무 이의 없이 본등기나 인도에 응했다면, 그 당시 더 이상 다투지 않을 의사였다고 보여지는 한 묵시적 동의로 인정됩니다.

묵시적 동의 여부는 통지 당시 채무자의 나이·지능·직업·경력에 비추어 담보물의 객관적 가치를 알 수 있었는지, 채무자가 얼마나 궁박했는지, 본등기나 인도가 이루어진 경위를 종합해 판단합니다. 부동산 거래 경험이 많은 채무자가 소송서류까지 받고 다투지 않았다면 동의로 보기 쉽습니다.

가등기담보권 실행 통지에는 무엇이 들어가야 하나요?

채권자는 채권의 변제기가 지난 뒤 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지해야 하고, 청산금이 없다고 인정되면 그 뜻을 통지해야 합니다. 통지에는 통지 당시 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

청산기간이 지나야 채권자는 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다. 청산금 지급채무와 소유권이전등기·인도채무는 동시이행 관계에 있으므로, 청산금이 있는데 지급하지 않았다면 채무자는 본등기와 인도를 거절할 수 있습니다.

상속인이 본등기 말소를 구할 수 있는 경우는 언제인가요?

돌아가신 채무자가 청산금 통지를 다툴 수 없는 처지였다는 사정을 증명할 수 있으면 다툴 여지가 있습니다. 예를 들어 통지 당시 중병으로 판단 능력이 떨어졌거나, 부동산 시가가 채권액을 크게 넘는데도 급박한 사정으로 응할 수밖에 없었던 경우입니다. 이때는 묵시적 동의가 부정되어 정당하게 평가된 청산금을 청구할 수 있습니다.

청산금을 받기 전까지는 채무액을 갚고 담보 목적 등기의 말소를 청구하는 방법도 있습니다. 다만 채무 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득했다면 이 말소청구권은 행사할 수 없습니다.

채무자에게 불리한 특약이 있으면 어떻게 되나요?

청산금 지급, 청산기간, 동시이행에 관한 법률 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 「청산금 없이 바로 소유권을 넘긴다」는 약정이 있더라도 그 약정만으로 청산 절차를 건너뛸 수는 없습니다. 다만 청산기간이 지난 뒤 채무자가 스스로 청산금액에 동의하는 것은 여기에 해당하지 않습니다.

청산금 통지 대응 순서

• 통지 도달일 확인 - 청산금 통지서를 받은 날짜를 우편 기록으로 확인합니다. 그날부터 2개월이 청산기간입니다.
• 부동산 시가 확인 - 감정평가나 인근 거래 사례로 통지 당시 시가를 확인합니다. 채권액과의 차이가 청산금입니다.
• 이의 내용증명 발송 - 청산기간 안에 통지된 청산금액을 다투는 내용증명을 보냅니다. 묵시적 동의 주장을 막는 기록이 됩니다.
• 본등기 소송 대응 - 본등기 청구 소송이 오면 답변서에서 청산금 부족과 동시이행을 주장합니다. 다투지 않으면 동의로 해석될 수 있습니다.
• 말소 또는 청산금 청구 선택 - 채무액을 갚고 가등기 말소를 구할지, 정당한 청산금을 청구할지 정합니다. 변제기부터 10년이 지나기 전에 결정해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 통지 당시 채무자의 건강 상태나 궁박 사정을 보여 줄 진료기록·금융기록이 있으면 그 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기담보 본등기·말소 소송과 청산금 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청산금 통지에 대한 동의는 서면으로 해야 하나요?
  아닙니다. 대법원 2008. 4. 11. 선고 2005다36618 판결은 채무자가 통지된 청산금액에 동의해 청산금을 확정시킬 수 있고, 그 동의는 명시적뿐 아니라 묵시적으로도 가능하다고 보았습니다. 아무 이의 없이 본등기나 인도에 응한 경우 여러 사정을 종합해 묵시적 동의로 인정될 수 있습니다.
• 청산기간은 언제부터 계산하나요?
  통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월입니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항은 채권자가 변제기 후 청산금 평가액을 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 소유권을 취득할 수 있다고 정합니다. 통지를 보낸 날이 아니라 받은 날이 기준입니다.
• 청산금이 없다는 통지도 유효한가요?
  유효합니다. 같은 법 제3조 제1항 후단은 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하도록 정합니다. 이 경우에도 제2항에 따라 통지 당시 부동산 평가액과 채권액을 밝혀야 하며, 이를 빠뜨린 통지는 청산기간을 진행시키지 못할 수 있습니다.
• 상속인도 청산금을 청구할 수 있나요?
  청산금 채권은 상속되므로 상속인도 청구할 수 있습니다. 다만 돌아가신 채무자가 생전에 통지된 청산금액에 묵시적으로 동의했다면 청산금은 그 금액으로 확정되어 추가 청구가 어렵습니다. 동의가 없었다는 사정, 예를 들어 판단 능력 저하나 궁박 사정은 상속인이 증명해야 합니다.
• 채무를 갚으면 본등기를 되돌릴 수 있나요?
  청산금을 받기 전이라면 가능합니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제11조는 채무자등이 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액을 지급하고 담보 목적 등기의 말소를 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득했다면 말소를 구할 수 없습니다.
• 청산금 없이 넘긴다는 특약은 유효한가요?
  채무자에게 불리하면 무효입니다. 같은 법 제4조 제4항은 청산금 지급과 소유권 취득에 관한 제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 다만 청산기간이 지난 뒤 채무자가 자유로운 의사로 청산금액에 동의하는 것은 따로 봅니다.
• 본등기 소송에서 무엇을 주장해야 하나요?
  청산금이 부족하다는 사정과 동시이행을 주장해야 합니다. 같은 법 제4조 제3항은 청산금 지급채무와 소유권이전등기·인도채무에 민법 제536조의 동시이행 항변권을 준용합니다. 소송서류를 받고도 다투지 않으면 대법원 2005다36618 판결처럼 묵시적 동의의 근거가 될 수 있습니다.

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