등기·명의신탁

물난리로 소송을 못 낸 사이 남의 점유취득시효가 완성되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 물난리 같은 천재 기타 사변으로 소송을 낼 수 없었다면 그 사유가 끝난 때부터 1개월 안에는 점유취득시효가 완성되지 않는다고 봅니다. 민법 제182조의 시효정지 규정을 취득시효에도 유추 적용하는 해석입니다. 지금은 침수 기간과 법원 업무 중단 기록을 날짜별로 모아 두십시오.

물이 빠진 뒤 증거를 다 모으고 나서야 소송을 낼 수 있는 것은 아닙니다. 소장은 먼저 내고 측량도면이나 사진은 재판 중에 보완해도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨의 논 한쪽에는 이웃 C씨가 2006년 9월 10일부터 창고를 짓고 자기 땅처럼 써 왔습니다. B씨는 2026년 여름 측량으로 이 사실을 알고 토지 인도 소송을 준비했는데, 9월 초 집중호우로 마을이 침수되고 관할 법원도 청사가 물에 잠겨 업무를 멈췄습니다. 물이 빠지고 법원이 다시 문을 연 날은 9월 15일로, C씨의 점유가 20년을 채우는 날이 이미 지나 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유취득시효에도 시효정지 규정이 적용되나요?

적용된다고 보는 것이 일반적인 해석입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 소멸시효의 중단 규정만 취득시효 기간에 준용한다고 정하고, 시효정지 규정을 준용한다는 조문은 두고 있지 않습니다. 다만 우연한 사정으로 권리를 잃는 사람을 보호하려는 시효정지 제도의 취지는 취득시효에도 똑같이 맞으므로, 정지 규정도 유추 적용합니다.

그래서 천재 기타 사변으로 시효를 중단할 수 없었던 소유자는, 그 사유가 끝난 때부터 1개월 안에는 점유취득시효가 완성되지 않는다고 주장할 수 있습니다. 사례의 B씨라면 법원이 다시 문을 연 9월 15일부터 1개월 안에 소를 내야 합니다. 대법원이 이 쟁점을 정면으로 판단한 판결은 확인되지 않아, 점유자가 다투면 법원 판단을 받아야 합니다.

물난리는 천재 기타 사변에 해당하나요?

소유자 개인이 바빴거나 몸이 불편했던 정도로는 부족하고, 누구라도 소를 낼 수 없을 만큼 객관적인 장애가 있어야 사변으로 인정받기 쉽습니다. 관할 법원이 침수로 업무를 멈췄거나 교통과 통신이 모두 끊겨 소장을 낼 방법이 없었던 경우가 여기에 가깝습니다.

반대로 법원이 정상 업무를 하고 있었고 온라인으로 소장을 낼 수 있었다면, 집이 침수된 사정만으로 사변을 인정받기는 어렵습니다. 그래서 침수 기간, 법원 휴무 공지, 도로 통제 기록 같은 자료를 날짜와 함께 남겨 두어야 합니다.

취득시효를 중단시키려면 무엇을 해야 하나요?

소유자가 법원에 소를 내거나 가압류·가처분을 하거나, 점유자가 소유자의 권리를 승인하면 시효가 중단됩니다. 소멸시효의 중단사유가 취득시효 기간에도 그대로 준용됩니다. 토지 인도 청구나 소유권 확인 청구처럼 소유권을 주장하는 소송이 대표적입니다.

점유자가 먼저 소송을 걸어 와도 소유자가 응소해 자기 소유권을 적극적으로 주장하고 그것이 받아들여지면 재판상 청구로 봅니다. 다만 점유자가 매매를 원인으로 등기를 청구한 소송에서 매매 사실만 부인한 것으로는 부족합니다.

소송을 냈다가 각하·기각되거나 취하하면 중단의 효력이 없습니다. 그 뒤 6개월 안에 다시 재판상 청구나 가압류·가처분을 하면 처음 소를 낸 때 중단된 것으로 봅니다.

점유취득시효 중단 대응 순서

• 점유 시작일 확인 - 점유자가 언제부터 땅을 썼는지 항공사진·건축물대장·이웃 진술로 확인합니다. 20년이 차는 날이 기준이 됩니다.
• 사변 기간 기록 - 침수 기간, 법원 휴무 공지, 도로 통제 기록을 날짜별로 모읍니다. 시효정지를 주장할 근거가 됩니다.
• 소장 제출 - 사유가 끝난 날부터 1개월 안에 토지 인도 또는 소유권 확인 소송을 냅니다. 소장을 낸 날 시효가 중단됩니다.
• 가처분 병행 - 점유자가 건물을 넘기거나 점유를 바꿀 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 함께 신청합니다. 가처분도 시효 중단 사유입니다.
• 재판 중 주장 - 점유자가 시효 완성을 주장하면 시효정지와 중단 사실을 변론에서 직접 주장합니다. 주장하지 않으면 법원이 먼저 판단하지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유자가 그 사이 땅을 제3자에게 넘겼거나 점유 시작일이 분명하지 않으면 등기부와 항공사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도와 소유권 확인 소송, 점유이전금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 내용증명만 보내도 취득시효가 중단되나요?
  그것만으로는 확정적으로 중단되지 않습니다. 내용증명은 민법상 최고로 보는데, 민법 제174조에 따라 최고를 한 뒤 6개월 안에 재판상 청구, 압류 또는 가압류, 가처분 등을 하지 않으면 시효 중단의 효력이 없습니다. 내용증명을 보냈다면 6개월 안에 소를 내야 합니다.
• 점유자가 제 땅이라고 인정하면 시효가 멈추나요?
  멈춥니다. 민법 제168조 제3호는 승인을 시효 중단사유로 정하고, 민법 제247조 제2항에 따라 취득시효에도 준용됩니다. 점유자가 사용료를 내겠다고 하거나 소유자의 땅임을 인정하는 문자를 보냈다면 승인으로 볼 수 있으니, 그 문자와 확인서를 보관해 두십시오.
• 소송을 냈다가 취하하면 어떻게 되나요?
  취하하면 중단 효력이 없어집니다. 민법 제170조 제1항은 재판상 청구가 각하·기각·취하되면 시효 중단의 효력이 없다고 정합니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 그 뒤 6개월 안에 다시 재판상 청구나 압류·가압류·가처분을 하면 처음 소를 낸 때 중단된 것으로 봅니다.
• 땅을 팔아 주인이 바뀌면 시효가 중단되나요?
  중단되지 않습니다. 대법원 1997. 4. 25. 선고 97다6186 판결은 취득시효기간 만료 전에 등기부상 소유명의가 바뀌어도 종래의 점유상태의 계속이 파괴되지 않으므로 중단사유가 아니라고 보았습니다. 새 소유자도 시효를 막으려면 따로 소송 등 중단 조치를 해야 합니다.
• 점유자가 낸 소송에 응소만 해도 되나요?
  응소하면서 시효 중단을 직접 주장해야 합니다. 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다18577 판결은 피고가 시효중단 사유가 되는 응소를 했더라도 변론에서 시효 중단을 주장하지 않으면 법원이 그 효력을 인정할 수 없다고 보았습니다. 답변서에 소유권 주장과 시효 중단 주장을 함께 적습니다.
• 20년이 이미 지났으면 땅은 점유자 것이 되나요?
  바로 되지는 않습니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 점유한 사람이 등기해야 소유권을 얻는다고 정하므로, 등기 전에는 여전히 등기부상 소유자입니다. 다만 점유자가 등기를 마치면 민법 제247조 제1항에 따라 점유를 시작한 때로 소급해 소유권을 얻습니다.

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