공유·경계

점유하던 땅을 상속인 한 명이 증여받았다며 등기했는데 시효취득을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

그 상속인의 상속지분만큼은 시효취득을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있지만, 땅 전체를 청구하기는 어렵습니다. 대법원 2011다59445 판결은 증여받은 상속인이 자기 상속지분 범위에서는 시효 완성 후의 새로운 이해관계인이 아니라고 보았습니다. 지금은 증여자가 사망한 날, 시효 완성일, 증여 등기일의 순서를 등기부와 가족관계 서류로 확인하십시오.

땅 전체를 되찾을 수 없다고 해서 청구를 포기할 일은 아닙니다. 등기한 상속인의 상속지분만큼은 여전히 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2005. 6.부터 B씨 소유 임야 일부를 과수원으로 가꿔 왔습니다. B씨는 2020년 아들 C씨에게 그 땅을 증여했지만 등기를 넘기지 않은 채 2023. 1. 사망했고, 상속인은 자녀 C씨, D씨, E씨 세 명이었습니다. 2025. 6. A씨의 점유가 20년이 되었는데, 2025. 11. C씨가 증여를 원인으로 땅 전체를 자기 앞으로 등기한 뒤 과수원을 비우라고 통보했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 완성 뒤 증여 등기를 한 사람에게는 원래 대항할 수 없나요?

원칙적으로 대항할 수 없습니다. 점유자는 시효가 완성되어도 등기를 해야 소유권을 얻으므로, 시효 완성 뒤에 소유권이전등기를 마친 사람은 새로운 이해관계인이 됩니다. 증여받고 등기를 미뤄 두었다가 시효 완성 뒤에 등기한 수증자도 원칙은 같습니다.

증여자가 시효 완성 전에 사망했다면 점유자의 등기청구권은 상속인들을 상대로 생깁니다. 시효가 완성될 때 상속인들이 각자의 상속지분에 따라 이전등기의무를 지게 되기 때문입니다.

증여받은 사람이 상속인 중 한 명이면 무엇이 달라지나요?

그 상속인의 상속지분 범위에서는 결론이 달라집니다. 상속인은 피상속인에 대한 증여 등기청구권을 가지고 있었는데, 상속으로 채권자와 채무자가 같아지면서 자기 상속지분만큼은 혼동으로 소멸합니다. 그 대신 시효가 완성된 때에 그 지분만큼 점유자에게 이전등기의무를 새로 부담합니다.

그래서 그 상속인이 나중에 땅 전체를 증여 원인으로 등기했더라도, 자기 상속지분만큼은 시효 완성 뒤의 새로운 이해관계인이 아닙니다. 점유자는 그 지분에 대해 시효취득을 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 있습니다. 나머지 상속인들의 지분은 증여 등기로 넘어간 부분이므로 원칙대로 대항할 수 없습니다.

상속지분은 어떻게 계산하나요?

같은 순위의 상속인이 여러 명이면 상속분은 똑같이 나눕니다. 배우자가 자녀와 함께 상속하면 배우자는 자녀 몫의 5할을 더 받습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 법정상속분 규정은 원안 당시와 같습니다.

자녀 3명만 상속인이면 증여받은 자녀의 지분은 3분의 1입니다. 배우자와 자녀 2명이면 배우자 1.5, 자녀 각 1의 비율이어서 증여받은 자녀의 지분은 3.5분의 1, 곧 7분의 2가 됩니다. 상속포기나 상속재산분할협의가 있었다면 계산이 달라질 수 있으므로 서류를 함께 봅니다.

증여 상속인 상대 시효취득 대응 순서

• 날짜 확인 - 증여일, 피상속인 사망일, 시효 완성일, 증여 등기일을 적습니다. 사망이 시효 완성보다 앞서야 이 법리가 적용됩니다.
• 상속인 확정 - 가족관계증명서와 제적등본으로 상속인과 상속순위를 확인합니다. 상속포기 여부는 법원 조회로 확인합니다.
• 지분 계산 - 법정상속분으로 증여받은 상속인의 지분을 계산합니다. 청구취지에 분수로 적습니다.
• 소송 제기 - 그 상속인을 상대로 상속지분에 관한 이전등기를 청구합니다. 처분 위험이 있으면 처분금지가처분을 먼저 신청합니다.
• 나머지 지분 정리 - 나머지 지분은 매수 협의나 손해배상 청구 가능성을 검토합니다. 공유관계가 생기므로 이후 사용 방법도 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여받은 사람이 상속인이 아니거나 사망 전에 이미 증여 등기가 끝났다면 등기부와 가족관계 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효와 상속이 얽힌 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증여 등기가 시효 완성 뒤에 되었으면 끝인가요?
  원칙은 그렇습니다. 시효 완성 뒤 등기를 마친 수증자는 새로운 이해관계인이어서 점유자가 대항할 수 없습니다. 다만 수증자가 상속인이고 증여자가 시효 완성 전에 사망했다면 그 상속지분만큼은 예외입니다.
• 왜 상속지분만큼은 청구할 수 있나요?
  상속인이 가진 증여 등기청구권이 상속지분 범위에서 혼동으로 소멸하고, 그 대신 시효 완성 때 점유자에게 이전등기의무를 지기 때문입니다. 그래서 그 지분에서는 새로운 이해관계인으로 보지 않습니다.
• 증여자가 시효 완성 뒤에 사망했다면요?
  이 경우에는 시효 완성 당시 소유자가 증여자 본인이므로 점유자의 등기청구권은 증여자에게 생깁니다. 그 뒤 수증자가 등기하면 전체에 대해 대항하기 어려워, 사망일과 시효 완성일의 선후를 먼저 확인합니다.
• 자녀 3명이면 얼마를 청구하나요?
  같은 순위 상속인의 상속분은 균분이므로 자녀 3명만 상속인이면 증여받은 자녀의 지분인 3분의 1에 대해 이전등기를 청구합니다. 배우자가 있으면 배우자 몫에 5할을 더해 다시 계산합니다.
• 나머지 지분은 방법이 없나요?
  나머지 상속인 지분은 증여 등기로 수증자에게 넘어가 원칙적으로 시효취득을 주장할 수 없습니다. 매수 협의를 하거나, 시효 완성 사실을 알고도 처분한 경우 손해배상 가능성을 따로 검토합니다.
• 소송 중 땅을 팔아 버리면 어떻게 하나요?
  소송 전에 청구하는 지분에 대해 처분금지가처분을 신청해 두면 이후 처분이 있어도 가처분권리자에게 대항하지 못합니다. 판결 확정까지 1년 넘게 걸리는 경우가 많으므로, 소장을 내기 전에 먼저 검토합니다.

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