공유·경계

이웃이 불법점유라고 항의해 왔는데 점유의 평온·공연성이 깨지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 이웃이 불법점유라고 항의하거나 경계를 두고 다툼이 있었다는 사실만으로 점유의 평온·공연성이 없어지지는 않습니다. 평온한 점유는 법률상 용인될 수 없는 강폭행위를 쓰지 않은 점유, 공연한 점유는 숨기지 않은 점유를 말한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 항의만 받았는지, 소송까지 제기됐는지부터 구분해 두십시오.

항의를 받을 때마다 점유를 멈추거나 담장을 허물 필요는 없습니다. 항의 자체로는 20년 계산이 끊기지 않고, 평소처럼 쓰는 것이 오히려 공연한 점유를 보여 주는 자료가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년부터 옆집과의 경계 부근 약 30㎡를 마당과 주차 공간으로 써 왔습니다. 2024년 옆집 주인이 바뀌면서 새 주인이 측량을 했고, 그 뒤 여러 차례 찾아와 불법점유라고 항의하다가 2025년 봄에는 내용증명까지 보냈습니다. 소송은 아직 제기되지 않은 상태에서, A씨는 이런 항의로 평온·공연한 점유가 깨졌는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

평온한 점유와 공연한 점유는 무슨 뜻인가요?

평온한 점유는 점유를 얻거나 지키는 데 법률상 용인될 수 없는 강폭행위를 쓰지 않은 점유이고, 공연한 점유는 남몰래 숨겨서 하지 않은 점유입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제1항은 20년 점유가 평온·공연할 것을 요구하는데, 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다25025 판결이 그 뜻을 이렇게 풀었습니다.

점유자는 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 평온·공연하지 않았다는 사실은 이를 다투는 쪽이 증명해야 합니다. 담장을 치고 집을 지어 누구나 볼 수 있게 쓴 땅이라면 공연성은 문제 되지 않습니다. 이웃이 오래전부터 그 점유를 알고 항의해 왔다는 사실은 오히려 점유가 숨겨지지 않았다는 사정이 됩니다.

이웃과 경계 다툼이 있었으면 시효가 안 되나요?

다툼만으로는 영향이 없습니다. 같은 판결은 점유가 불법이라고 주장하는 사람에게서 이의를 받았거나 소유권을 두고 법률상 분쟁이 있었더라도, 그것만으로 평온·공연성이 없어지지 않고 자주점유가 타주점유로 바뀌지도 않는다고 보았습니다. 경계 침범 논란이 여러 해 이어진 사건에서도 같은 결론이었습니다.

그렇다면 무엇이 시효를 막나요?

소송과 점유자의 승인입니다. 점유취득시효에는 소멸시효의 중단 규정이 준용되므로, 이웃이 소유권에 기해 인도나 철거를 구하는 소송을 내면 시효가 중단됩니다. 점유자가 그 땅이 이웃 것임을 인정하는 문서를 써 주면 승인으로 중단될 수 있습니다. 반대로 폭력으로 상대를 쫓아내고 점유를 차지했다면 평온성 자체가 부정됩니다.

본권에 관한 소송에서 지면 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 봅니다. 다만 점유취득시효는 선의를 요건으로 하지 않으므로, 이 규정보다는 그 소송으로 시효가 중단되고 판결로 인도 의무가 생긴다는 점이 결론을 좌우합니다.

점유 평온·공연성 다툼 대응 순서

• 항의 방식 기록 - 이웃의 항의가 말·문자·내용증명 가운데 무엇이었는지 날짜별로 남깁니다. 항의만으로는 평온·공연성이 깨지지 않습니다.
• 소송 제기 여부 확인 - 법원에서 소장을 받았는지 확인합니다. 인도·철거 소송은 시효를 중단시킵니다.
• 승인 문서 주의 - 이웃이 내미는 확인서에 서명하기 전에 문구를 봅니다. 땅이 이웃 것이라고 인정하면 승인이 될 수 있습니다.
• 점유 상태 유지 - 담장·건물을 그대로 두고 평소처럼 씁니다. 공연한 점유의 증거가 됩니다.
• 20년 도래일 계산 - 점유 시작일부터 20년이 되는 날을 계산하고, 그 뒤 등기 청구를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유 과정에서 몸싸움이 있었거나 이웃이 이미 소송을 냈다가 취하한 경우에는 사건 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 경계 분쟁과 점유취득시효를 둘러싼 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 평온한 점유란 무엇인가요?
  법률상 용인될 수 없는 강폭행위를 쓰지 않은 점유입니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다25025 판결은 평온한 점유를 점유를 취득 또는 보유하는 데 강폭행위를 쓰지 않는 점유라고 보았습니다. 폭력으로 상대를 쫓아내고 차지한 점유가 아니라면 평온성은 대개 문제 되지 않습니다.
• 공연한 점유란 무엇인가요?
  숨기지 않은 점유입니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다25025 판결은 공연한 점유를 은비의 점유가 아닌 점유라고 보았습니다. 담장을 두르거나 건물을 짓고 누구나 알 수 있게 쓴 땅이라면 공연성이 인정되고, 동산을 몰래 감춰 둔 경우처럼 숨긴 점유만 문제 됩니다.
• 내용증명으로 항의를 받으면 시효가 끊기나요?
  그것만으로는 끊기지 않습니다. 내용증명은 민법상 최고로 볼 수 있지만, 민법 제174조에 따라 6월 안에 소송 등을 하지 않으면 중단 효력이 없습니다. 평온·공연성도 이의를 받았다는 사실만으로 없어지지 않습니다.
• 평온·공연하지 않았다는 것은 누가 증명하나요?
  다투는 쪽이 증명합니다. 민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정한다고 정합니다. 그래서 이웃이 시효를 부정하려면 강폭행위나 은비의 점유였다는 사실을 증명해야 합니다.
• 이웃이 소송을 냈다가 취하하면요?
  시효중단의 효력이 없어집니다. 민법 제170조 제1항은 재판상 청구가 각하·기각·취하되면 시효중단의 효력이 없다고 정합니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 6월 안에 다시 소를 내면 처음 소를 낸 때 중단된 것으로 봅니다.
• 분쟁이 있으면 타주점유로 바뀌나요?
  바뀌지 않습니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다25025 판결은 경계 침범 논란이 있었던 사정만으로는 자주점유가 타주점유로 전환되었다거나 평온·공연 상태가 깨졌다고 할 수 없다고 보았습니다. 소송이 제기되면 시효 중단 문제로 따로 봅니다.

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