매매 계약

대금 안 낸 매수인이 9년째 내 땅을 쓰는데 시효를 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 점유취득시효 20년이 차기 전에 소유자가 재판상 청구를 하거나 점유자에게서 승인을 받으면 시효는 중단됩니다. 소멸시효의 중단 규정이 준용되지만, 판례는 부동산 압류·가압류는 중단사유가 아니라고 봅니다. 지금은 매수인이 점유를 시작한 날과 매매계약서, 대금 독촉 기록부터 확인하십시오.

땅에 가압류를 걸어 두면 시효가 멈춘다고 생각하기 쉽지만, 가압류로는 점유취득시효가 중단되지 않으므로 그 비용과 절차에 매달릴 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

매도인 A씨는 2016년 5월 시골 땅을 1억 2천만원에 팔기로 하고 계약금 1천만원만 받은 채 매수인에게 먼저 땅을 넘겨주었습니다. 매수인은 그 땅에 비닐하우스를 짓고 농사를 지으면서 잔금은 형편이 되면 주겠다는 말만 되풀이했습니다. 2025년 가을 A씨는 이대로 몇 년 더 지나면 땅이 매수인 것이 되는지, 가압류를 걸면 막을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유취득시효는 어떤 방법으로 중단시킬 수 있나요?

재판상 청구와 점유자의 승인이 대표적인 중단 방법입니다. 민법 제247조 제2항은 소멸시효의 중단에 관한 규정을 점유취득시효 기간에 준용하고, 제168조는 청구·압류 또는 가압류·가처분·승인을 중단사유로 듭니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 구조는 같습니다.

재판상 청구는 소유권에 기한 토지 인도 청구처럼 점유를 문제 삼는 소송을 말합니다. 소송이 각하·기각되거나 취하되면 중단 효력이 없고, 그 뒤 6월 안에 다시 소를 내야 처음 청구한 때 중단된 것으로 봅니다. 판결이 확정되면 시효는 그때부터 새로 진행합니다.

승인은 점유자가 그 땅이 소유자의 것임을 인정하는 것입니다. 매수인이 「대금을 다 치를 때까지는 당신 땅」이라고 쓴 확인서나 문자를 보내면 승인으로 볼 수 있습니다. 승인을 받은 날부터 시효는 새로 진행하므로 문서로 받아 두는 편이 안전합니다.

땅에 가압류나 압류를 걸면 시효가 멈추나요?

멈추지 않습니다. 대법원 2019. 4. 3. 선고 2018다296878 판결은 압류·가압류가 금전채권의 강제집행이나 그 보전 수단일 뿐이어서 점유상태의 계속을 깨뜨리지 못하므로 점유취득시효의 중단사유가 아니라고 보았습니다. 원안은 압류·가압류도 중단사유로 들었지만, 이 판결 이후로는 소송이나 승인으로 대응해야 합니다.

등기부상 소유자를 가족 명의로 바꾸는 것도 중단사유가 아닙니다. 대법원 1997. 4. 25. 선고 97다6186 판결은 취득시효기간 만료 전 소유명의가 바뀌어도 점유상태의 계속이 파괴되지 않는다고 보았습니다.

매매대금을 안 준 매수인의 점유도 시효가 진행하나요?

진행합니다. 매매계약에 따라 땅을 넘겨받은 매수인의 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 자주점유로 봅니다. 대금을 치르지 않았다는 사정만으로 타주점유가 되지는 않으므로, 매도인은 계약을 정리하는 절차를 따로 밟아야 합니다. 상당한 기간을 정해 대금 지급을 최고하고 그 기간에 이행하지 않으면 계약을 해제한 뒤 인도를 청구할 수 있습니다.

점유취득시효 중단 대응 순서

• 점유 개시일 확정 - 매수인이 땅을 넘겨받은 날을 계약서·사진으로 확인합니다. 20년 만료일이 이 날짜로 정해집니다.
• 대금 지급 독촉 - 내용증명으로 기간을 정해 잔금 지급을 요구합니다. 이 독촉은 계약 해제의 전제가 되고, 6개월 소 제기 기한의 시작점이 됩니다.
• 승인 확보 시도 - 매수인에게 소유권이 아직 매도인에게 있음을 인정하는 확인서를 받습니다. 받는 날부터 시효가 새로 진행합니다.
• 계약 해제 통지 - 정한 기간이 지나도 대금이 오지 않으면 해제를 통지합니다. 해제 뒤에는 매수인의 점유 권원이 사라집니다.
• 토지 인도 소송 제기 - 독촉일부터 6개월 안에 인도 청구 소송을 냅니다. 판결 확정 때부터 시효는 새로 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 이미 건물을 지었거나 대금 일부를 치른 뒤 제3자에게 점유를 넘긴 경우에는 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 매매계약 해제에 따른 토지 인도·건물 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 내용증명만 보내도 시효가 중단되나요?
  내용증명은 민법상 최고로 보는데, 그것만으로는 부족합니다. 민법 제174조에 따라 최고한 뒤 6월 안에 재판상 청구나 압류·가압류·가처분 등을 해야 중단 효력이 생기는데, 점유취득시효에서는 압류·가압류가 중단사유가 아니므로 결국 6월 안에 소송을 내야 합니다.
• 땅에 가압류를 걸면 시효가 멈추나요?
  멈추지 않습니다. 대법원 2019. 4. 3. 선고 2018다296878 판결은 부동산에 대한 압류·가압류가 금전채권 집행이나 보전 수단일 뿐 점유상태의 계속을 깨뜨리지 못하므로 점유취득시효의 중단사유가 될 수 없다고 보았습니다. 소송이나 승인으로 대응해야 합니다.
• 소송을 냈다가 취하하면 어떻게 되나요?
  중단 효력이 사라집니다. 민법 제170조 제1항은 재판상 청구가 각하·기각·취하되면 시효중단의 효력이 없다고 정합니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 그 뒤 6월 안에 다시 재판상 청구 등을 하면 처음 소를 낸 때 중단된 것으로 봅니다.
• 매수인이 대금을 곧 주겠다고 한 문자도 쓸모 있나요?
  승인 자료가 될 수 있습니다. 시효중단 사유인 승인은 점유자가 소유자의 권리를 인정하는 것이고 방식에 제한이 없습니다. 잔금을 치러야 소유권을 넘겨받는다는 취지가 문자에 드러나 있으면 그 무렵 승인이 있었다고 다툴 수 있고, 그날부터 시효가 새로 진행합니다.
• 땅 명의를 가족에게 넘기면 시효가 끊기나요?
  끊기지 않습니다. 대법원 1997. 4. 25. 선고 97다6186 판결은 취득시효기간이 끝나기 전에 등기부상 소유명의가 바뀌어도 점유상태의 계속이 파괴되지 않으므로 중단사유가 아니라고 보았습니다. 명의 이전으로는 시효를 막을 수 없습니다.
• 대금을 안 냈는데 매수인 점유가 자주점유인가요?
  자주점유로 봅니다. 매매계약에 기초한 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유이고, 대금 미지급만으로 타주점유로 바뀌지 않습니다. 매도인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 계약을 해제하고 인도를 청구하는 방법으로 정리해야 합니다.
• 재판에서 이기면 시효는 어떻게 되나요?
  판결이 확정된 때부터 새로 진행합니다. 민법 제178조 제2항은 재판상 청구로 중단된 시효가 재판이 확정된 때부터 새로 진행한다고 정합니다. 그 전까지 흐른 9년 등은 계산에서 빠지므로, 확정 뒤 인도 집행까지 마쳐 점유 자체를 끝내는 것이 좋습니다.

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